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葉鳳美 訴 恆生物業管理有限公司

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1. 申請人是九龍大角咀福全街31號8樓C室（“處所”）的租客，而答辯人是處所的業主。

Case No.LDNT 472/2000
Court
LDNT
Date—
Judge—
Case Document
100%Judiciary

LDNT000472/2000

LDNT 472/2000

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDNT 2000年第472宗

葉鳳美 申請人
訴
恆生物業管理有限公司 答辯人

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2001年4月24日

______________

判 案 書

______________

1. 申請人是九龍大角咀福全街31號8樓C室（“處所”）的租客，而答辯人是處所的業主。

2. 申請人的申請，是要求土地審裁處授予新租賃。經商討後，與訟雙方同意訂立新的租賃，為期2年；新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

3. 本席需要裁決的祇是租金的款額。差餉物業估價署提供的報稱租金表載有下列的參考資料 ：

地址
Address		 落成
年份
Year Built		 實用面積
(平方米)
Saleable Area (m2)		 租金
(元) (每月)
Rent
Passing
($pm)		 包括/不包括差餉
(元)(每月)
Incl./Excl. Rates ($pm)		 生效日期
租期
Commencement Date/Lease Term		 新租賃(NL),
續訂租賃(R)
New Letting (NL),
Renewal (R)
(有關處所Subject Premises)
S) 31 FUK TSUN ST 8TH FLR FLAT C 1978 33.4
(參考處所Comparable Premises)
1) 31 FUK TSUN ST 13TH FLR FLAT D 1978 34.3 5900.00 Excl. 01/Apr/2001
24 Months		 R
2) 31 FUK TSUN ST 6TH FLR FLAT D 1978 34.3 5700.00 Excl. 20/Nov/2000
24 Months		 R
3) 31 FUK TSUN ST 5TH FLR FLAT B 1978 33.4 4700.00 Excl. 01/Nov/2000
12 Months		 R
4) 31 FUK TSUN ST 11TH FLR FLAT C 1978 33.4 5765.00 Excl. 15/Sep/2000
24 Months		 R
5) 32/40 FUK TSUN ST., 7TH FLR., FLAT B7. 1974 26.1 4500.00 Incl.
206.00		 01/Feb/2001
24 Months		 NL
6) 17/19 FUK TSUN ST., 12TH FLR., FLAT B. 1972 28.4 4200.00 Incl.
223.50		 20/Dec/2000
24 Months		 NL

4. 第1與第2 參考處所的面積皆為34.3平方米。如果他們的面積是33.4平方米，他們的租金應分別為$5,745.00($5,900.00×33.4÷34.3),和$5,550.00($5,700.00×33.4÷34.3)。

5. 如果第5與第6參考處所的面積是33.4平方米，它們的租金應分別為$5,495.00［（$4,500.00－$206.00）×33.4÷26.1］與及$4,676.50［（$4,200.00－$223.50）×33.4÷28.4］。

6. 如果一個樓房單位越高，它受到地面的噪音和塵埃的污染和影響便越少，故此它的租金應稍為提高。反之亦然。對樓房單位的租金，每升降一層，本席給予±0.5%的調整。第1參考處是位於13樓；如果它的面積是33.4平方米，它的租金應為$5,601.00($5,745.00×97.5%)。基於同樣的理由，第2參考處所的租金應為$5,605.50($5,550.00×101%)，第3參考處所的租金應為$4,770.50($4,700.00 ×101.5%)；第4參考處所的租金應為$5,678.50($5,765.00× 98.5%)；第5參考處所的租金應為$5,522.00（$5,495.00×100.5%）；第6參考處所的租金應為$4,583.00（$4,676.50×98%）。

7. 對每一年樓齡的差距，本席給予±0.5%的租值調整。如果第5參考處所的落成年份是1978年，它的租金應稍為調升；據此計算，第5參考處所的租金應為$5,632.00（$5,522.00×102%），而第6參考處所的租金應為$4,720.00（$4,583.00×103%）。

8. 新租賃的租金通常較續訂租賃為高，因為業主一般都會在處所租出前對它加以維修，而續訂租賃則通常沒有這種維修。本席認為新租賃的租金應下調3%才會反應出在續訂租賃情況下，業主從該處所可以獲取的租金。如果第5參考處所是續訂租賃，它的租金應是$5,463.00（$5,632.00×97%），而第6參考處所的租金應是$4,578.00（$4,720.00×97%）。

9. 上述6個處所的平均租金為$5,282.75［（$5,601.00＋$5,605.50＋$4,770.50＋$5,678.50＋$5,463.00＋$4,578.00）÷6］。

答辯人的証據

10. 答辯人亦有提供位於該大廈處所租賃的資料以供本席考慮:

Unit Net Floor Area Lease Term Monthly Rent
(Exclusive of Rates & Mgt Fee)
1) 2/F Flat A 364 s.f. Monthly basis
commencing 3-8-2000		 HK$6,300.00
2) 7/F Flat A 364 s.f. 2 years
commencing 4-5-2000		 HK$6,500.00
3) 11/F Flat B 358 s.f. Monthly basis
commencing 14-2-1997		 HK$6,300.00
4) 11/F Flat C 358 s.f. 2 years
commencing 15-9-2000		 HK$5,765.00
5) 13/F Flat D 364 s.f. 2 years
commencing 1-4-2001		 HK$5,900.00

11. 答辯人提供的第4和第5參考處所亦即是差餉物業估價處提供的第4和第1個參考處所。

12. 答辯人的第1、第2個參考處所與差餉物業估價處提供的第1個參考處所有相同的的面積，即34.3平方米。假如它們的面積都是33.4平方米，它們的租金應為$6,134.69($6,300.00×33.4÷34.3)和$6,329.44($6,500.00×33.4÷34.3)。

13. 假如第1至第3參考處所都是位於8樓，它們的租金應為$6,318.70($6,134.69×103%)、$6,361.00($6,329.44×100.5%)和$6,205.50($6,300.00×98.5%)。

14. 這三個參考處所的平均租值是$6,295.00。

15. 差餉物業估價處提供的6個參考處所與答辯人提供的首3個參考處所的平均租值是$5,788.875［($5,282.75＋$6,295.00)÷2］。本席將處所的租金定於$5,780.00。

16. 本席頒佈以下命令：

1. 本席授予申請人新租賃，為期2年，由2001年1月15日起至2003年1月14日止;

2. 新租金為每月$5,780.00（不包括差餉及管理費）;

3. 申請人須在一個月之內繳付新租賃的按金；

4. 新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同。

周兆熊法官
土地審裁處

申請人：由何永導先生代表。

答辯人：由朱家寶先生代表。