吳強 訴 Far East Consortium Ltd.

LDNT000402/2000

LDNT 402/2000

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDNT 2000年第402宗

主審法官：周兆熊法官

判案日期：2001年2月5日

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判 案 書

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1. 申請人的申請，是要求土地審裁處頒令授予新租賃。

2. 申請人自1965年起便是荃灣青山道135-143號遠東銀行大廈605室（“本案處所”）的租客，而答辯人則是該處所的業主。

3. 申請人最後的租賃是由1999年2月1日至2001年1月31日。租賃雙方並無就該期的租賃訂立書面租約。

4. 答辯人同意新的租賃由2001年2月1日開始，為期二年。

新租賃有關按金的條款

5. 答辯人同意繳交兩個月的按金，但金額須以1965年租賃期每月租金的款額計算。

6. 租約內按金有後列的作用：業主在租約期滿要取回有關處所的管有時，如租客的作為令他蒙受損失，例如租客欠繳租金，他便可以從按金中取回他的金錢損失，因此按金都是需要按新租賃的租金金額而計算的。如果該金額是照1965年的租約計算，這便會令新租賃的按金條款，失去保障業主利益的作用，故此本席拒絕接納申請人的要求。

管理費、差餉費用的繳付

7. 自1965年起，申請人都沒有繳交管理費及差餉。答辯人的代表羅素鳳小姐亦証實他沒有繳交管理費及差餉。本席裁決申請人一向不用繳付此兩種費用。

禁止將處所分租的規定

8. 羅素鳳指申請人將本案處所間為數個房間，作為分租之用。申請人則並不否認此點。剛屆滿的租賃並無訂立書面租約，因此該租賃並無禁止分租的規定。

新租賃的租金款額

9. 差餉物業估價處處長於2001年1月10日向土地審裁處提供一份參考處所的附表。此附表內列有6個比較處所的資料。第1至第3個處所都是位於遠東銀行大廈的處所，而其餘3個處所是分別位於Shiu Wo Street，與及Hau Tei Square。首三個處所因為都是與本案的處所位於同一座大廈，故此它們比餘下的三個處所較具比較價值；它們的詳細資料後列如下：

10. 答辯人呈遞有關7樓705室（“第4處所”）的租約。該租約的資料如下：

11. 根據羅素鳳的証供，第4處所的面積與本案的處所的面積是相同的。

12. 第2處所（13樓6室）與第3處所（12樓6室）都是位於大廈同一位置的處所。第2處所是位於第3處所之上；它們有相同的面積。

13. 第4處所是剛位於本案處所之上，故此它的面積，必定與本案處所的面積相同，本席因此在這方面接受羅素鳳的証供。

14. 本席認為在所有4個處所中，第4個處所就租金的裁定來說，是最具比較價值的，因為它是剛位於本案處所之上，這個處所與本案處所的周圍的環境必定有相同的觀景，但是因為本案處所在位置上是較第4處所低一層 樓，租客於其上的視野較近；此處所亦較為接近地面，受噪音的影响程度亦較大，因此本案的處所的租金應為較低。本席將第4處所的租金調低1%。第4處所剛為答辯人的職員所租用。在租出第4處所之時，答辯人曾耗費$1,200 - $1,500作第4處所髹油漆之用，但答辯人並無替本案處所作任何裝修，故此本席將它的租金再下調1%，因此本案處所的租金應為$6,860。

15. 本席頒佈下列的命令：

1. 本庭授予申請人新的租賃，租賃期由2001年2月1日起至2003年1月31日止。

2. 新租賃的租金為每月$6,860。

3. 新租賃的按金為相等於2個月的租金的按金，款額為$13,720。申請人須於簽訂租約後的四個月內繳交。

申請人：無律師代表。

答辯人：由羅素鳳女士代表。