許楓 訴 薛宗仁

LDNT000224/2000

LDNT 224/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDNT第 224宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年10月11日

宣判日期：2000年10月12日

判決理由日期：2000年11月15日

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判 決 書

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1. 申請人是位於香港銅鑼灣謝斐道531號1字樓K座（“有關處所”）的租客，而答辯人則是該處所的業主。

2. 2000年3月30日，申請人向答辯人發出租客要求新租約通知書（表格CR103），申請新租約及市值租金。

3. 答辯人在2000年4月11日向申請人發出業主反對申請新租約通知書（表格CR104），不同意為有關處所與申請人訂立新租約。此外，答辯人反對申請人向土地審裁處申請授與新租約，理由如下：

“（1）怡和公司和許楓先生，你們租此單位時是用作商業出租和賓館用途，但是你們卻用表格CR103，你們是錯誤的，本人沒法同意。

（2） ......你們在三年來從沒有準時交租，到現在還欠兩個月租金。.....

（3）......因為你們無牌經營賓館，無合法消防措施......

（4）未經業主同意和自打通和另一單位之隔牆。”

4. 2000年7月10日，申請人向土地審裁處提交申請通知書（表格22），申請新租約。答辯人在2000年7月13日提交反對通知書（表格7），提出下列五點反對理由：

“（1）欠租

（2）拖欠管理費和差餉

（3）無牌經營賓館和旅館住宿，消防條例又不合格，人無法共同負担法律責任

（4）以上各種原因造成滋擾本人......

（5）無法與租客連絡......。”

5. 表格7列出的反對土地審裁處授予申請人新租賃的理由與表格CR104的反對申請人申請新租賃的理由，不盡相同。

6. 《業主與租客（綜合）條例》（有關條例）第115條（釋義）列明，“住宅租賃”（domestic tenancy）是“指出租作住宅的處所的租賃”另外，第115A條有以下的規定：

“（1）不論處所出租作何用途，為施行本部而決定租賃性質時，以下條文須適用

(a) 由業主與租客以書面訂立的協議，如有條款訂明處所必須用作某一指明用途，該條款即成為處所正用作該用途的表面證據；

(b) 即使有證據證明處所原本是作為住宅出租或並非作為住宅出租，但如處所正主要用作另一用途，即須當作以該另一用途出租；但凡該主要用途是住宅用途，並因而違反與業主所訂協議的條款，則租客負有舉證責任以確立該用途己獲業主同意（明示或默示）或默許。”

7. 根據最近期的租約（即証物編號R-8），1998年10月4日雙方簽署的租約，有關處所的業主是薛宗仁，租客則為“許楓”及“怡和住房物業有限公司”。租約條款的第八條為 -

“（IV）本樓祇准作商住之用........."

8. 1996年8月15日的舊租約（証物編號A-1）的第八條亦列明有關處所祇准作“商住之用”。這份較舊的租約的業主也是薛宗仁，即本案答辯人，租客卻祇是申請人“許楓”一人，沒有了“怡和住客物業有限公司。”

9. 本席根據有關條例第115A條裁定本案有關處所的用途表面証據為“商住之用”。因為“商住之用”包含商業用途，並不等同“住宅用途”。因此，業主與租客以書面在1998年10月4日訂立的租約所指定有關處所的用途不是住宅用途。

10. 假若租客與業主在1998年10月4日訂立租約時指定的用途為“商住”，後來租客將該處所的主要用途改為“住宅用途”，根據有關條例115A (1)(b)，租客“負有舉證責任以確立該用途己獲業主同意（明示或默示）或默許”。在聆訊時，租客（即申請人）未能提供任何証據，指業主（即答辯人）己同意或默許有關處所的用途己由“商住”改為“住宅用途”。

11. 在聆訊時，雙方代表花了很多時間在租客有否“無牌”經營賓館方面。本席認為既然有關處所的租賃不是住宅租賃，有關條例的第IV部不適用，所以毋須再考慮這方面的証據。

12. 因為有關處所的租賃不是有關條例第IV部份適用的租賃，故此本席撤銷申請人的申請。

申請人：由許楓親自應訊。

答辯人：由杜仲衡代表