The Incorporated Owners of Kwan Sen Mansion v. So Kwai Chor t/a As Mei Mei Sheung Tim

HCMP000134/1994

HCMP 134/1994

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事雜項訴訟1994年第134號

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主審法官： 高等法院原訟法庭暫委法官林文瀚

聆訊日期： 2002年5月6 至 8日

判案書日期： 2002年6月6日

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判案書

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1.本案涉及觀塘物華街19至29號群星大厦之入口位置側面的一個樓梯底之店鋪。根據1965年1月30日發出之入伙紙，群星大廈是一座九層高的建築物，地下為八個商業舖位，而1-8樓為住宅單位。根據建築署批准之圖則，該八個地下之舖位並不包括現時涉案之舖位。涉案之舖位現時為被告人蘇貴初先生所佔用並在該處經營一間名稱為美美商店之店鋪。

2.本案之原告人為群星大廈之業主立案法團。原告人指稱被告人所佔用之地方事實上是該大廈之公眾地方，而被告人是非法佔用。因此原告人在此訴訟中向法庭申請頒令要求被告人遷出非法佔用之地方並將有關店鋪內的一切裝置和間格清拆，及將佔用之空間還原恢復原狀。

3.此外，原告人更要求被告人支付自1992年1月開始計算之非法佔用費。根據原訴人之案情，在1992年1月以前被告人是一直有支付有關之佔用費。在1991年12月時，有關之佔用費的金額為港幣2,530元。根據呈堂有關之收據，該項費用被描述為褔利金。自1992年1月開始，被告人拒絕支付該等費用。

4.另一方面，被告人的案情可總結如下。被告人說他是在大廈建成後向大廈之發展商以港幣8,000元購入有關之舖位。因此該舖位不是屬於大廈的公眾地方而是他本人的私人物業。所以，被告人是沒有責任支付任何之佔用費。被告人並不爭議他在1992年1月之前一直有支付福利金給予立案法團。但被告人說這是出於他自願的捐獻而不是基於法律上之責任。固此被告人認為他是隨時有權終止該等付款。在1992年1月時，因為被告人於8字樓A座之單位受天台漏水影響而管理處沒有妥善之回應，及鑒於立案法團對福利金之金額不斷增加，被告人於是拒絕再支付任何之福利金。

5.除了佔用地下美美商店之位置外，被告人亦同時是群星大廈8字樓A座之業主。 該單位是他的太太於1983年6月1日購入並於1990年5月14日轉名為被告人及其太太聯名擁有之物業。

6.另外在他的答辯書及被告人的結案陳詞內，被告人欲引用「逆權管有」（Adverse possession）之法則，基於立案法團超越了法例容許之訴訟時限，反駁原告人之申索。

7.在詳細考慮本案之證供及雙方之陳詞後，本席認為本案中的主要問題如下：

（1）涉案之位置是否屬群星大廈的公眾地方或是被告人的私人物業；

（2）若涉案之位置為公共地方，被告人是否可依賴「逆權管有」的法律原則向原告人提出抗辯。

涉案位置是否公共地方？

8.在審訊的過程中，原訴人及被告人分別向法庭提供有關涉案位置的照片。從有關的照片中可以看到涉案位置並不是一個正式的舖位，因為該位置其實是群星大廈入口大堂的一部份，並沒有任何磚牆與入口大堂的其他部份分隔開來。雖然被告人在該處安裝了一些鐵閘，但比對群星大廈其他地下的舖位，很明顯地美美商店佔用之位置並非正式之舖位。事實上，被告人在作證其間亦坦白承認該等鐵閘及商店內的一切裝修及設施，均是被告人在群星大廈入伙後由他本人蓋搭的。若將照片反映出來的情況與建築署當年批准之圖則比對，很清楚地可以見到在建築署所批核的圖則內，並沒有美美商店這個舖位。根據建築署批准之圖則，美美商店佔用的位置，實在是入口大堂的一部份，這是不容致疑的。

9.在考慮有關位置是否屬於公共地方時，法庭必須研究群星大廈之公契。根據大廈之入伙紙顯示，群星大廈是在1965年1月建成的。大廈公契是在1965年7月30日簽定的。正如一般的做法，簽訂大廈公契的是發展商張尼軒先生及大廈單位的第一個買家黃德明先生。黃德明先生是3字樓D座的買家。根據公契的附表一，在簽訂公契時，張尼軒先生仍然是其他單位的業主。大廈公契的目的，便是界定大廈各業主之間的權利及義務。因此一般來說，大廈公契必須是在第一個單位出售時簽訂的。因為張尼軒先生是以大廈內其他單位的業主身份與黃德明先生簽訂該大廈公契，因此大廈內其餘的業主（即在第一個買家後從張尼軒先生買入其他單位的業主）都必需受此大廈公契約朿。

10.這一點在本案中有一定之重要性。根據被告人之證供，在大廈發售時，他是張尼軒先生的僱員，負責銷售該大廈的單位。他是在大廈內其中一個舖位（不是美美商店之位置）擔任銷售該大廈之工作。此外，他也在同一地點負責發售張先生的另外一個建築地盆之單位。根據被告人本人之證供，他在該地點工作了大概兩年之時間。在該兩年中，他並沒有其他的工作。被告人亦同意，有關群星大廈的銷售，是經過一段時間的。由此可見，群星大廈建築完成後大概兩年之時間，被告人是在該舖位擔任銷售之工作，而並非經營美美商店。

11.既然銷售的工作是經歷了一段時間，本席毫無疑問地認為在簽訂群星大廈之大廈公契時，被告人仍然未佔用美美商店之位置。再者，被告人宣稱他是與張先生協議購入美美商店之位置，並且自從買入該舖位後，他一直在該舖位做生意，經營美美商店至今天（見他的結案陳詞第二段）。因此，根據他自己本人的說法，他購入舖位的時間應該是在他完成銷售工作後。鑒於大廈公契應該是在完成銷售整座大廈內各單位前已經簽定的（因為在簽訂定公契的日子，正如上述解釋，張先生仍然擁有3樓D座以外的其他單位），因此可以推論，在被告人宣稱他與張先生協定購入美美商店位置的舖位時，大廈公契是已經簽訂。

12.本席上述之推斷，是純粹根據被告人本身的證供而作出。但事實上，有關大廈公契簽定日期及被告人佔用美美商店位置之時間的比對，原訴人是傳召了一位證人麥浩欣先生。麥先生於大約1965年3月間遷入群星大廈8樓B座的單位。根據麥先生的證供，在他遷入群星大廈時，美美商店的位置是大廈入口大堂的一部份，並沒有被分隔開作為一獨立之店舖。在該位置放置有大廈的電錶箱及許多電線。根據麥先生的記憶，美美商店是在1967年暴動後才在該位置經營。就麥先生遷入群星大廈之日期，他提供了當年繳交管理費及管理費按金的單據作為佐證。麥先生並且憶述，在他遷入群星大廈時，被告人是在地下的一個店舖負責銷售大廈單位。

13.雖然被告人透過盤問挑戰麥先生的記憶，並遞交一照片宣稱是拍攝於1966年以證明美美商店在當年已經開始營業，但基於該照片的年份是被告人的手寫記錄，本席認為該照片不能證實美美商店的而且確在1966年已在該位置經營。而且，經被告人多番盤問後，麥先生的證供並沒有動搖。麥先生並且能清楚解釋他為何能記憶有關之年份，並引述當年發生的其他事件作為支持。

14.另一方面，被告人作證時，向法庭表示該照片是在1966年拍攝，而照片上的年份是他在當年親手寫在其上。但在被告人作證時，就很多有關60年代的事件，他也不能作出有關日期之準確描述。他不祗一次向法庭表示，由於年份久遠他不能清楚記憶當時發生之事件。而且，他也沒有解釋為何在當年他會在照片上寫上有關之年份。客觀來說，根據本席較早前的推論，若被告人是在群星大廈地下另一舖位工作了兩年後才開始經營他的美美商店，最早的日期也是1967年年初。在詳細考慮過被告人的證供及麥先生的證供後，本席認為麥先生的證供較為可取。本席亦接納麥先生為誠實及可靠的證人。本席對被告人提供的照片上所記錄的年份是否正確，存有一定之疑問。就這方面，本席裁斷美美商店是在1967年才開始在有關位置經營的。因此明顯地，在當時群星大廈的大廈公契是已經簽訂了，而有關各方亦必需受該大廈公契約朿。

15.1965年7月30日簽訂之大廈公契是一份舊式的大廈公契。就公眾地方，大廈公契並沒有十分清楚地界定。但有關大廈入口大堂，大廈公契內有清楚的條文顯示該大堂必然是大廈的公共地方。大廈公契第2條（a）¹規定各業主及他們的租客或獲批准人仕均有權通過地下入口大堂到達他們各人的單位。公契第3（c）段² 規定有關入口照明之電費是公共開支之一部份，須由各業主分擔。公契第8段（e）³ 規定各業主均不能在大廈作為公共用途之地方放置任何雜物或障礙；除作為通道外，各業主亦不能佔用該公共地方作其他用途。

16.此外因為各業主在法律上均為群星大廈的業權共同擁有者，除大廈公契另有規定外，各業主均有權依據大廈公契享用大廈的每一處地方。因此，大廈公契內的第一段 ⁴ 便清楚界定各業主就各自的單位擁有獨家佔用權，而有關獨家佔用權所涉及之單位，均清楚表列於大廈公契的附表一內。在附表一內詳列的獨家佔用單位並不包括美美商店所佔用之位置。因此根據大廈公契，沒有一個業主能擁有該位置的獨家佔用權。依照各業主的共同擁有權，並根據大廈公契第2（a）段，各大廈業主均有權利用入口大堂作為出入之用途。

17.因此，在法理上，美美商店所佔用之位置是屬於群星大廈的公共地方。

18.被告人說他是在銷售群星大廈的單位時，察覺到美美商店的位置可作店鋪之用途。於是他向張尼軒先生要求以8,000元之金額購入該舖位。張先生同意後，雙方簽署了一份文件為證。可是在1968年店舖經歷一次火災，有關之文件已被燒毀。被告人表示該交易並沒有透過律師樓完成，因為他信賴張先生他的僱主。而且，被告人本身的學識也不豐富，他是1962年來到香港。雖然他是擔任銷售樓宇單位的作工，他只是負責向客戶以平面圖介紹有關單位。有關買賣樓宇的手續，他不需處理。被告人更說在銷售群星大廈的單位時，美美商店的位置是已經被張先生用圍板間開，當時他還未曾向張先生提出購買該店鋪。

19.就有關圍板間格的事宜，被告人的證供是與麥先生的證供有矛盾的。本席認為被告人這方面的供詞是不可信的。在1996年11月1日，被告人在當時仍然是有律師代表，他的律師為他預備了一份證人供詞。在該證人供詞內，被告人描述他是如何察覺到美美商店之位置。他描述該位置為樓梯底下的一個空位。他說他是憑他推銷樓宇單位的經驗察覺到這位置可以用作成為一理想之店鋪，因而他便向張先生提出購入有關位置的建議。在該證人供詞內，被告人並沒有提及有關的位置是被圍板隔開。基本上，他在證人供詞內的說法表示就有關位置的用途，被告人是第一個察覺到的人，並由他主動向張先生提出購買該位置。所以，在他提出建議前，張先生是沒有理由將有關位置以圍板隔開的。

20.正如本席較早前提及，本席認為麥先生的證供可靠。基於上述種種理由，本席並不信納被告人有關圍板之證供。本席裁定在美美商店經營前，張先生並沒有將有關的位置以圍板分隔。正如麥先生所描述的，該位置事實上是入口大堂的一部份，而大廈的電錶箱亦放置在該處。在這方面，原訴人呈堂的照片也可見到電錶箱如今仍然是安裝在美美商店內的。

21.被告人是否曾經與張先生達成他所描述的協議，原訴人並不接納。就這方面，本席會在稍後作出裁斷。但假設張先生與被告人確實是有達成該項協議，本席認為有關之協議始終不能淩駕於大廈公契之上。根據本席較早前之裁斷，被告人與張先生的協議，斷然不能是在大廈公契簽訂前訂立的。因此就時間性來說，大廈公契簽訂在先，是對各方都有約朿力的。張先生既然是大廈公契簽訂人之一，他也是須要受大廈公契約朿。因此，他是沒有權在簽訂大廈公契後將美美商店的位置以私人物業售予被告人。

22.此外，由於被告人與張先生所簽署之文件並沒有根據土地註冊條例（Land Registration Ordinance）在土地註冊署登記，而群星大廈的大廈公契是於1965年8月26日已在土地註冊署以編號499690登記，根據《土地註冊條例》第3及第4條，就公契的受益人而言，被告人與張先生簽署的協議，在法律上是完全無效的。

23.所以，不論被告人是否曾經與張先生達成購入美美商店位置的協議，被告人在法理上是不可能成為美美商店的業主，亦不可能擁有美美商店的業權。根據大廈公契，美美商店佔用的位置，由始至終均屬群星大廈的公共地方。

24.在討論被告人的證供之可信性前，本席必須交代被告人在結案陳詞時就麥先生的證供之陳詞。原訴人是在十分後期的階段才能找到麥先生作為證人，因此麥先生的證人口供原本並沒有放在審訊文件夾內。因此，在審訊的第一天，即2002年5月6日在原訴人傳召麥先生作為證人前，本席曾向被告人查詢他就麥先生作證是否提出反對。當時，被告人向本席表示他是沒有反對，因此本席批准麥先生作供。與此同時本席亦容許被告人將有關他開業的證據加入，以反駁麥先生的證供。在這情況下，本席不認為被告人就麥先生作證之事受到任何不公平之對待。在衡量麥先生的可信性時，本席亦已考慮被告人在他的書面結案陳詞中第10段的陳述。本席不認為被告人在該段的論點，能成功說服本席麥先生是不可信的。

25.鑒於被告人宣稱他與張先生的協議在1968年的大火中燒毀，而該文件亦沒有在土地註冊署登記，而宣稱之買賣亦非經律師樓交易，因此被告能不能呈交任何文件證明該有關之交易。話雖如此，若本席信納被告人在審訊時所作供之描述，本席仍然可以裁定被告人是有達成該協議。問題是被告人的口供是否可信？細看本案之有關文件，被告人以8,000元購入有關位置的說法，其實在雙方爭拗的初期並沒有提出。原訴人在1993年3月15日委托廖陳林律師事務所向美美商店發出律師信追討有關單位的「欠租」。在1993年3月24日，被告人委託李全德律師事務所回覆廖陳林律師事務所。在該覆函中，被告人的律師只是指稱原訴人並沒有權追討有關之金額，但並沒有指出該位置其實是被告人的私人物業。1993年4月15日，廖陳林律師事務所代表原訴人向李全德律師事務所指出，被告人在以往多年均有繳交「租金」，並且提出若被告人否定原訴人就有關處所之業權，原訴人質疑被告人有何依據來佔用有關地方。被告人的律師一直沒有回覆。幾個月後，原訴人轉聘另一律師樓韋業顯律師行。 該律師行於1993年10月22日再向被告人發出律師信，追討所欠交的佔用費。在該律師信中，原訴人亦透過律師行終止被告人佔用美美商店之位置的許可。被告人仍然沒有就該律師信提出反駁。若被告人的而且確是曾經認為自己已經購入美美商店的業權，本席認為被告人當時應透過他的律師反駁原訴人律師的指控，清楚指出他是有關店鋪的業主，並解釋他是從張先生以發展商的身分訂立購入該物業之協議。而且，在該階段被告人是有律師代表的，因此本席實在看不到他有何理由不在當時作出這樣的回覆。本席認為從這些信件之內容，可以反映出被告人在當時其實也不能指稱自己是有關單位的業主。

26.事實上在本案的答辯書中，被告人亦沒有清楚明確地提出他是有關商舖的業主並擁有有關之業權。答辯書中的第9（b）段只是說出被告人是透過協議獲得有關位置的使用權。在答辯書的第9（c）段被告人宣稱群星大廈的所業主均已接受被告人是擁有該位置的獨家佔用權。在答辯書的第11（b）段被告人宣稱他是與張先生於1964年時透過一項買賣或安排的處理從而獲得佔用該處所的權利。第11（c）段更指出被告人是從群星大廈建成以後便開始在該處所經營美美商店。這些宣稱均與被告人在庭上所作之證供有不脗合的地方。首先有關他與張先生的協議之時間性，在答辯書中他宣稱為1964年。但在1964年時群星大廈還未落成，當時被告人根本沒有可能像他在庭上口供所述，在群星大廈銷售單位時察覺到該位置的用途，遂向張先生提出購入之要求。再者，如上述分析，被告人在法庭中的口供是在銷售工作經歷了兩年之後，他才經營美美商店，而不是在大廈落成後便開始經營。雖然這些都是細節，但因被告人只憑他的口頭證供來支持他購入該處所的協議之辯護，因此本席必須詳細考究他口頭證供的可信性，而這些細節上的分歧，正反映了他證供上之疑點。

27.本席認為被告人有關購入業權之抗辯其中最大的弱點便是與他本人的行為並不相乎。一直以來，被告人均每月支付原告人一項稱為福利金的費用。該福利金之金額，若比對起其他業主所支付的管理費，是十分龐大的。很明顯地該費用並不是管理費。原訴人宣稱該費用是被告人佔用美美商店位置的佔用費。另一方面被告人則宣稱他支付該等費用是基於他自願的捐獻。根據被告人在庭上作供，在美美商店經營了一段時間後，於1968年商店內發生火警引致整座大廈的電力的供應中斷而需維修。當時大廈並沒有足夠的金錢，因此他便自願捐獻。但這個說法實在不能令人信服，因為被告人也同意在大火後張先生及其他的業主也有特別為維修之工程科款。而且，被告人告訴法庭大火引致的毀壞只是有關電錶箱，因此維修的費用應該是有限的。再者，被告人繳交該福利金是一直由1968年開始直至1991年年底。若只是彌補大火引致的損失，本席實在看不到為何福利金要一直繳交至1991年年底。當被告人在被盤問及此時，他並不能作出合理之解釋。當問題提出後，在相隔了多於一分鐘的時間，被告人只能說：「你要我如何解釋」另外，若這是一項自願的捐獻，本席亦不明白為何該福利金的金額是由立案法團釐定的。同樣地在被問及有關問題時，被告人在相隔多於一分鐘的時間後，仍只能回答因有關事件相隔太久他不能記起。有鑒於此，本席實在不能信納被告人就有關福利金之性質的證供。本席裁定被告人多年來繳交的福利金實質為佔用有關位置的佔用費，而被告人是清楚知道的。

28.所以被告人佔用有關之位置，事實上是須繳付佔用費並且須獲得原訴人之同意。就繳交佔用費方面，事實上被告人本身的文件亦可提供證明。在被告人1968 - 69年之報稅表內，他向稅務局宣稱他的開支包括「住宅，經營地點月租共400元正」。很明顯地，他是向稅局表示他的經營地點是須要支付月租的。在法庭作供時，被告人解釋在作出有關聲明時，他是指他自己店鋪的租值也須計算為成本的一部份。本席並不接受這個解釋。若他是利用自己的物業經營商店，他是不需要支付任何租金，所以不能在報稅表內宣稱該租金為支出之一。而且若在被告人在填報稅表時持有該想法，他也會填報他本人及他太太的薪金作為成本之一，但他卻並沒有這樣做。本席認為該報稅表清楚顯示被告人瞭解他所支付的福利金正是佔用有關位置的代價，因此被告人不得不接受原訴人屢次就有關福利費之增加。

29.若被告人為美美商店佔用之位置的業權擁有者，他是沒有理由須要支付佔用費的。反過來說，若他一直以來都是有支付該佔用費，不論該費用是被稱為褔利費或租金，這都清楚顯示被告人明白到自己並不是該處所的業權擁有人。當他支付該等費用時，他是清楚明白該處所實在是屬於群星大廈的公共地方。

30.故此不論在法理上或在事實上，被告人宣稱他為美美商店的業權擁有人是不能成立的。本席裁定有關的處所實在是群星大廈的公共地方，屬地下入口大堂的一部份。

31.在結案陳詞時，原訴人的大律師曾引用香港法例第344章《大廈管理條例》內有關公共部份之定義作為參考。但因為該法例（前稱為《多層大廈業主立案法團條例》），是在1970年6年19日才生效的，所以就1965 - 68年時的情況，本席是必須根據大廈公契內的條文並引用普通法的原則來斷案。

逆權管有的抗辯

32.逆權管有的法則是建基於佔用人在沒有得到業主的同意下，佔用有關之地方超過時效條例所容許的訴訟時限，並根據該條例第17條，當任何人提出收回土地的訴訟所訂明的期限屆滿時，該人士對該地的所有權即告終絕。 所以在Wong Tak Yue v Kung kwok Wai[1998]1 HKLRD 241一案內，李國能終審法院首席法官指出逆權管有是建基於侵權行為的佔用（possession as of wrong），參考P.249J。所以在引用這個法律原則時，被告人是必須證明他過往佔用美美商店的位置是沒有獲得原訴人的同意。若被告人的佔用是經原訴人（或在原訴人成立前，群星大廈的註冊業主所授權的管理人）之同意下所佔用，該等佔用便不屬於侵權行為，而原訴人亦沒有就該佔用提出訴訟的理據，時效條例下的訴訟時限亦不開始運行。

33.根據本席在較早前的事實裁決，截至1991年12月被告人是有根據原訴人方面的要求繳交佔用費。所以截至1991年12月31日，被告人佔用美美商店的處所，並不構成侵權行為。故此時效條例下的訴訟時限，截至1991年12月31日，並未開始計算。

34.本案之訴訟，是原告人於1994年1月18日以傳票形式提出。 根據上述分析，時效條例的訴訟期限最早開始計算的日期應為1992年1月1日。若將該日期與訴訟傳票發出的日子比對，很明顯地訴訟提出的日期並沒有超越時效條例所規定的期限。因此被告人不能引用時效條例作為抗辯理由。

35.代表原訴人的林大律師向法庭提供一件上訴庭之案例，並指出根據該案例，在業主立案法團就違反公契方面採取訴訟時，時效條例及逆權管有的法則並不適用。該案件為Incorporated Owners of Man Hong Apartments v. Kong Yuk Ching [2001] 3 HKC 116。在該案內，有關的業主立案法團向非法佔用公用部分的業主提出訴訟，並依據建築物管理條例第34I條向法庭申請禁制令，禁止該被告人非法佔用公用部份。上訴庭指出立案法團的訴訟因由並不是收回土地，因此時效條例下的第7條及第17條均不適用於此類訴訟（參考p.121D - 123H）。上訴庭並且認為鑒於被非法佔用的位置是受大廈公契約朿，即若被告人能證明他藉逆權管有佔用該位置，有關之地方仍然受大廈公契約朿，因此立案法團仍然是可以依據大廈公契執行公契內之條文（見p.122I - p.123A）。

36.雖然在本案內，原訴人的申請是包括收回美美商店的管有權，根據上訴庭的分析，若原訴人的訴訟因由純粹是基於大廈公契之違反或建築物管理條例第34I條而提出，則有關之補救應是平衡法下的禁制令申請。但在本案的申索陳述書內，原訴人提出了另一訴訟因由，在申索陳述書的第14及15段，原訴人指出被告人自大概1993年10月開始，因獨家佔用有關之位置，排斥其他業主對該位置的使用權，因而構成非法的侵佔土地行為。1993年10月這個日期，本席相信是根據韋業顯律師行向美美商店所發出的律師信而提出。在該律師信內，原訴人透過律師行終止美美商店就有關舖位的佔用許可。

37.法律上，就共同擁有之物業，若其中一名共同業主排斥其他共同業主獨家佔用有關之物業，其他的共同業主是有權興起非法侵佔土地的訴訟（參考英國法典Clerk and Lindsell on Torts, 18th edition, paras. 18 - 25）。在多層大廈的情況下，這原則亦曾在香港被引用（參考Incorporated Owners of Chung King Mansions v. Shamdasani [1991] 2 HKC 342）。但在該案件中，法庭最終所頒佈的濟助，亦祗是聲明及禁制令。在第362頁E - G，陳振鴻法官清楚解釋為何法庭不能頒佈收回土地管有權之命令。由此可見，鑒於被告人也是群星大廈的其中一個業主（基於他是8字樓A座業主的身分），本席亦不應該頒發任何收回管有的命令。因此本案的訴訟在本質上不能視為收回土地的訴訟。所以根據上訴庭的案例，逆權管有的法則在本案中並不適用。

38.基於上述理由，被告人的逆權管有抗辯不論在法理上或在事實上均不能成功。

法律後果

39.總括來說，本席裁定美美商店佔用的位置為大廈的公用地方，而被告人並沒有任何權利獨自佔用，被告人的逆權管有答辯亦不能成功。

40.在答辯書內，被告人質疑原訴人曾否有開會通過授權今次的法律行動。鑒於原訴人是以業主立案法團身分提出訴訟而不是以大廈管理人身分提出，建築物管理條例第16條清楚規定，就有關建築物的公用部份有關的權利、權力、特權、職責，須由法團行使及執行；而有關公用部份的法律程序，亦可由法團提起及進行。所以原訴人是絕對有權提出今次的訴訟。至於法團內是否曾經透過會議通過議決授權今次之訴訟，這是法團的內部問題，按一般的民事程序，被告人是不可以在審訊時提出作為答辯（見香港民事訴訟程序2002 paragraph 18/19/24）。再者，在本案呈堂之文件中亦包括群星大廈業主立案法團之會議記錄，通過有關美美商店之問題遁法律途徑解決。被告人在這方面的質疑，實在是沒有事實根據的。

41.由於原訴人已透過律師行於1993年10月終止被告人佔用美美商店的許可，自該日期起，被告人的行為是非法的。在這日期前，即由1992年1月至1993年10月，原告人在1993年10月的律師信中默認被告人之佔用是得到原訴人方面的批准，但被告人是必需支付原告人所訂下的佔用費，即港幣2,530元，總數為港幣55,660元。由1993年11月開始，就被告人的非法佔用，他是需要支付中間收益（mesne profits）。由於雙方並沒有就有關物業的價值提出任何估價報告，本席決定以原訴人在1991年時所定下的佔用費為準則，裁定被告人必需支付由1993年11月至被告人停止非法佔用為止，每月港幣2,530元的中間收益作為向原訴人的賠贘。

42.原訴人並且要求法庭就金錢上判決頒佈利息。一般來說 法庭是會就金錢上之判決，頒佈利息以補償原訴人延遲獲得有關之金錢（參考香港案例Komala Deccof v. Perusahaan Pertambangam Minyak Dan Gas Bumi Negara (Pertamina) [1984] HKLR 219及終審法院於2002年4月25日在Polyset Limited v. Panhandat Limited, FACV No. 28 of 2000, 25 April 2002之裁決）。在考慮本案之利息問題時，本席關注到本案之延誤。本案之狀書於1994年10月已經完成，而被告人的證人供詞亦於1996年11月1日存檔於法庭。但原訴人卻沒有積極準備審訊。原訴人的延誤導致案件於2002年才能開審。原訴人的大律師並不能給予本席就該等延誤合理之解釋。本席明白一些普通的耽誤不應導致法庭拒絕頒予利息給勝數的一方，但綜觀本案之情況，原訴人實在是明顯地須就本案之不合理的延誤負上責任。本席亦須顧及本案之案情與一般的商業紏紛是有很明顯的分別。

43.原訴人並不是一商業機構，亦沒有證據顯示原訴人因為被告人延遲支付佔用費及中間收益導致原訴人須向銀行借貸。事實上根據大廈公契，有關之位置應屬大廈入口大堂的一部分。所以若原訴人成功要求被告人遷拆有關之舖位，除非得到全座大廈所有的業主同意，修改大廈的公契，該位置亦不能被用作店鋪之用途。在考慮這些因素後，本席認為較為恰當的做法是頒佈整段期間的利息，但本席會採納一個較低的利率以反映有關因素，這個做法在商業案件裏亦曾應用（見La Pintada [1983] 1 Lloyds Report 37）。在選擇適當的利率時，原訴人的大律師申請以法庭判決利率為準。本席認為這是不恰當的，因為現時的法庭利率相對比銀行最優惠利率為高，而一般商業案件所引用的利率是銀行借貸的最優惠的利率加一厘。現時香港滙豐銀行的最優惠借貸利率為5.125厘，而法庭判決的利率為8.14厘。正如本席較早前解釋，在本案內本席會採納一個較低的利率，本席決定以年息4厘為基準。此外由於中間收益的計算是持續由1993年11月直至現今，故本席採用基準利率的一半來計算中間收益截至判決日期的利息。總括來說，利息的計算如下：

（1）就有關1992年1月至1993年10月的佔用費，金額為港幣55,660元，利息由原訟傳票發出日期即1994年1月18日開始以年利率4厘計算截至判決日期為止；

（2）就有關中間收益由1993年11月截至2002年5月，金額為港幣260,590元，利息由1994年1月18日起每年利率為2厘。

44.本席亦根據原訴人的要求，頒令被告人需於一個月內自費清拆美美商店的一切裝置和間格，並將佔用空間還原，恢復入口大堂原狀。若被告人不在一個月內遵從這個頒令，原訴人可委托建築商清拆美美商店及將佔用空間還原成為入口大堂，並向被告人追討有關之費用，被告人不得阻礙原訴人及其承建商之清拆行動。

45.本席亦頒佈暫准令，被告人必須支付原訴人在本案內之訴訟費用。

原告人：由韋雅成律師行轉聘林壽康大律師代表

被告人：蘇貴初，經營美美商店，又名Mei Mei Shop，無律師代表，親自出庭

² 3. Each of the parties hereto shall pay its due proportion of:

³ 8. Each of the parties hereto covenants with the others or other of them:

⁴ 1. Each of the parties hereto shall for the residue of the said term of years for which the said premises are held from the Crown have the sole and exclusive possession and the full right and privilege to the use occupation and enjoyment of the whole of that portion of the said Building which is more particularly described and set out in the Second Column of the First Schedule hereto opposite to the name of such party set out in the First Column of the First Schedule hereto with the appurtenances thereto and the entire rents and profits of such portion of the said Buildings.