The Incorporated Owners of Shaukeiwan Plaza 訴 Chan Lin

LDBM000034/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 34宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年4月19日

宣判日期：2000年4月27日

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判 決 書

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1. 申請人是香港筲箕灣南康街17號筲箕灣廣塲（“大廈”）的業主立案法團（“法團”），答辯人是筲箕灣廣塲第三座麗雅苑24字樓K室及K部份天台（“有關物業”）的業主。

2. 申請人的申請指答辯人違反筲箕灣廣塲的大廈公契（“公契”）第四部份第11及第20段的規定，在有關物業飼養狗隻，對大廈的其他業主或住戶構成滋擾。申請人聲稱申請人所委任的管業經理高樂服務有限公司（“高樂”）在收到有些業主和住客的口頭和書面投訴後，曾經以書面通知答辯人，要求答辯人在收到通知的14天內將他飼養的狗隻移離有關處所。申請人指答辯人並沒有理會答辯人的書面要求繼續違反上述的公契規定。

3. 申請人傳召兩位證人作供。第一位證人黃禮文先生是大廈管業經理高樂的物業經理，他證實在收到一些業主與住戶的口頭和書面投訴後於1999年3月9日及1999年8月11日分別發出了兩次書面警告信與答辯人（見文件夾84頁及85頁）。答辯人沒有理會該兩封警告信，也沒有將所飼養的狗隻移離有關物業。他也證實答辯人從來沒有向高樂申請，要求獲得批準飼養狗隻。

4. 申請人的第二位證人陳松民先生是大廈的管理員，由1997年1月開始在該大廈工作。他證實平日在巡經答辯人的有關物業時，常常聽到從室內傳來或從天台傳來的狗吠聲。從1999年3月左右開始，答辯人飼養了兩隻狗隻，一隻是黑色的，身高過人膝部的唐狗，另一隻則是較細少的黃色狗隻。陳先生證實曾經收到很多住戶投訴答辯人的狗隻的吠聲騷擾該些住戶。另外他也收過有住戶投訴，答辯人的狗隻在沒有帶上口罩的情况下乘搭大廈電梯。最後，在接受申請人代表盤問時，證人同意答辯人的家人平日很少帶狗落街；最近的一次是在今年春節前，答辯人的狗隻是由答辯人代表在晚上帶落街的。

5. 答辯人親自作證，他同意申請人第二證人所述，他有在有關物業飼養兩隻狗隻，一隻是黑色唐狗，又一隻是較少的狗仔。他同意有收過高樂的書面警告信，也同意從沒有向高樂申請，要求獲批準養狗。他覺得若有人行過他的有關物業時，他的狗隻發出吠聲是狗隻自然的反應。他不認為他的狗隻構成任何滋擾。另外，他辯稱他需要詞養狗隻的原因是希望用作防盜之用。

6. 大廈公契第四部份第11及第20段規定如下（該公契祗得英文版本）：

7. On Page 18, item 11 thereof -

"No owner will use or permit or suffer any part of the Estate ownerd by him to be used for any illegal or immoral purposes or will he do cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance or cause damage to the other Owners and occupiers for the time being."

8. On Page 20, item 30 thereof -

"Except with the Manager's consent, no fowl or animals, other than a reasonable and usual number of normal household pets, shall be kept in a unit. The Manager shall have the power and right to remove any animals from a unit if in the opinion of the Manager, such animals are causing a nuisance to other Owners or occupiers of other Units."

9. 根據本案申請人兩位證人的證供，本席裁定答辯人所飼養的狗隻，對其他業主或住戶有構成滋擾（nuisance）。答辯人並不否認平日當有其他人行經過他的有關物業時，他的狗隻會發出吠聲，只是他不同意這些吠聲構成滋擾。本席不同意答辯人的見解，狗隻的吠聲是否構成滋擾，不能從飼養狗隻或喜愛狗吠聲的業主或住戶的角度去衡量，而應該以一個普通業主或住戶的感受來決定。無庸置疑，時常發出吠聲的狗隻，一定會對業主或住客構成滋擾。根據上述大廈公契的規定，大廈的管業經理有權將構成滋擾的所有動物，包括答辯人所飼養的狗隻，移離該大廈的任何住宅單位（包括答辯人的有關物業）。雖然申請人的管業經理在1999年3月及8月兩次發出書面警告給答辯人，答辯人並沒有終止這些滋擾行為。

10. 申請人要求土地審裁處（i）頒發禁制令，禁止答辯人，他的租客或代理人或其他代表他的人，携帶狗隻到有關物業（或大廈的其他部份）及在有關物業（或大廈的其他部份）飼養狗隻；（ii）頒令答辯人將任何他飼養的狗隻移離有關物業或大廈的其他部份；（iii）頒令答辯人負担申請人的訴訟費。

11. 基於以上所述，申請人的申請照准。

申請人：由謝俊偉律師行代表。

答辯人：由陳瑞香代表。