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LDNT000085A/2000
LDNT 85/2000
香港特別行政區土地審裁處
申請編號LDNT 2000年第85宗
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Leung Shuk Yin, Salina |
申請人 |
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訴 |
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Mak Kwai Ming, Simon |
第一答辯人 |
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So Man Yee |
第二答辯人 |
主審法官: 周兆熊法官
宣判日期: 2000年10月11日
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判 決 書
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1. 申請人是位於Flat G, 11/F, Block 1, Ravana Garden, 1-3 On King Street, Shatin （"處所"）的租客，而二位答辯人則是處所的業主。處所的租約是從1998年7月20日開始至2000年7月19日終止。
2. 2000年3月11日，申請人向土地審裁處提出授予新租賃的申請，經聆訊有關証供後，本席於2000年8月15日頒令申請人的申請得直。
3. 2000年9月27日，除租金的款額外，與訟雙方對新租賃的其他條款達成協議，本席遂於該日聆聽有關租金的証供。與訟雙方呈遞以下6個處所的資料，以供本庭參考：
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Address
地址 |
落成
年份
Year
Built |
實用面積
（平方米）
Saleable
Area (m2) |
租金（元）
（每月）
Rent Passing
($pm) |
包括/不包括差餉（元）
（每月）Incl./Excl. Rates ($pm) |
生效日期
租期Commencement Date / Lease Term |
附註
Remarks |
| 1. |
1-3 ON KING ST
BLK 1 31ST FLR
FLAT D SHA TIN |
1988 |
59.9 |
10300.00 |
Incl.
505.50 |
15/Jul/2000
24 Months |
RENT ALSO INCLUDES MANAGEMENT CHARGES $811 PARTLY FURNISHED |
| 2. |
1-3 ON KING ST
BLK 3 16TH FLR
FLAT C SHA TIN |
1988 |
50.5 |
8300.00 |
Incl.
427.00 |
10/Jul/2000
24 Months |
RENT ALSO INCLUDES MANAGEMENT CHARGES $717 PARTLY FURNISHED |
| 3. |
1-3 ON KING ST
BLK 4 28TH FLR
FLAT C SHA TIN |
1988 |
50.4 |
9800.00 |
Incl.
390.00 |
01/Jun/2000
24 Months |
RENT ALSO INCLUDES MANAGEMENT CHARGES $717 |
| 4. |
1-3 ON KING ST
BLK 5 9TH FLR
FLAT F SHA TIN |
1988 |
51.5 |
8800.00 |
Incl.
390.50 |
09/May/2000
24 Months |
RENT ALSO INCLUDES SOME DOMESTIC APPLIANCES |
| 5. |
1-3 ON KING ST
BLK 2 15TH FLR
FLAT E SHA TIN |
1988 |
51.6 |
8500.00 |
Incl.
408.50 |
10/Mar/2000
24 Months |
RENT ALSO INCLUDES MANAGEMENT CHARGES $717 BRACK CLAUSE AFTER 1 YEAR |
| 6. |
1-3 ON KING ST
BLK 5 16TH FLR
FLAT G SHA TIN |
1988 |
51.5 |
9200.00 |
Incl.
409.50 |
01/Mar/2000
24 Months |
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4. 對於上述的資料，答辯人的測量報告有以下的評語：
"The subject property can be classified as partly furnished. However in the absence of detailed knowledge of those alleged furnished letting comparables i.e. Items 1,2,4. It is hard to compare them. Should we put aside the condition of furnishing we consider that Item 6 is closer to the subject property in terms of external view and floor level. Although Item 5 is one floor closer to the subject property, its external view is much inferior. The external view of the subject property is something in between Item 2 and 6. Therefore we incline to adopt the rate of Item 6 ($170.7 p.s.m.) for valuation. Monthly rates and management fee will be added to the assessed rent to derive the inclusive rental according to the existing terms of the tenancy .
8. Valuation
| 50.7sq.m. @ $170.7 p.s.m. = |
$8654.49 |
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| Add rates p.m. = |
$400.5 |
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| Management fee p.m. = |
$717 |
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$9771.99 |
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Round up to $ 9880."
5. 本席同意第6個處所是最適合作比較用途的處所。
6. 根據租約（証物A1）的第6和第12條的規定，處所的差餉稅及管理費是由被告人所支付。第6條的內容後列如下：
"該樓所有之差餉物業稅地稅地租概由甲方支付，其他一切水費電費一概由乙方支付。"
7. 甲方便是答辯人，而乙方就是申請人。條款內原有的＂管理費＂三字被刪去。
8. 第12條的內容是如下：
"該樓宇之管理費用甲方支付。"
9. 上述兩條款的內容清楚顯示申請人無須負起支付差餉費及管理費的費用，而租約的第一條款規定租金是8,990元，該條款並無說明租金內已包括差餉稅及管理費，故此上述測量報告內所述 "Monthly rates and management fee will be added to the assessed rent to derive the inclusive rental according to the existing terms of the tenancy" 是錯誤的說法。
10. 本席頒佈下列的命令：
（1）新租賃由2000年7月20日開始至2002年7月19日止，每月租金為8,654.00元；
（2）新租賃的其他條件與1998年7月24日所簽訂的租約的條款相同，而新租賃的二個月按金的款額須為17,308元（8,654元x 2）。
申請人：親自應訊
第一及第二答辯人：親自應訊
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