The Incorporated Owners of Tuen Mun Lee Bo Building 訴 Chan Tak Ho及另一人

LDBM000125/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 125宗

主審法官：李何禧蓮暫委法官

聆訊日期: 2000年5月29日

宣判日期：2000年6月15日

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判 決 書

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1. 屯門利寶大廈位於屯門青河坊3號（該大廈），申請人是屯門利寶大廈業主立案法團。兩位答辯人是該大廈21樓A座的業主，佔業權份數23份。聆訊時由第二答辯人代表。

2. 申請人向答辯人申索$15,200的維修費分攤費用，及利息、堂費與雜項開支。

3. 申請人副主席，蔡統華先生，指出該大廈落成至今，有十多二十年歷史。於1998年，因外牆瓷磚剝落及汚水渠管損壞，申請人決定在住宅單位部份進行維修工程。

4. 申請人於1998年4月15日發出通告，在1998年5月1日召開業主大會。其中一項議程為商討集資維修大廈外牆汚水渠及脫落紙皮石事宜。大會出席業主佔總業權13.7% ，大會中，與會住宅業主共45戶，佔業權份數1031份投票通過有關維修。其中贊成票：27張，佔業權份數756份。反對票：3張，佔業權份數68份。

5. 其後申請人的管理委員會（管委會）召開多次次會議，為維修工程作各種安排。管委會經召標後，於1998年8月13日常務會議中，決定由裕基建築師有限公司（裕基）作為維修工程建築師。

6. 維修工程共有十一間承建商投標，於1998年11月23日開標，並於1998年11月26日，管委員常務會議中向各委員報。建築師分析標書後，向管委會建議考慮其中三間公司承造維修工程。

7. 申請人於1999年3月26日召開住宅業主大會。出席業主及授權人，共1635份業權，佔住宅總業權5077份，之32.2%。住宅住戶共224戶出席戶數為28.6%。

8. 大會通過以一戶一票方式，及以填寫表決書方式進行投票。

9. 大維修必須工程項目以贊成票41票，佔業權935份，反對票13票，佔業權287份，通過進行。大會否決進行任何選擇工程項目。

10. 與會業主從決選名單的三間承建商中，投票選出寶豐建築工程有限公司。該公司共獲39票，佔業權884份。其餘兩間公司不獲任何戶主投票。

11. 因應答辯人及佔業權5%業主要求，申請人於1999年6月11日召開業主大會。出席及授權戶數共77戶，佔業權1766份。

12. 最後出席戶主中佔972份業權者反對“重新表決必須工程項目”。大會通過照原定工程項目進行維修。大會也通過科款總金額$4,180,000，平均分五期，每期一個月。贊成票為29票，佔業權638份。答辯人巳繳交首

$3,800，餘下4期，共$15,200未付。

13. 以上各點，雙方並無異議，本席接納及裁定為本申請之事實。

14. 答辯人同意大廈需要進行維修，但認為投票並非公平進行。

15. 答辯人在1999年3月26日業主大會前，收到決選名單上三間承建商的資料，而不是所有投標公司的資料。答辯人認為業主應有權審視全部十多間投標公司資料，及從中選出承建商。

16. 答辯人指出在該業主大會前，曾有委員提出該大廈乃「目標大廈」，意即會被政府下令維修，但實無此事。業主因此被誤導投票贊成作大維修。

17. 答辯人對於投票方式，認為有誤導業主之嫌。會議中其有三次表決，即大維修必須工程，大維修選擇項目工程及選承建商。

18. 答辯人作供稱，首兩項以“TICK”代表反對事項，但第三次投票則以“TICK”代表贊成。答辯人認為自己雖然沒有被誤導，但其他與會業主可能會有誤會。

19. 會後，答辯人及部份業主要求申請人召開業主大會，重新表決是否進行大維修。大會於1999年6月11日舉行。

20. 答辯人指稱，大會中，申請人的律師提出，因申請人已與承建商簽署合約，若大會表決不進行工程項目，承建商可選擇控告任何一位業主違約。

21. 答辯人不滿雖曾獲發投票卡及表決書，但最終只能由在場戶主以投票卡投票，巳離場者投票卡及表決書不被接納。投票時只有一個投票箱，收集反對票。贊成票由陌生工作人員，人手收集放於桌子上，答辯人對結果不滿。

22. 答辯人成立利寶大廈業主權益會。兩位答辯人曾聯署，經民政處，要求申請人再次召開業主大會，不被接納。答辯人自行召開會議。

23. 申請人因平台正進行工程，以安全為理由，不同意權益會在平台開會。

24. 答辯人認同維修的大前提，但因經濟問題，覺得部份工程無須同時進行。答辯人認為外牆可作部份修補，防烟門不須全部更換，亦無需作出改善工程，或因部份曬衣架不安全而折除全部曬衣架。

25. 答辯人同意申請人有執行工作 ，答辯人支持維修工程，但覺得投票程序不公平，業主的疑問並未認真回應，意見不能表達。

26. 申請人副主席蔡統華先生（證人）作證時指出，1999年3月26日開會時曾再三詢問各業主對投票程序是否清楚，亦有一位業主提出問題，經解答無疑問後，再作投票，不可能會誤導任何業主。證人指出 ，曾有一委員提及另一大廈，麗寶大廈成為「目標大廈」，而不希望利寶大廈有同樣情况。

27. 1999年6月11日日會議記錄中，申請人律師回應業主提問 ，指出1999年3月26日的會議合法。但在6月11日的會中業主可對表決工程項目投反對票。若巳簽意向書，則承建商有權向法團提出訴訟。記錄中並無答辯人所稱申請人已簽合約或承承建商可選擇任何一位業主作訴訟對象。

28. 按議程，先表決「必須工程項目」是否需要業主再投票選擇。因反對再重新表決票佔多數，不需進行對8個維修項目再次投票。故此表決書無用武之地。

29. 答辯人並未對會議記錄提出有效反對，本席接納各會議記錄為本申請事實。

30. 及後答辯人要求再召開大會，但同意並無出示有足夠業主支持，申請人否決再召開大會，實無可厚非。

31. 大廈是否目標大廈，工程質量如何，並非本申請反對理由。

32. 答辯人對申請人根據公契行使之權力並無異議 ，亦同意維修需要進行。經有效業主大會通過的決議理應執行。

33. 答辯人未能提出任何合法理據，反對申請人之申請。

頒令：

34. 答辯人須繳付維修費用分攤金額$15,200。

35. 就本案訟費，臨時頒令如下：

36. 答辯人須付予申請人本案的訟費，如與訟雙方未能就訟費款額達成協議，則由法庭評定。

37. 如與訟雙方不在21天內向本席提出有關臨時訟費命令的申請，則此項臨時命令成為永久命令。

申請人：由李宇祥，彭錦輝，郭威律師事務所彭錦輝律師代表。

答辯人：親自應訊。