Sau Kwok Ying 訴 Yan Nin Development Co. Ltd.

LDNT000349/2000

LDNT 349/2000

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2000年LDNT第349宗

主審：盧偉光審裁委員

聆訊日期：2000年12月21日及2001年2月8日

判案日期：2001年3月1日

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判 決 書

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1. 申請人的申請，是要求土地審裁處頒令授予新租賃。

2. 申請人是Flat D, 10/F., Hang Seng Tai Kok Tsui Building, 31 Fuk Tsun Street, Kowloon（“有關處所”）的租客，而答辯人則是有關處所的業主。

3. 申請人的租賃是由1999年7月5日至2000年11月30日，每月租金為4,800元，不含差餉與管理費。申請人現時每月另行繳交管理費713元及差餉225.50元。

4. 申請人與答辯人雙方同意新的租賃由2000年12月1日開始，為期兩年。申請人要求每月的租金不應高於4,800元，答辯人則要求評定為5,900元。

5. 雙方在2000年12月21日聆訊後交換文件，並在2001年2月8日就租金的評估作供。

申請人的證供

6. 申請人呈堂自己編製的估值報告（證物A1，共46頁），全部以英文書寫。申請人自行作供，提出下列幾點支持他的估值：-

(1) 有關處所的應課差餉租值每月折算為4,510元，申請人要求根據這個租值，評定有關處所的新租賃的市值租金。

他根據的理由為：

"According to Judge Cruden (1986), the rateable value is ascertained by determining the 'market rental value' of the tenement. The market value is ascertained on the basis of the two statutory assumptions set out in section 7 (Rating Ordinance), namely:

(a) the tenant is liable for rates and taxes;

(b) the landlord is liable for Crown rent, the costs of repairs and insurance and any other expenses necessary to maintain the tenement in a state to command that rent.

The application of open market rents means that the test is objective. The rateable value is based on the rent a hypothetical landlord and hypothetical tenant, freely negotiating in the market, would, in accordance with market rents, agree to for the particular tenement being valued.

Judge Cruden continues that this is substantially the same test which applies in ascertaining the 'prevailing market rent' under the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance (Cap 7) (the/this Ordinance) where the applicable principles have been considered by the Lands Tribunal in a number of cases, including Mass Transit Railway Corporation v Hsu and Sons Ltd [1982] HKDCLR 93 and Nordic Asia Ltd v Strawberry Hill Development Ltd LT32-54/82. However, the actual rent of the particular tenement being assessed is relevant in ascertaining the objective hypothetical rent which constitutes the rateable value. The weight that will be given to the actual rent will depend on the extent to which, after considering the evidence of other comparables, that actual rent accords with the market rent."（證物A1，第2至3頁）

(2) "Apart from rateable value, a method of valuing PMR is to find lettings of premises comparable with those that have to be valued and to make appropriate adjustments. If comparables from the same building are not available, the comparison should be near the suit premises and in a building of similar age and type, with similar amenities. However, when no helpful comparables are available, other independent and reliable evidence relevant to the valuation of PMR may be referenced. These include, among others, newspaper reports, rental transaction records and letting advertisements, with characteristics similar to the particular tenement." （證物A1，第3頁）

(3) 申請人認為在評估有關處所的市值租金時，要就各點因素適當地調整其租金。特別是就有關“滋擾”方面的調整

申請人認為他長期受到樓上住客滋擾，而答辯人未能完全解決問題，所以應該大幅向下調整有關處所的租金以反映這因素。

(4) 就答辯人提交的租金資料，申請人認為

"The information supplied has no bearing on this cases and therefore not taken into consideration."

(5) 申請人提供大量各區樓宇的租值資料，包括下列各類：

(i) 多幅相片，顯示大角咀多棟樓宇的外觀及地產經紀的叫價資料；

(ii) “其他租盤的參考叫價”

(1) 旺角廣華街15-33號

(2) 裕民中心

(3) 美孚新村；

(iii) 剪報影印本多頁；

(iv) 美聯數碼網的租務成交資料，包括匯景花園，麗港城，淘大花園及美孚新村；

(v) 剪報影印本多頁；

(vi) 相片多頁。

7. 最後，申請人在計算有關處所的市值租金前，首先計算，若他繳交予答辯人每月的凈租金（net rent）為4,800元，則實際上他要負担的總租金（gross rent ）為5,835元，即每呎租金為13元。而申請人計算總租金的方法為：-

	每月凈租金（net rent）	4,800元
加：	答辯人多收的管理費 （申請人每月繳交713元管理費，合理的管理費為360元，以每呎0.8元計）	353元
加：	答辯人多收的按金的每月利息	97元
加：	答辯人多收按金的無形利益	未計
		5,250元
另外，加：	應收的管理費	360元
加：	差餉	225元
	總租金（gross rent）共	5,835元

申請人假設有關處所的建築面積（gross floor area）為450呎，因此，上述總租金的平均值約為13元一呎。申請人根據他搜集到的所有資料，認為有關處所的每呎總租金不應高於13元。

答辯人的證供

8. 答辯人代表朱家寶先生作供，並呈堂有關大廈的幾份租約（證物R-1），詳情如后：-

#根據土地審裁處新租賃申請LDNT326/2000，法官的頒令

*雙方在4.1.2001簽約

9. 答辯人承認對於租客比較揀擇，在2000年9月，整棟大廈約有10個單位待租。答辯人要求根據13D室單位的租金，釐定有關處所的市值租金為5,900元。

分析申請人的估值

10. 申請人要求根據有關處所的應課差餉租值或其他各區樓宇的租務成交或叫價資料，或其他大角咀區的租賃叫價資料，作為評估有關處所的市值租金（prevailing market rent）。這是不能夠被接受的。根據基本的估價學原則，最佳的參考租值，必然是同一座大廈的其他真實租賃的成交個案，除非有足夠的理由，証明這些真實租金資料都不可取。

11. 在本案，申請人未能提供足夠的證據，顯示答辯人所呈堂的比較租金資料，都不應該被接受為真實的租金資料。另外，也沒有任何證據，顯示該等租金資料（除了11/F., Flat C單位外），不是市塲的租金資料。

12. 雖然申請人聲稱他受到樓上住客的滋擾，本席認為申請人已盡業主的責任，試圖解决。有關處所的市值租金，不應該作任何調整，反映申請人提出的這個因素。

13. 申請人要求根據有關處所的差餉租值，作為評估市值租金的直接參考，本席要指出的是：2000年4月1日以後的差餉估價額，是根據1999年10月的租金水平來評定，與本案的新租賃的生效日期相差14個月。最重要的一點是，倘若有足夠的主要市塲資料，本席認為毋須參考差餉估價署署長的估值這些次要的資料。

審裁處對市值租金的評估

14. 上述的真實租金資料，包括五個租客與業主自行釐定的租賃及一個由土地審裁處評估租值的租賃。前者的租賃顯示每平方米租金為174.6元至192.3元。如選取較接近本案起租日期的租賃，則平均租值為186.4元，192.3元及174.6元。其中2/F., Flat A及13/F., Flat D的起租日期與本案相差約4個月。他們的平均租值為每平方米186.4元及174.6元。因此，答辯人陳詞建議，採用13/F. Flat D的租金，已經是選擇兩個最佳比較租值的較平的一個。本席同意答辯人的建議，並就該租金袛作下列的調整：-

比較租金	$5,900.00
向下調整1.5%以反映樓層差別	88.50
	$5,811.50
約為	$5,800.00
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因此，本案新租賃的市值租金被評估為每月5,800元，不含差餉與管理費。

頒令：

1．新租賃為期2年，由2000年12月1日開始；

2．新租金為每月5,800元（不包括差餉與管理費）；准許在一個月內付清所欠租金（如有欠租者）；

3．須依據新租金按比例增加按金銀碼；准許在一個月內繳付所加金額；

4．新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

5．有關訟費事宜，法庭不作判令。

申請人：親自應訊。

答辯人：由朱家寶代表