Compu-ad Centre Ltd. v. Po Ying Development Company Ltd.

Case No.LDNT 29/2001

Court

LDNT

Date—

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDNT000029/2001

LDNT 29 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第29號

	Compu-Ad Centre Ltd.	申請人

	對

	Po Ying Development Company Limited	答辯人

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2001年6月28日

______________

判案書

______________

1.申請人是Flat B, 16th Floor and Car Parking Space No. 34 on Ground Floor, Wing Hong Mansion, Nos. 60-62 MacDonnell Road, Hong Kong（“處所”）的租客；答辯人是處所的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新的租賃，而答辯人同意該申請。審裁處衹需裁決新租賃的條款。

2. 新租賃的租期

審裁處的慣例是授予二年的新租賃。本案並無任何特殊的因素致使本席不跟隨這慣例。

3. 新租賃的租金

申請人呈遞2份由差餉物業估價署提供的租金資料一覽表，日期分別為2001年5月2日及5月11日。前者有以下的內容：

	地址 Address	落成年份 Year Built	實用面積(平方米） Saleable Area (m2)	附屬部份 Ancillary Accommodation	租金 (元)(每月) Rent Passing ($ pm)	包括/不包括差餉 (元)(每月) Incl./Excl. Rates ($ pm)	生效日期租期 Commencement Date/Lease Term	新租賃(NL)/ 續訂租賃(R) New Letting (NL)/ Renewal (R)	附註 Remarks
(有關處所 Subject Premises)
S)	62 MACDONNELL ROAD 16TH FLOOR AND CAR PARKING SPACE NO. 34 ON GROUND FLOOR	1974	125.7	1 Car park	-	-	-	-
(參考處所Comparable Premises)
1)	64 MACDONNELL RD., FLAT A, 10TH FLR.	1965	151.2		35000.00	Incl. 1766.25	01/Feb/2001 12 Months	R	Reported rent included management charges $3100 per month.
2)	64 MACDONNELL RD., FLAT A, 1ST FLR.	1965	151.2		38000.00	Incl. 1611.25	8/Jan/2001 24 Months	NL	Reported rent included management charges $2300 per month and chattels. One year fixed and one year optional. Rent free period: 05/Jan/2001 to 07/Jan/2001
3)	62 MACDONNELL ROAD 9TH FLR & 1 PARKING SPACE	1974	125.7	1 Car park	31000.00	Incl. 1576.75	01/Jan/2001 24 Months	NL	Reported rent included management charges $1700 per month.
4)	62 MACDONNELL ROAD 15TH FLR	1974	125.7		36000.00	Excl..	01/Dec/2000 24 Months	NL	Reported rent included domestic appliances.
5)	62 MACDONNELL ROAD 3RD FLR & CAR PARKING SPACE NO 14	1974	125.7	1 Car park	35000.00	Excl..	10/Oct/2000 24 Months	R	Reported rent included domestic appliances.
6)	62 MACDONNELL ROAD 2ND FLR & ONE PARKING SPACE	1974	125.7	1 Car park	28000.00	Excl..	01/Oct/2000 12 Months	R	Furnished letting.

4．日期為2001年5月11日的租金資料一覽表的第一個參考資料有下列的內容：

	地址 Address	落成年份 Year Built	實用面積（平方米） Saleable Area (m2)	附屬部份 Ancillary Accommodation	租金 (元)(每月) Rent Passing ($ pm)	包括/不包括差餉 (元)(每月) Incl./Excl. Rates ($ pm)	生效日期租期 Commencement Date/ Lease Term	新租賃(NL)/ 續訂租賃(R) New Letting (NL)/ Renewal (R)	附註 Remarks
(參考處所Comparable Premises)
1)	60 MACDONNELL RD 9TH FLR & 1 CAR PARKING SPACE	1974	125.7	1 Car park	33800.00	Excl.	05/Feb/2001 24 Months	R	Reported rent included management charges $1700 per month. Furnished letting.

這份租金資料一覽表的第2至第6個參考處所與日期為2001年5月2日的租金資料一覽表是完全相同的。

5．2001年5月2日租金資料一覽表的第1和第2個參考處所的位置、落成年份以及實用面積都是有別於處所，而且它們都沒有附帶的泊車位，故此他們不是最適當的比較處所。

6．日期為2001年5月11日的租金資料一覽表的第1個參考處所與處所都是處於不同的大廈；這2個參考處所面對的不會是完全相同的環境及觀景，故此第1個參考處所不是最適合的比較處所。第4個處所並無附帶的車位，故此它亦不是最適合的比較參考處所。第3、第5及第6個參考處所都是與處所處於同一大廈，都是有附帶的車位，故此它們是最適合作比較之用。

7．第3處參考處所

7.1第3參考處所的租金31,000元已包括1,700元的管理費及 1,576.75元的差餉，故此它的淨租值是27,723.25元（31,000元 - 1,700元 - 1,576.75元）。

7.2如果它是位於16字樓，它會較 9字樓離開地面遠一些，因而會受到較少的噪音影響，而空氣亦會較好；每隔一層樓的高度，本席會將租值作±0.5%的調整。如果第3參考處所是在16字樓，它的租值應作+3.5%的調高。

7.3它的租賃是新租賃；通常業主在將樓宇租出去之前，都會對它進行一些普通的裝修，而該些裝修的費用，都會計算在新租賃的租金內，但續訂租賃便沒有上述的裝修，故此新租賃的租金應作出3%的向下調整，以使裝修的費用可以負於計算在租金之內。

7.4經調整後，第3參考處所的租金是27,861.86元[27,723.25元 x (100%+3.5%-3%)]。

8.第5參考處所

8.1第5參考處所是位於3字樓；如果它是位於16字樓，它的租金應被調高6.5%。它的租金包括“domestic appliances"。申請人認為由於它有"domestic appliances" 的供應，它的租值應下調5,000元。本案並無証據顯示 "domestic appliances" 的實質價值。"domestic appliances" 並不同裝修，本席認為很少業主會供應昂貴的“domestic appliances"；本席估計 "domestic appliances" 佔去租值的1,500元。

8.2經調整後，第5個參考處所的租值是35,677.50元[(35,000元 - 1,500元) x 106.5%]。

9．第6個參考處所

如果第6個參考處所是位於16字樓，它的租值應被調高7%。它是備有傢具的出租房屋；於1984年答辯人與申請人合購一張價值10,000元的地毯，除此之外，處所便無傢俬供應。本席將第6處所的租值減去 1,500元。經調整後，這處所的租值是28,355元[(28,000元 - 1,500元)x 107%]。

10．上述3個參考處所的平均租值是30,631.45元 [(27,861.86元 + 35,677.50元 + 28,355元)÷ 3]。本席以30,600元作為處所新租賃的租值。

11．本席頒佈以下的命令：

(1) 本席授予申請人新租賃，為期2年（由2001年4月1日起至2003年3月31日為止）;

(2) 新租賃的月租為30,600元（此款額不包括管理費及差餉）；

(3) 除日期及租金按金的金額外，新租賃的條款與舊租約（1994年9月6日簽署，証物“R1”）的條款柤同；

(4) 申請人只須繳交2個月的按金61,200元；如在現行租賃中申請人已繳付超過此按金的數額，答辯人須於14天內退回餘額予申請人；

(5) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

	周兆熊法官
	土地審裁處

申請人：缺席。

答辯人：由李鳳翔律師事務所代表。