陳偉連及另一人 訴 香港房屋委員會

DCCJ023583/1999

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟1999年第23583號

主審法官: 區域法院法官容耀榮

聆訊日期: 2000年11月22日至24日、2001年1月31日、2月1日、2日、5日、6日

頒佈日期: 2001年3月14日

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判案書

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背景

1. 原告人夫婦曾向房委會購入一所居屋，在收樓後不久發覺樓宇內浴室出現滲水問題。雖經有關承判商在房委會示意下作出多次修補，原告人等認為修補工程不妥善，未能解決滲水問題，最後更遷出涉案居屋，退回給房委會，並興此訴訟，追討賠償。

訴因與買賣契約

2. 代表原告人、被告人的律師、大律師，不約而同都在各自的結案陳佐堅述書內開宗明義地指出，本案唯一訴因與爭端是房委會曾否違反有關買賣契約第22條。下述是有關條文的中譯本:

（1）‘完工證書發出後一年內，經「原告人」書面通知，「房委會」應在可行情況下儘快自費修補所有在該物業或列在附表1的裝置及手工上的缺陷，由「原告人」的行為或疏忽所導致者除外。’

（2）‘「房委會」向「原告人」保證盡其一切努力，督促建築承建商履行其契約上的責任，修補「有關」缺陷。’

3. 第22條（1）款規定了房委會所應付的維修責任，房委會曾否違反此責任，正是本案的主要爭端。此外，原告人亦指房委會違反了第22條（2）款的保證，沒有督促承建商履行其維修責任。

違反第22條（2）款的保證

4. 房委會與承建商肯定曾經立了建造契約，此契約對維修缺陷責任也應作出規範，但由於原告人與承建商沒有契約上關係，不能直接要求承建商履行建造契約上的維修責任。因此，第22條（2）款所供的保證可確保原告人能透過房委會促使承建商履行其責任，修補有關缺陷。若然房委會沒有行使建築契一約賦予其的權利去促使承建商履行其責任，便違反了對原告人的保證。

5. 申索書沒有細說在那方面房委會違反了第22條（2）款，但縱觀在代表原告人律師盤問被告方的証人時所提出的質疑和其最後陳辭，可得知原告人實指摘房委會沒有適當地監察承建商的工人進行修補工作。所有用以支持這指摘的事實都是從審訊過程中搜集得來，這些事實可綜合為二：（一）進行修補工程前，沒有作出任何測試，以找出確實的滲漏原因、（二）工程進行時，沒有派員在場監督。

6. 查房委會每次接到投訴後，即指令承建商（祥記馮祥）到現塲勘察，作出修補。房委會每次都沒有質疑原告人的投訴，接納滲漏情況確實存在，因此沒有必要進行任何測試，以斷定滲漏是否工程上缺陷所造成。原告人的另一隱晦論點是，不做測試，怎能找出導致滲漏的缺陷，不知是什麼缺陷造成滲漏，又怎能對症下藥，作出適當補究方法，不知應採取什麼補究方法，又怎能算是已盡其一切努力，督促建承建商履行其契約上的責任。可是原告人沒有指出房委會在建造契約上的權利，也沒有指出祥記馮祥的責任，本席無從得知房委會是否有權要求祥記馮祥動工前進行測試。再者，原告人沒有指出究竟要進行什麼測試才能動工。導致滲漏的缺陷可能只有一個，也可能有多個，先進行高科技、詳細的測試找出是那個缺陷才動工，可能更費時失事。但如果能夠採取一個補究方案，涵括全部可能缺陷，有效地解決了滲漏問題，豈不是更好。況且無論據原告人的描述、或從整体証供來看，滲漏問題本質不是那麼嚴重，房委會不做測試便指示祥記馮祥進行修補，沒有不合理之處。

7. 至於房委會沒有派員在場監督的事實，本席也認為是不能成為指証其違反保證的理據。原告人認為，修補工程之所以用料不當、手工粗劣是由於房委會沒有派員到場監督。本席認為兩者沒有必然的關係。房委會向原告人所提的保證只是限於行使其建造契約下的權利，房委會沒有保證盡一切努力防止祥記馮祥毀約，要求房委會全程監控，在工程進行時對祥記馮祥的工人指手劃腳，也不合情理。當然工程做得不好，不論祥記馮祥是否毀約，房委會要對工程的質素負上最終責任，但不能說，因為房委會不在場監察，所以做成工程質素低劣，更不能單憑此而說，房委會違反保證，沒有盡力督促祥記馮祥履行修補責任。查實祥記馮詳每次所作出的修補工程，都有知會房委會，後期改用防水英泥代替防水膜，也曾與房委會的則師商討及獲得其批准。

8. 房委會提供的保證其實是，它會行使契約所賦的權利，督促祥記馮祥履行責任。在上述情況下，本席認為原告人沒有提出實據， 指証房委會違反了第22條（2）款的保證。

違反第22條（2）款的責任

9. 房委會的其中一個答辯理由是，因為導致滲漏的缺陷是原告人改動浴室間格時造成的，所以它沒有責任修補。原告人改動間格前，已在98年11月30日向房委會提出關於滲漏的投訴，第一次修補的工作是原告人動工更改間格後進行的，其後大大小小的修補工程也有三次，每次都是應原告人的投訴而進行。房委會傳召的專家在解釋滲漏原因時指稱，原裝的防水膜可能在原告人改動間格時受到機械性損害，因而失了防水效用。但正如他所說，原本防水膜已不存在，防水膜是否曾受機械性損害、損害的情況等、已是無從稽考。房委會既然願意負上修補責任，就有責任解決滲漏問題。最後防水膜也被除去，以防水英泥代替。 解決不了滲漏問題時，房委會就不能再以原告人損害了防水膜為理由，推卻修補的責任。這不但對原告人不公平，也不合乎法律原則。進行修補工程前，房委會已得知原告人改動間格。無論房委會最初願意負責修補滲漏的原因是什麼，是出於一番好意，以助人為快樂之本也好，或是不勝原告人的煩擾，為了息事寧人也好，或是懾於替原告人出頭的議員的威望，因而對原告人的個案特別寬鬆處理也好，它的立場、行動，行為都向原告人顯示了它不會以間格曾改動為理由，不負責修補所投訴的滲漏缺陷。在此情況下，本席認為房委會是放棄了第22條（2）款所賦予的權利─即不負責修補由原告人造成的缺陷。

10. 証據顯示客廳一大片地板下曾受長期積水侵蝕，在分隔浴室與客廳的牆壁（包括浴室門）向客聽的一面下方也有同樣情況。導致此情況的元兇是從浴室花洒而來，是不爭的事實，主要爭端是此「水」從何途徑逃出浴室。

11. 第一原告人從事建築行業多年，被本席接納以專家身份作証，說出有關防水工程種種不妥之處，他的指控非常簡單，主要是偷工減料、手工差劣。他對自己的專家意見不但沒有詳加解釋，在被盤問到有關浴簾和防水英泥時，証供不盡不實之處更顯露無遺。本席認為他是知道防水英泥與一般英泥的分別和其製作方法。他故意誤導法庭，否認祥記馮祥在修補工程時用上防水英泥。他說到安裝浴簾一事時，前言不對後語。本席認定浴室從沒有裝置浴簾的事實，也不接納他關於滲漏原因的意見。

12. 反觀房委會傳召的專家陳佐堅先生，他作証時態度誠懇，意見公正持平，沒有偏幫他的主僱房委會。本席認為他是誠實的証人。他列舉了四個可導致滲漏的原因：（一）在改建洗手間的過程中所引發的結構性震動導致原有防水膜出現機械性損毀、（二）在沐浴時，水花由花洒盆透過浴室的門口濺出及/或滲出，然後滲入至木夾板層再伸延外出、（三）浴室地台去水位瘀塞引致水浸、（四）防水工程的手工不合標準。經過詳細分析後，他作出的結論是第一及第二個原因較其他原因更有可能。

13. 第三個原因的可能性不大，這是沒有爭議的，其實浴室地台有沒有水浸或有沒有去水問題，原告人應該是最清楚，也沒有就此作出投訴，或在審訊時提出。本席認定滲漏情況不是浴盆去水出現問題所引致。

14. 至於手工不合標準這個原因，陳佐堅先生認為不能完全否定。 他從修補記錄知道所做的防水工程的性質，並認為已足夠。房委會傳召了多位証人，証明記錄上的修補工程已如實執行。但就實際施工工人的技述標準、施工程序是否正確，房委會沒有提供直接証據。陳佐堅先生在被盤問時同意防水英泥凝固後收縮，並因此造成地台與牆壁接駁位上出現罅隙。究竟這個問題是否可以處理，又是否處理妥當，這方面雙方都沒有提供直接証據。間接的証據是在完工後的試水測試。其中在1999年7月16日進行的測試，發現有一幅牆壁有滲漏問題，祥記馮祥即日作出修補。其後在2000年3月15日進行的一次測試，就再沒有發現牆壁出現滲漏。陳佐堅先生的專業意見是積水是由浴室門口位置，不是由牆壁處，擴展開去。根據多次測試的情形和結果及陳佐堅先生對積水源頭位置的意見，本席認定修補工程的施工程序沒有不妥，工程手工不合標準是沒有理據支持。

15. 原本浴室裝有的防水膜是否為原告人改動間格時損毀，房委會都要負上第22條的修補缺陷責任，理由已詳述上文。除一般裝籂工程外，房委會認為導致滲漏的缺陷已經修妥。祥記馮祥是在1999年7月間完成修補工程。之後滲漏的情況如何，是否繼續存在，或已有改善，或已完全停止，這方面雙方都提不出証據。相片和原告人所描述的損毀情況，都不能証實是由1999年7月後的滲漏所造成或加深。陳佐堅先生的專家報告也只是局限於找出1999年4月29日所發現的滲漏原因。雙方就善後方法談不攏後，原告人堅持要求賠償，提出的理據主要是房委會不應以防水英泥代替防水膜。原告人有舉証責任，証實滲漏情況在房委會停止修補後，滲漏情況持續。本席考慮過全体証據，認為原告人未能証明滲漏情況在1999年7月後持續，也認定造成滲漏的缺陷已在1999年7月份修妥。

16. 房委會雖然在1999年7月修妥缺陷，這不能代表它沒有違反第22（1）條款。它的責任是在可行情況下儘快作出修補。房委會的立場是，滲漏不是由於工程上缺陷所造成，滲漏是由於沒有浴簾所引致。這也是陳佐堅先生的意見。首先要澄請的是工程有沒有缺陷。絕大部份審訊時間是用在浴室原本有沒有防水膜、補究方案是否足夠、施工程序和技述又是否正確等爭議上，但雙方都沒有清楚地說明各自所指的缺陷實際上是什麼。正常使用花洒情形下，水應是不能從浴室滲進鄰近客廳的牆壁及滲進客廳地板底下，就這點雙方是沒有爭議的。只是，從房委會的角度來看，若然花洒水因沒有安裝浴簾而濺到門下，從而由門隙再濺出外，再滲進客廳地板下和經毛細管作用滲上牆壁，這就不是它的責任。這個 辯點是不能成立的。浴室那麼細小，花洒與門口距離又那麼近。花洒水濺到門口地台非常易見，門口位置防水措施做得不好，就是缺陷。房委會不能諉說，浴室範圍外有滲水的毛病就不是缺陷，花洒水能濺出門外不是缺陷。防水工程一定有多種程度，看環境而定才能斷定是否合理。在涉案單位情況下，沒有足夠措施防止花洒水從門隙逃出，擴散至大幅地板下和被吸進鄰近牆壁，就是第22條所指裝置上或手工上的缺陷。

17. 從記錄得知近門口的地台到最後階段才修補重做，難怪之前解決不到滲水問題。綜觀修補工程的過程，房委會和祥記馮祥沒有儘力找出滲漏原因，負責修補人員或是經驗不足、或是盲目從事，糊亂決定補究方案。房委會要負上最終責任。本席裁定房委會違反了第22條（1）款的責任。

賠償

18. 防水工程上的缺陷已修妥，而原告人又沒有花錢修補，又已退回居屋，更提不出任何理據以修補費用為賠償準則。本席認為原告人所要求賠償的四萬多元修補費用是不合理，予以駁回。

19. 原告人在滲漏修好前，受到一定的困擾和不便，雖然他們沒有說出任何細節，但應獲得賠償。原告人律師要求以受影響面積太小來衡量賠償金額，這點本席同意。本席認為房委會多耗了最少五個月的時間去修補缺陷，每月的保償應為三仟元。

判決

20. 本席判定被告人應付兩位原告人一共1萬5千元作為賠償。雖然今次賠償額是少於5萬元，應可在小額錢債審裁處追討，但本案複雜，不能怪責原告人在此法院進行訴訟。本席認為原告人應得到訟費。本席現頒下臨時訟費命令：被告人須付兩位原告人訟費。

Mr. K. K Fung of Yuen & Partners for both plaintiffs.

Mr. Raymond Lau instructed by Woo Kwan Lee & Lo for defendant

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲CACV925/2001。