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Kromriver Ltd. v. Fidelity Insurance Co. Ltd.

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2． 與訟雙方議定新租賃的賃期為2年（由2001年5月10日起至 2003年5月9日止），而其他租賃的條款與現行租賃的條款相同。本席依據以下由差餉物業估價處提供的租金資料以評訂每月租金的款額 ：

Case No.LDNT 89/2001
Court
LDNT
Date—
Judge—
Case Document
100%Judiciary

LDNT000089/2001

LDNT 89 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2001年第89號

Kromriver Limited 申請人
訴
Fidelity Insurance Company Limited 答辯人

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2001年6月7日

______________

判 案 書

______________

申請人是Flat No. 75, 22nd Floor, Tower 13, Hong Kong Parkview, No. 88 Tai Tam Reservoir Road, and Car Park Space 26 on Car Park Entrance 3 (Level 4) （“處所”）的租客，而答辯人是處所的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新租賃和評估其租金款額。

2．與訟雙方議定新租賃的賃期為2年（由2001年5月10日起至 2003年5月9日止），而其他租賃的條款與現行租賃的條款相同。本席依據以下由差餉物業估價處提供的租金資料以評訂每月租金的款額 ：

地址
Address		 落成年份
Year Built		 實用面積
（平方米）
Saleable Area (m2)		 租金
(元)(每月)
Rent Passing ($ pm)		 包括/不包括差餉
(元)(每月)
Incl./Excl.
Rates ($ pm)		 生效日期
租期
Commencement Date/Lease Term		 新租賃(NL)/續訂租賃(R)
New Letting (NL)/Renewal (R)		 附註
Remarks
有關處所Subject Premises
S) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 13 22ND FLR FLAT 75 & PARKING SPACE NO 3026 ON ENTRANCE 3 (LEVEL 4) 1988 214.4 - - - -
參考處所Comparable Premises
1) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 12 8TH FLR FLAT 69 & 1 PARKING SPACE 1988 214.4 75000.00 Excl. 08/Mar/2001
24 Months		 NL
2) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 12 21ST FLR FLAT 71 & PARKING SPACE NO. 69 ON CAR PARK ENTRANCE 5 (LEVEL 2) 1988 214.4 78000.00 Excl. 20/Feb/2001
24 Months		 NL
3) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 13 15TH FLR FLAT 75 & ONE PARKING SPACE 1988 214.4 68707.00 Excl. 15/Feb/2001
24 Months		 NL

Reported rent included:

i. rates for car park $540 per quarter

ii. management charges for car park $260 per month

iii. chattels

iv. club membership and star TV charge
4) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 13 3RD FLR FLAT 73 & PARKING SPACE NO. 292 ON ENTRANCE 3 (LEVEL 4) 1988 214.4 68000.00 Excl. 11/Feb/2001
24 Months		 NL Reported rent included domestic appliances.
5) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 10 5TH FLR FLAT 63 & PARKING SPACE NO. 129 ON LEVEL 4 1988 214.4 68000.00 Excl. 10/Feb/2001
24 Months		 NL
6) 88 TAI TAM RESERVOIR RD TOWER 12 10TH FLR FLAT 71 & 1 CAR PARKING SPACE 1988 214.4 76000.00 Excl. 01/Feb/2001
24 Months		 NL Reported rent included club membership.

3．第3及第4參考處所都是同處第13座；第1、第2和第6參考處所是處於第12座，而第5參考處所則是位於第10座。本席認為第3和第4參考處所的資料是最適宜作本案參考之用 ，因為這兩個參考處所與處所都是同處第13座；它們都是面對相同的環境。

4．第3參考處所泊車位的差餉和管理費分別是每月180元 （540元÷3）和260元。對“chattels”的相等租值，本席給予1,000元；申請人的代表吳志文女士於2000年12月付出年費25,000元加入此屋邨的會 所，亦即是平均會費約為每月2,080元。處所現時的Satellite TV Charges是每月110元。減除上述租金包括的優惠，第3處所的淨值租金是每月 65,077元(68,707元- 180元- 260元- 1,000元- 2,080元- 110元)。該租賃是新的租賃。通常業主都對他的處所進行至少一般性的維修才把它租出去，而維修的費用亦會轉嫁予租客。續租的租賃便沒有上述的維修。本案的處所是續租的處所，假如第3處所是續租的處所，它的租金應較現時的租金為低。本席認為減去淨租值的3%應為合理的調整。

5．第3參考處所是位於15樓。通常處所位置越高，它的環境及觀景較低一層的處所較佳，審裁處通常的習慣是在這方面給予每一樓層的差別 ±0.5%的租值調整。假如第3參考處所是在第22樓，它的租值應被調高 3.5%；經調整後的租值應為65,402元［65,077元×(103.5% - 3%)］。

6．第4參考處所的租值包括“domestic appliances”的供應。本席給予1,000元的相等租值；減除此相等租值後，處所的租值為67,000元。此處所是位於3樓。假如它是位於22樓，它的租值應調升9.5%。它是新的租賃。假如它是續租的租賃，它的租值應向下調整3% 。經調整後第4處所的租值應為71,355元 ［67,000元x (109.5% - 3%)］。

7．第3與第4參考處所經調整後的平均租值應為68,378.5元 ［(65,402元 + 71,355元)÷2］。本席將處所的租值訂於68,370元。

8．本席頒佈以下的命令 ：

(1) 本席授予申請人新租賃，為期2年（由2001年5月10日起至2003年5月9日為止），每月的租金為68,370元（此租金不包括差餉、地租以及管理費）;

(2) 除租金外，新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同，但新租賃的按金則須被調整至136,740元；申請人須於一個月內繳付此136,740元按金款額與已付按金的差額；

(3) 與訟雙方各自負責本身的訟費。

周兆熊法官
土地審裁處

申請人：由曾陳胡律師行代表。

答辯人：由盧永忠先生代表。

（無律師代表）