光榮國際有限公司 訴 新雅閣業主立案法團

LDBM000335/2000

LDBM 335/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第335宗

主審法官：周兆熊法官

判案日期：2001年2月2日

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判 案 書

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1. 申請人是九龍何文田太平道一號新雅閣17字樓B座的業主，而答辯人是新雅閣的業主立案法團（“法團”）。申請人的申請是要求答辯人向它支付維修外牆的費用，金額為$5,200。

2. 林笑歡女士是申請人的董事。1999年10月，她通知法團的管理員吳先生申請人單位的一個窗眉（“窗壆”）有裂縫，要求法團對窗眉維修，但法團並無派人到申請人的單位視察，而裂縫變得越來越大。

3. 1999年12月13日，林笑歡以記錄郵遞方式將下列信件寄予法團：

“本業主已於一九九九年十月下旬告知管理員吳先生有關大廈外牆之窗壆出現嚴重裂縫，恐有脫墮之危險，但現今仍未派員示察或維修，因大廈外牆維修應屬業主立案法團之責任，故現再函通知，敬希早日關注。”

4. 法團對此信並無反應。林笑歡恐怕窗眉會脫落，因而傷及他人，於是祗好通知吳先生申請人會先行塾支維修。維修工程在12月底進行，而維修費用是5,200元。

5. 其後林笑歡向法團追討該維修費用。2000年9月23日，法團以下列函件所述的理由，拒絕她的要求：

“本法團得悉閣下曾於本年較早時候就貴戶之外牆有剝落情況而自行斥資維修，後亦據大廈公契內之條文要求本法團負担有關費用。就 本法團之理解，每層樓層之外牆應屬每戶業主之財物。法團並沒有就大廈之外牆獲得利益，而法團運作之經費亦由各住戶之管理費內運行。如大廈之公眾設施須大事維修才可向各業主籌措，因此，本法團經商議後，拒絕閣下之要求 希祈見諒。”

答辯人的証供

6. 法團管理委員會的主席周榮炎先生為答辯人作証；他承認法團的管理員吳先生曾在1999年12月15日收過一封日期為1999年12月13日的掛號信。

7. 他對維修的地方是位於外牆之處並無異議。

8. 按《建築物管理條例》第18(1)(a)條的規定，法團須使公用部份維持良好合用的狀況；根據附表1所列，大廈的外牆是屬於大廈的公用部份。而申請人維修的窗眉構成外牆的一部份。大廈公契第4(h)(I) 條有以下的規 定：

" The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said Building in proportion to the number of units in the said Building in the said premises for the time being owned by them namely:-

(i) ...................

(ii) ...................

(iii) ...................

(iv) The cost of repairing renewing maintaining cleansing painting or decorating the building or any part or parts thereof and ......................"

（原文無劃線）

9. 大廈的業主負有對大廈公用部份的維修責任，所以他們才須支付維修的費用。法團是由所有大廈的業主所構成的，當法團的管理委員會對大廈公共部份有關之處不進行維修，業主便須負上親自維修的責任，然後根據大廈公契的第4(h)(I)條所賦予的隱含權力，向法團追索維修的費用。

10. 法團有責任維修外牆不妥的地方，申請人是法團的一份子，當申請人替法團履行它的責任，法團便須支付予申請人該筆維修費用，因此本席裁決申請人的申請得直。

11. 本席判令答辯人須於一個月之內向申請人支付$5,200元的維修費用。

申請人：由林笑歡女士代表。

答辯人：由周榮炎先生代表。