沈鳳姬及另一人 訴 盧福裕

LDPD001104/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDPD第1104宗

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年7月25日

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判 決 書

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1. 二位申請人是位於九龍土瓜灣麟祥街22號8樓（“處所”）的業 主，而答辯人則是該處所的租客。

2. 1999年11月1日，二位申請人向答辯人發出業主終止租賃通知書 （CR101表格），知會答辯人處所的租賃將於2000年5月14日終止，並通知答辯人，基於下述的原因，她們反對答辯人向土地審裁處申請授予新租 賃：-

“現打算收回該物業，作18歲以上的兒女自住用途”

3. 《業主與租客（綜合）條例》第119(5) 條有以下的規定：-

“根據本條發出的通知書，除非述明業主會否就根據本部向審裁處作出的授予新租賃的申請而提出反對，而如會提出反對，更須述明他根據第119E條所述的何種理由提出反對，否則不具效力。”

4. CR101表格是按照第119(1)條發出的通知書，故此按上述第119(5)條的規定，申請人必須述明她們根據第119E條所述的何種理由反對授予新租賃。第119E（1）條列載6個理由之一就是（b）款所述的理由：“業主合理地需要處所或其他何部分，以供他自己﹑其父親﹑母親或超過18歲的兒子﹑女兒佔用作住所：”（劃線為原文所無）

5. 本席首先需要考慮的，CR101表格是否具有效力的通知書，就此點本席需要考慮CR101表格內所述明的資料，是否恰當的資料。本席需要考慮申請人是否合理地需要處所以供其超過18歲的兒女作自住用途。

6. 第一位申請人是倫偉的妾侍。他們共有兒女6人，他們的資料後述如下：-

姓名	性別	年齡	婚姻狀況
倫樹培	男	32歲	已婚
倫玉芳	女	30歲	未婚
倫樹栢	男	29歲	未婚
倫玉芬	女	28歲	未婚
倫樹霖	男	26歲	未婚
倫玉慧	女	25歲	未婚

7. 第二位申請人是倫偉的妻子。他們共有兩個兒女，以下所述是他們的資料：-

姓名	性別	年齡	婚姻狀況
倫樹根	男	55歲	已婚（有小孩二人）
倫樹槐	男	59歲	未婚

8. 2000年7月18日，在作証時，倫樹霖時說他們收回處所的目的是以供倫玉芳﹑倫樹栢﹑倫玉芬﹑倫樹霖以及倫樹根一家人作自住用途，但他又說於1999年3﹑4月之間，他們大家曾商討收回處所之事; 他們預算先收回處所，然後再決定由誰搬進處所內居住。

9. 2000年7月22日，在作供時倫樹霖說直至他作証之時，如果他們成功收回處所，他們還未確定會搬進處所內居住的人選；他又說搬進處所居住的人數已確定，他們是倫玉芳、倫樹栢、倫玉芬 、倫樹霖、 倫樹根以及倫樹槐等6個人。

10. 其後他說一定會搬進處所內居住的人會是他本人和倫樹栢 ，直至那時為止，人選就是那麼多，因為他們要考慮交通的問題。

11. 倫樹栢作証時說如果處所的交通對他沒有影響，他在處所至少居住一年。倫玉芳則說她可能會搬進處所居住，因為她們還在商討交通、時間與及返工各方面的問題；她可能在星期六、星期日前往處所居住。她說她們還在商討誰會搬進處所居住，誰先結婚誰便會優先入住處所。

12. 上述的証供清楚顯示申請人的兒女直至作証之時仍在考慮入住處所的人選，這即是說他們還未決定誰會入住處所。在7月18日倫樹霖清楚告訴本席入住處所的人數及名字，但在7月22日，他增多一名人選。這名人選就是倫樹槐。他又說他本人以及倫樹栢一定會搬進處所居住，但倫樹栢在作供時表示他會搬往處所居住，但那要視乎交通的情況而定。上述証據顯示在1999年11月1日，當二位申請人向答辯人發出CR101表格之時，他們根本上未能符合上述（b）款的理由，因為如果某一人在當時是確切需要處所作自住用途，他必定是入住處所的人選，正因為該人未能確定他是否需要處所作自住用途，所以他才不會成為人選之 一。

13. 本席裁定他們在本申請的目的是先收回處所，然後才處理入住處所的人選。根據倫樹霖的証供，一定會搬進處所居住的就祇有他自已一人，但即使對此一點本席亦有所懷疑，因為他的証供前後不一致，而他的証供又與倫樹栢和倫玉芳的証供互相矛盾。故此本席裁定在表格CR101所述明的理由是不真實的理由，在送達CR101表格予答辯人時，二位申請人的子女在當時並未有即時的需要搬進處所，他們的需要是將來的需要。故此CR101表格上所述明收回處所的理由,即“作18歲以上的兒女自住用途”是不正確的，因為直至7月22日為止，証據顯示祇有倫樹霖一人會搬進處所居住，但即使就此點而言，本席亦察覺有可疑之處，因為倫玉芳說誰先結婚誰就會優先入住處所，但倫樹霖至今仍是未婚，故此他不會優先搬往處所。

14. 在Li Kim Fung v Sparkle China Limited (CACV 177/98)一案，上訴法庭的梁紹中法官在判詞中說；

'A notice of termination of tenancy under s.119 of the Landlord and Tenant (Consolidation)Ordinance must be in the specified form CR101 and must state the grounds on which the landlord will oppose an application for a new tenancy by the tenant. The grounds available are those set out in s.119E of the Ordinance.

The stated grounds in CR101 should“give the proper information to the tenant which will enable the tenant to deal in a proper way with the situation" (Barclay's Bank Limited & Anor v. Scott [1961] 1 WLR717).

The Appellant's bare repetition of paragraph 5(a), merely descriptive of the nature of some grounds, which is given on the back of the form CR101 to assist and for general information of the landlord seeking to terminate the tenancy, without stating the specific grounds relied upon, is insufficient for the purpose of s.119(5).'

15. 申請人發出的CR101表格載有不真實的資料，根據上述Li Kim Fung一案的判決，它是沒有法律效用的表格，故此本席撤銷二位申請人的申請。

二位申請人：由倫樹栢代表

答辯人：由李玉霞代表