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LDBM000409/2000
LDBM 409/2000
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2000年第409宗
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S.K. 986 Management Ltd. |
申請人 |
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訴 |
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Law Wai Keung |
第一答辯人 |
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Ma Chun Mei |
第二答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
判案日期：2001年1月23日
______________
判 案 書
______________
1. 申請人是位於新界西貢福民路22-40號名為西貢苑的管理公司，而二位答辯人是西貢苑B座10樓A室的註冊業主。
2. 2000年10月16日，申請人於小額錢債審裁處提出申請，要求小額錢債審裁處頒令二位答辯人繳交1.11.88-31.12.1990管理赤字的分擔費5,902.43元以及逾期追收費150元。
3. 2000年11月16日，小額錢債審裁處把此案以及其他同性質的案件移交土地審裁處審理。
4. 在反對通知書內，二位答辯人提出以下的抗辦理由：
“一直以來管理公司不依大廈公契所訂定之條文管理西貢苑；包括收費及開支，本人知道公契是一份合約，西頁苑每一業主都要遵守，以盡其義務，假若西頁苑出現管理赤字；理應由所有業主依據公契共同分擔。反對理由如下：
（一）由於停車塲由單一業主擁有，本人認為除走火通道外；其餘所有費用應由停車塲業主支付。但管理公司將停車塲維修費用也當作管理開支。
（二）赤字分擔欠公平。
（三）有剝削小業主之嫌，有利大業主減省開支。該（由於停車塲由大業主擁有，而管理公司則為大業主之附屬公司）”
與管理赤字有關的收入與支出表
5. 西貢苑由1998年至1990年每年所產生的管理赤字的細節後列如下：
INCOME AND EXPENDITURE STATEMENT
FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 1988
|
Domestic
Units $ |
Comm. Units
$ |
Car Parks
$ |
Total
$ |
| INCOME |
|
|
|
|
| Management fees |
708,100.00 |
200,640.00 |
-
|
908,740.00 |
| Contribution from first owners |
- |
- |
257,250.62 |
257,250.62 |
| Legal fee received |
700.00 |
500.00 |
-
|
1,200.00 |
|
708,800.00 |
201,140.00 |
257,250.62 |
1,167,190.62 |
| EXPENDITURE |
|
|
|
|
| Auditors' remuneration |
4,550.00 |
1,050.00 |
1,400.00 |
7,000.00 |
| Electricity and water |
120,719.30 |
27,858.30 |
37,144.40 |
185,722.00 |
| Insurance |
21,357.64 |
4,928.69 |
6,571.57 |
32,857.90 |
| Manager's remuneration |
76,528.42 |
17,660.40 |
23,547.21 |
117,736.03 |
|
|
|
|
|
| Repairs, renewals and maintenance fee:- |
|
|
|
|
| Electricals, pipes and pumps |
75,124.01 |
17,336.31 |
23,115.08 |
115,575.40 |
| Lifts |
87,657.70 |
20,228.70 |
26,971.60 |
134,858.00 |
| Fire fighting system |
4,403.75 |
1,016.25 |
1,355.00 |
6,775.00 |
| Door phone system |
8,030.00 |
- |
- |
8,030.00 |
| Cleaning expenses |
7,277.27 |
1,679.37 |
2,239.16 |
11,195.80 |
| Sundry expenses |
4,335.18 |
1,000.42 |
1,333.90 |
6,669.50 |
| Telephone charges |
4,683.58 |
1,080.82 |
1,441.10 |
7,205.50 |
| Watchmen, caretakers & cleaners' salaries |
308,927.45 |
71,290.95 |
95,054.60 |
475,273.00 |
| Printing & stationery |
477.75 |
110.25 |
147.00 |
735.00 |
| Legal fee |
474.00 |
339.20 |
- |
813.20 |
| Security charges |
120,022.50 |
27,697.50 |
36,930.00, |
184,650.00 |
|
844,568.55 |
193,277.16 |
257,250.62 |
1,295,096.33 |
| Surplus/(Deficit) for the year |
(135,768.55) |
7,862.84 |
- |
(127,905.71) |
| Retained surplus at 1 January 1988 |
86,774.97 |
11,170.23 |
- |
97,945.20 |
| Retained surplus at 31 December 1988 |
(48,993.58) |
19,033.07 |
- |
(29,960.51) |
INCOME AND EXPENDITURE STATEMENT
FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 1989
|
Domestic
Units $ |
Comm Units
$ |
Car parks
$ |
Total
$ |
| INCOME |
|
|
|
|
| Management fees |
886,810.00 |
192,576.70 |
- |
1,079,386.70 |
| Contribution from first owners |
- |
- |
447,902.55 |
447,902.55 |
| Legal fee received |
533.00 |
56.00 |
- |
589.00 |
|
887,343.00 |
192,632.70 |
447,902.55 |
1,527,878.25 |
| EXPENDITURE |
|
|
|
|
| Auditors' remuneration |
5,460.00 |
1,260.00 |
1,680.00 |
8,400.00 |
| Electricity and water |
130,008.80 |
30,002.05 |
40,002.65 |
200,013.50 |
| Insurance |
25,795.91 |
5,952.91 |
7,937.19 |
39,686.01 |
| Manager's remuneration |
133,359.81 |
30,594.83 |
40,718.42 |
204,673.06 |
| Repairs, renewals and maintenance fee:- |
|
|
|
|
| Electricals, pipes and pumps |
79,532.19 |
18,353.59 |
24,471.42 |
122,357.20 |
| Lifts |
103,135.50 |
23,800.50 |
31,734.00 |
158,670.00 |
| Fire fighting system |
8,238.10 |
1,901.10 |
2,534.80 |
12,674.00 |
| Door phone system |
9,900.00 |
- |
- |
9,900.00 |
| Cleaning expenses |
7,248.95 |
1,672.85 |
2,230.40 |
11,152.20 |
| Sundry expenses |
7,120.57 |
1,643.22 |
2,190.91 |
10,954.70 |
| Telephone charges |
4,214.28 |
972.53 |
1,296.69 |
6,483.50 |
| Watchmen, caretakers & cleaners' salaries |
329,350.89 |
76,004.05 |
101,338.73 |
506,693.67 |
| Printing & stationery |
710.33 |
163.93 |
218.54 |
1,092.80 |
| Legal fee |
349.00 |
560.00 |
- |
909.00 |
| Security charges |
622,533.60 |
143,661.60 |
191,548.80 |
957,744.00 |
|
1,466,957.93 |
336,543.16 |
447,902.55 |
2,251,403.64 |
| Surplus/(Deficit) for the year |
(579,614.93) |
(143,910.46) |
- |
(723,525.39) |
| Retained surplus at 1 January 1989 |
(48,993.58) |
19,033.07 |
- |
(29,960.51) |
| Accumulated Deficit at 31 December 1989 |
(628,608.51) |
(124,877.39) |
- |
(753,485.90) |
INCOME AND EXPENDITURE STATEMENT
FOR THE YEAR ENDED 31 DECEMBER 1990
|
Domestic
Units $
|
Comm. Units
$ |
Carparks
$ |
Total
$ |
| INCOME |
|
|
|
|
| Management fees |
1,228,875.00 |
291,522.00 |
- |
1,520,397.00 |
| Contribution from first owners |
- |
- |
668,117.86 |
668,117.86 |
|
1,228,875.00 |
291,522.00 |
668,117.86 |
2,188,514.86 |
| EXPENDITURE |
|
|
|
|
| Auditors' remuneration |
6,175.00 |
1,425.00 |
1,900.00 |
9,500.00 |
| Electricity and water |
150,306.00 |
34,686.00 |
46,248.00 |
231,240.00 |
| Insurance |
16,820.62 |
3,881.68 |
5,175.57 |
25,877.87 |
| Manager's remuneration |
145,431.86 |
14,464.50 |
60,737.98 |
220,634.34 |
| Repairs, renewals and maintenance fee:- |
|
|
|
|
| Electricals, pipes and pumps |
61,712.53 |
14,241.38 |
18,988.39 |
94,942.30 |
| Lifts |
138,313.50 |
31,918.50 |
42,558.00 |
212,790.00 |
| Fire fighting system |
10,399.35 |
2,399.85 |
3,199.80 |
15,999.00 |
| Door phone system |
11,088.00 |
- |
- |
11,088.00 |
| Cleaning expenses |
15,600.98 |
3,600.23 |
4,800.29 |
24,001.50 |
| Sundry expenses |
1,685.61 |
389.01 |
518.58 |
2,593.20 |
| Telephone charges |
4,299.43 |
992.18 |
1,322.89 |
6,614.50 |
| Watchmen, caretakers & cleaners' salaries |
331,043.80 |
50,850.40 |
116,200.80 |
498,095.00 |
| Printing & stationery |
479.72 |
110.72 |
147.56 |
738.00 |
| Security charges |
705,744.00 |
- |
366,120.00 |
1,071,864.00 |
| Crown rent |
650.00 |
150.00 |
200.00 |
1,000.00 |
|
1,599,750.40 |
159,109.45 |
668,117.86 |
2,426,977.71 |
| Surplus/(Deficit) for the year |
(370,875.40) |
132,412.55 |
- |
(238,462.85) |
| Accumulated Deficit at 1 January 1990 |
(628,608.51) |
(124,877.39) |
- |
(753,485.90) |
| Retained surplus/(Deficit) at 31 December 1990 |
(999,483.91) |
7,535.16 |
- |
(991,948.75) |
6. 1988年11月和12月份的管理赤字分別是$26,239.96和$14,878.65。
7. 上述3個收支表，是由勞偉安會計師事務所所編製的；該會計師事務所在每一年的收入與支出的會計報告 ，除年份外 ，都附有以下相同的評 語：
“In accordance with the instructions given to us , we have audited the accounts set out on pages 2 to 3 in accordance with approved Auditing Standards .
In our opinion, the accounts give a true and fair view of the state of the affairs of Sai kung Town Centre (managed by S.K. 986 Management Ltd.) at 31 December 1998 and of the income and expenditure position for the year ended on that date."
8. 答辯人的代表白諫勤先生（西頁苑業主立案法團主席）對第三個收支表的真實性沒有懷疑；他亦沒有質疑其餘二個收支表的真實性。本席接納這三份報告為真實的報告。
9. 西貢苑的大廈公契第IV段D分段載有下列3條與管理費分擔有關的條款：
"3. Where any expenditure relates principally to the Common Areas or Common Facilities or providing service to the Building or any part or parts thereof (and whether it so relates shall be exclusively decided by the Manager) such expenditure shall be borne by the Owners accordingly.
4. The Manager shall have the sole right to decide and allocate the expenditure mentioned in Clause 2 of this Sub-Section D and provided such decision and allocation is made in good faith the same shall be binding (save for manifest error) on the Owners.
5. The Management Expenses of the Building (including the Manager's Remuneration) shall be contributed by the Owners of the following in the following percentages.
(i) The Multi-storey Car Park 20%
(ii) The Commercial Units 15%
(iii) The Domestic Units 65%
10. 第3條反映出公契的撰寫人在撰寫公契時必定有考慮到有些支出屬於非 "Common Areas or Common Facilities or providing service to the Building or any part or parts thereof" 的範疇，所以才賦予經理人第4條的分配決定權。如果所有的支出都是屬於第3條的 "Management Expenses" 的範疇，第3條就不須有 "expenditure relates principally" 數字，而亦無須有第4條的條款。
11. 根據第4條賦予的權力，申請人作為經理人有權對D分段第2條所載有關消費的項目作出分配的決定。其中一個決定，就是決定各項支出是否屬於第3條所指明的 "Management Expenses" 的範疇。
12. 第4條在公契的排列是緊接於第3條。經理人如何行使他的“界定權”，以界定第2條的支出是屬於什麼範疇？產生第2條消費的原因是因為業主享用第2條所述明的服務、物品或設施，故此經理人作出決定時必定會考慮誰是使用者。申請人的証人蕭日南先生（申請人的前任董事）指出在行使第4條款的決定時，申請人所採用的，是用者自付的原則。這是正確和公允的原則。如果甲使用某項設施或享用某些服務，他當然要為該些使用和享用而付款。如果甲不須付款，而是由乙付款，或是由甲與乙付款，這都是不對的。
13. 如果某項支出涉及大廈三部份（停車塲、商業單位及住宅單位）的業主使用某種設施，則三部份的業主須按比例而負担費用。對此情況，第5條是適用的條款。如果某項設施祗是供大廈某部份的業主（如住宅單位）使用，則當然是祗有住宅單位的業主需支付費用。大廈公契雖無就此情況作出明文規定，但這必定是它的隱含條款。
14. 按三個收支表的內容來看，1988及1989年的Security charges，都是由住宅單位、商業單位以及停車塲三個部份分担的，但1990年的收支表顯示商業單位再無分担此項費用，而此項費用是由住宅單住及停車塲分担。蕭日南的解釋是當時商塲單位沒有保安設備。答辯人對他的解釋沒有反對或質疑。毫無疑問申請人是按用者自付的原則而決定祇有住宅單位和停車塲的業主需支付此項費用。
15. 答辯人本人並無作證。
16. 白諫勤指出管理費赤字須由大廈所有業主按第5條的百份比攤分。這個說法是無視第4條的存在，亦允許不公平的情況的存在。假如某項費用因用者自付的原則而祗需大廈某部份的業主負担，則第4條適用於這情況，但按白諫勤所說該項費用需由大廈所有的業主分担；這使到沒有使用該設施或服務的業主亦因此而需分担部份費用，對該些業主來說，這是不公平的。本席拒絕接納他的論點，因為他祗知有第5條，而忽畧第4條。祗要經理人忠實地對第2條的支出作出屬於Management Expenses 或不屬於Management Expenses的分配，則他的分配的決定，除有明顯犯錯，對業主便具有約朿 力。白諫勤在本案並無指出經理人在作出分配時不忠實，或犯錯，故此申請人在上述三個收支表有關的項目所作出的分配具有約束力。從1988年11月至1990年12月31日，住宅部份的收入不足以抵消支出，以致產生管理赤字。這些赤字，須由住宅的業主分担。
17. 蕭日南先生說Door phone system是安裝於位宅單位的設備，按用者自付的原則，故此位宅單位須負責繳付設 施的全部支出。對於Legal fee的支付，亦必是基於同一道理。
18. 事實上，除上述1988、1989的Door phone system、Legal fee和1990的Door phone system和Security Charges外，其餘三表的支出，每項都是按第5條的百份比的比例（即停車塲20%，商業單位15%及住宅單位65%），或接近此百份比的比例而分攤的。其餘項目的支出，則是申請人按第4條的權力而抽離於第5條的範圍。1990年Security Charges ($705,744) 的款額龐大，但蕭日南己對此作出解釋，而白諫勤亦無質疑，本席接納蕭日南的解 釋。
19. 申請人已按公契的條款而計算出管理費的分攤數目，故此本席裁決申請人的申請得直。
申請人應否以答辯人為控告對象
20. 《建築物管理條例》第16條有以下的規定：
“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部份有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；”
21. 《建築物管理條例》第8條的規定 如下列：
“（2）由根據第（1）款發出註冊證書當日起
(a) 當其時的業主即成為一永久延續的法人團體，並即可以註冊證書所指明法團的名義起訴和被起訴，…………”
22. 西貢苑的業主立案法團成立於1994年，而本案的管理赤字是在法團成立以前所累積的，管理費分攤款額，是個別業主（而不是法團）的債項。第16條所指的權力、職責等事項，是屬於大廈整體而不是個別業主的權力和職責，故此第16條並不適用。申請人對個別業主提出起訴，是正確的做 法。
提出控訴的時限
23. 依據《時效條例》第4(2)條規定，基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出。
24. 申請人的申請是按大廈公契的條款而提出的，而大廈公契是蓋印文據的一種，故此自1988年10月17日起，申請人的追討有12年的期限。
管理費追討的通知
25. 申請人以日期為1991年8月16日的書面通知的記錄為呈堂証物，以間接證明它曾於上述日期將該通知書送達予申請人。申請人亦有記錄曾有15戶業主繳交管理費分擔的款項。答辯人並無作證。他祗告知本席他記不起曾否收過這樣的通知書。本席接受申請人在這方面的證供。
逾期追收費用
26. 大廈公契E段第2條規定：
"2. If any Owner shall fail to pay any amount payable by him under this Deed within 30 days of the date on which demand is made, he shall further pay to the Manager:-
(1) ..............
(2) Such collection charge as the Manager shall decide to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default."
27. 在申請通知書上，申請人要求的逾期追收費為150元。本席認為這是合理的款額。
28. 答辯人處所所佔的業權份數是20，而住宅業權的總份數為3,360。1988年11月及12月的管理赤字分別為$26,239.96及$14,878.65，總款額為$41,118.61。1989、1990年全年的管理赤字款額分別為$579,614.93、$370,875.40，故此1988年11月至1990的管理赤字總款額為$991,608.94（$41,118.61 + $579,614.93 + $370,875.40）。答辯人須付的管理赤字分擔費為$5,902.43。
29. 本席頒佈以下的命令：
1．答辯人須繳付管理費赤字分擔費$5,902.43。
2．答辯人須支付逾期追收費用150元。
申請人須付的總款額是$6,052.43（$5,902.43 + $150）。
訟費：
30. 本席頒佈後列臨時訟費的命令：答辯人須支付申請人有關本案在土地審裁處以及小額錢債審裁處所產生的訟費(包括聘請大律師的費用)。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。如與訟任何一方不在28天內提出反對，則此項命令作實。
申請人：缺席。
第一及第二答辯人：由黃家星先生代表。
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