The Incorporated Owners of Jumbo Building 訴 Lui Tak Kei

LDBM000047/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 47宗

主審法官：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年3月20日、2000年6月2日

宣判日期：2000年6月26日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港香港仔香港仔大道201號名為珍寶大廈（“大廈”）的業主立案法團，答辯人是珍寶大廈2字樓9號舖的業主。

2. 申請人於1999年11月26日在小額錢債審裁處提出訴訟，在2000年1月26日，小額錢債審裁處的審裁官將此案移交土地審裁處。

3. 本案在2000年2月29日初步聆訊時，周兆鴻法官頒令申請人在七天內向審裁處呈交及送達予對方申請書；答辯人在收到申請書的七天內呈交及送達反對通知書。另外雙方於十四天內呈交予審裁處及送達予對方文件清單及文件。

4. 於2000年3月20日聆訊時，申請人代表律師M/S S.K. Lam, Alfred Chan & Co. 告訴本席雙方可能達成協議，要待4月14日立案法團的業主大會決定是否與答辯人和解。本席頒令申請人及答辯人要分別在七天及十四天內遞交申請書及反對通知書，並將本案無限期押後。雙方同意各自負担當日的訟費。

申請書

5. 在2000年3月20日，申請人根據建築物管理條例（香港法例第344章），（“有關條例”），向土地審裁處提出申請，向答辯人追討拖欠申請人的款項，包括（i）行政費150元，（ii）冷氣費按金1,453.20元，（iii）1999年7月至2000年3月的冷氣費4,359.60元（每月484.40元計算），（iv）過期付款利息及（v）訟費。

6. 其後雙方未能協議和解，在4月25日，申請人申請再排期聆訊。

反對通知書

7. 在2000年4月27日，答辯人才提交反對通知書。主要答辯理由總結有下列幾點：

(1) 答辯人多次親自或聘請律師發信與法團主席提出有關大廈冷氣系統事宜的意見或查詢均不獲回覆；

(2) 答辯人不滿意前管理人（麗新發展有限公司下稱“麗新”）轉移冷氣系統予申請人的安排，及認為申請人沒有作出答辯人可以接受的“管理機制”的承諾；

(3) 申請人沒有列出各委員的工作分配及明確問責；

(4) 大廈公契內的冷氣條文約章沒有記載消費者權益，因此對雙方沒有約束力；

(5) 申請人與麗新雙方簽署的法律性文件從不向公眾業主公佈；

(6) 此外，答辯人質疑申請人的管理委員會的權力及其法理依據。

8. 雙方都沒有傳召證人作供。

申請人的陳詞

9. 申請人代表律師提交中文的書面陳詞概要共三頁，詳列在珍寶大廈的大廈公契（“大廈公契”）及有關條例內，有關下列規定的條文：

(1) 申請人徵收冷氣費的權力。

(2) 申請人收取冷氣費按金的依據。

(3) 申請人收取冷氣費和冷氣費按金的法律程序。

(4) 申請人追討冷氣費和冷氣費按金的權力。

(5) 申請人承擔管理冷氣系統的責任。

(6) 前管理人已收取的冷氣費按金是不可退還的。

(7) 申請人向逾期付款的業主收取行政費及利息的依據。

10. 申請人代表律師要求修改申請書（表格29）第7段，申請人要求答辯人繳交的行政費的金額為500元，原申請書上的150元實為手民之誤。行政費的規定，見大廈公契第36頁2(2)段。

答辯人的陳詞

11. 在申請人陳詞完畢，答辯人開始陳詞後，答辯人要求本席准許他修訂反對通知書，增加新的反對理由--指申請人的業主大會會議記錄有問題。本席經考慮後，認為答辯人沒有理由在那麼遲的階段才要求修改反對通知書，並拒絕答辯人的申請。

12. 答辯人完全沒有就申請人律師陳詞所詳列的法律依據作出任何反駁。事實上，他承認因為不認識法律，他在法律程序上有錯；他唯一要求本席考慮的是他所謂的“情理”。

13. 他特別指出在2000年3月4日申請人公佈大廈法團的委員會全體委員一致通過委托律師入禀向他追討費用，費用上限為伍萬元，如超過伍萬元，將召開業主大會商討。申請人隨即指示律師入禀，不給他任何機會發言。所以他認為雖然他尊重法團，法團郤不尊重他。最後，他重申他在反對通知書上已列出的他對申請人的運作、問責、管理機制及約束力等各方面的懷疑的地方。

裁决

14. 根據申請人的申請，申請人在1998年10月29日召開業主大會（附件三），通過向前管理人麗新收購該大廈商塲原有的冷氣系統，成交價為象徵性的1元。在1999年6月17日申請人與麗新簽署冷氣系統轉讓協議 ，稍後在1999年6月30日，申請人正式接收整套冷氣系統，並開始管理該系統。

15. 在1999年7月12日申請人的管理委員會會議通過要向每商戶業主徵收三個月的冷氣費按金 ，並委托福輝管理有限公司向各商戶徵收每月之冷氣費（保持前管理人所徵收的月費金額不變）。在1999年7月15日，申請人張貼珍寶大廈商塲管理預算表，符合該條例附表七第一條第二段（a）節的規定。

16. 本席裁定答辯人並沒有明確指出根據公契與有關條例，申請人的申請有任何不對之處。答辯人亦沒有提出任何有效的反對理由。

17. 答辯人認為申請人或其主席多次不回覆他的意見書或查詢 ，並不是有效的反對理由。

18. 同樣，答辯人若對大廈管理方面有甚麼意見，可以在業主大會上提出。若果沒有在大會提出，或提出後不被大會接納，答辯人也不能以不滿意申請人對管理冷氣系統的任何安排或不滿意申請人的任何決議 ，而拒絕繳交申請人根據公契向各業主（包括答辯人）徵收的任何費用，包括每月的冷氣費和冷氣費按金。

19. 無論答辯人是否滿意大廈公契的內容，答辯人（及所有大廈各單位的業主）都要遵守公契的各條款。根據有關條例第14(1)條，“法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜……，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

20. 申請人毋須向大廈業主公佈整份法律性的文件。

21. 本席裁定申請人通過收購冷氣系統的業主大會的决議有效。

22. 最後，本席裁定審裁處只能根據法律（包括有關條例及大廈公契）聆訊及裁决有關申請，不能用任何答辯人所稱的“情理”來處理。本席裁定申請人的申請全部得值，答辯人敗訴。

23. 本席頒佈下列命令：

(1) 答辯人須繳付予申請人冷氣費按金1,453.20元及1999年7月至2000年3月的冷氣費4,359.60元；

(2) 答辯人須繳付予申請人逾期繳交上述款項的利息，每月逾期利息根據大廈公契計算，為總欠款的百分之一點五，不足一月也作一月計；利息應由上述款項到期繳交之日起算，直至清償為止；

(3) 答辯人須繳付予申請人行政費500元；

(4) 答辯人須繳付予申請人本案的訟費（2000年3月20日的聆訊除外）。倘若雙方不同意訟費數額，則交由法庭評定。

申請人：由Messrs S.K. Lam, Alfred Chan & Co.代表。

答辯人：親自應訊。