黃榕富 訴 廖瑗生

LDPD001291/1999

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年LDPD第1291宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年7月11日

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判 決 書

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1. 1999年6月16日，申請人入稟土地審裁處, 向租客廖啟豹追討自1998年12月1日他所欠交的租金。2000年2月3日，在無反對的情況下，土地審裁處裁決申請人可得回欠租的處所（即香港登豐街10號6樓）的管有﹑欠租以及訴訟費。

2. 2000年3月13日，廖瑗生向土地審裁處申請擱置上述的命令，以及要求加入本案為答辯人。經聆訊她的申請後，於2000年4月15日本席將上述的命令擱置，將答辯人廖啟豹的名字從本案刪除，並批准廖瑗生加入本案為答辯人。本席亦頒令申請人於10天內向法庭呈交及送達予答辯人修訂申請通知書。

3. 申請人是黃興的兒子（黃興於1971年逝世），他是加拿大的居民，故此他委托他的姊姊黃潔霞收取處所的租金，而自1984年起她已收取處所的租金。

黃潔霞的証供

4. 數年前在香港仔一間酒家，她會見廖啟豹、 他的太太以及她的女兒（廖瑗生）。通過廖啟豹的介紹，她認識了答辯人與她的母親。當時廖啟豹說答辯人是她的女兒， 他說他將處所交予答辯人居住。她問他是否已搬離處所，與及由何時起他將處所給予她居住。他說他的女兒居於處所，他與他的兒子一起居住，而處所的租金，她須向答辯人收取。答辯人的母親說她們搬去她的兒子在香港仔的住所，而她的女兒則住在處所，總之會有租金繳交給 她。

5. 在此之前，她與答辯人的母親預約一個地方以便後者繳交租金，但在香港仔酒家飲茶後，她便把她的銀行戶口號碼交給答辯人，自此之後答辯人便把租金存入她在豐銀行的戶口。如果答辯人沒有繳交租金，她便打電話詢問答辯人有關租金的事。

6. 1998年12月與1999年1月至4月之間，答辯人沒有繳納租金，她便問答辯人為什麼她不交租。答辯人說她用了$15,000於維修處所，這筆費用須從租金中扣除。答辯人說天台漏水，需要維修。她很不高興，因為答辯人應該就此事徵求她的同意。她說維修費用不能夠從租金中被扣除出來。她說，“租還租﹑扣還扣”。她問答辯人她可不可以進入處所內視察維修後的情況。答辯人拒絕她的要求,但答辯人沒有單據証明維修費用是15,000元。她曾與弟弟一同前往處所，但答辯人不讓她們進入， 其後她便尋求律師的協助。

7. 她說處所是租予廖啟豹住的，她完全不知道廖啟豹逝世的事。

答辯人的証供

8. 自1960年開始，她與家人已在處所居住；黃潔霞知道她是租客。

9. 在1998年三﹑四月之間，答辯人對黃潔霞說處所的漏水情況嚴重，處所亦有很多地方須維修，如果沒有維修處所便會變為危樓。有關天台維修之事，她讓答辯人全權處理，於是答辯人便將天台維修。但黃潔霞反悔，故此答辯人說維修費用在租裏扣除。其後答辯人致電黃潔霞，告訴黃潔霞760元在租金處扣除，黃潔霞說她身體不舒服;她問答辯人她（答辯人）在說什麼。

証供的分析

10. 在香港仔酒樓相會的証供反映出黃潔霞知道廖啟豹以及她的太太已搬離處所，與他們的兒子一起居住，而處所的租金，她須向答辯人收取。這亦清楚顯示她是知道答辯人由該時起成為處所的租客。銀行戶口的收據單顯示，自1993年2月起她的銀行戶口便有租金的存放，故此答辯人最遲於這個時候，已成為處所的租客。雖然黃潔霞在發出的租單收據上仍然寫有廖啟豹的名字，但這並不改變答辯人才是租客的事實。

11. 自1998年12月1日至1999年3月26日，答辯人沒有繳納租金。1999年3月27日，答辯人存入黃潔霞女士的戶口760元。她致電告訴黃潔霞760元是在租金處扣除。在1998年12月之前，處所的租金是3,940元。答辯人說維修費用是15,000元。由1998年12月至1999年3月31日，處所的租金是15,760元（3,940元 x 4）。故此，假如答辯人所說的是實況，她應該對黃潔霞說， 在租金中扣除15,000的維修費後， 她還要繳交760元的租金，但她卻對黃潔霞說760元在租金中扣除。本席難以明白她所說的話。

12. 答辯人所繳的租金是至1999年8月為止，由1999年9月至2000年3月，她每月衹繳交租金10元。對此，她並沒有合理的解釋。

13. 即使黃潔霞曾答允15,000元的維修費可從租金中扣除，從1999年9月1日至2000年3月，答辯人每個月欠交3,020元，故此就此期間而言，對申請人的申請，她沒有答辯的理由。

14. 當本席問答辯人她（黃潔霞）從來沒有說（維修費）從租金處扣除 時，答辯人說她應該有說過這句話，而不是確實地說她曾經這樣的話。在此之前，答辯人在証供中從沒有說黃潔霞答允維修費用可從租金中扣除，反之黃潔霞說“租還租﹑扣還扣”。答辯人同意黃潔霞曾說過“租還租﹑維修還維修”的話，這兩句說話顯示出租金與維修費是兩件事，不能混為一事談。這亦表示維修費不能從租金中被扣除。答辯人說黃潔霞答允從租金中扣除維修費用，本席不接納她的証供。本席接納黃潔霞的証供。

15. 答辯人沒有呈遞任何文件以証明維修費用的款額是15,000元。

16. 本席裁定黃潔霞並沒有向答辯人允諾答辯人可從租金中扣除答辯人已支付的維修費。

17. 基於上述的原因，本席裁定申請人追討欠交租金的申請得直。申請人的代表律師告知本席，申請人就1998年12月1日起的租金應為3,030元。答辯人須繳付申請人下列的欠租 ：-

1/12/1998 - 28/2/1999	每月為3,030元，共計9,090元
1/3/1999 - 31/3/1999	2,270元（3,030元 - 760元）
1/9/1999 - 31/3/2000	共計21,140元（3,020元 x 7）
1/5/2000 - 30/6/2000	共計6060元（3,030元 x 2）

18. 本席頒佈以下的命令 ：-

1． 根據香港法例第四章《高等法院條例》第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所提述的款項，則須將處所空置交回予申請人；

2． 答辯人須繳付上述末段由1.12.1998至30.6.2000的欠租，總額為38,560元 (9,090元 + 2,270元 + 21,140元 + 6,060元)；

3． 答辯人須繳付由1.7.2000起計的欠租/中間收益，每月為3,030元。答辯人須繳付此筆款項，直至將案中處所空置交回為止；

4． 答辯人須支付上述由1998年12月開始每個月所欠交租金的利 息。利息由所欠租金的月份對下一個月的首日起計，直至該月份所欠租金清償為止，而利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

19. 本席頒下臨時訟費的命令：

1． 申請人本身負責由1999年6月16日至2000年2月3日的一切法律費用；

2． 申請人須支付答辯人2000年4月13日﹑4月15日聆訊的訟費；

3． 答辯人須支付申請人2000年3月30日聆訊的訟費;

4. 除上述3項有關訟費的規定外, 答辯人須支付申請人本案的訟費;

5． 如雙方未能就訟費的款額達成協議，則該訟費款額法庭以《區域法院民事訴訟程序（訟費）規則》為準而釐定;

6. 如與訟雙方在14天內不向法庭對此項臨時訟費的命令提出申請,則此項臨時命令成為永久命令。

申請人：由M/S Tsang, Chan & Wong律師事務所代表。

答辯人：親自出庭應訊。