廖瑞賢 訴 梅國輝

LDPD002560/2000

LDPD 2560/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號LDPD 2000年第2560宗

主審法官: 盧偉光審裁委員

聆訊及宣判日期: 2000年12月18日

覆核聆訊日期: 2001年1月18日

覆核宣判日期: 2001年1月31日

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判 決 書

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1. 申請人是位於九龍馬頭圍道43號J三樓（“有關處所”）的業主，而答辯人是他的租客。申請人指有關處所的租賃是從1983年開始，現行的租賃並沒有書面租約，有關處所的租金為每月4,336元，由1998年1月生效。

2. 2000年11月6日，申請人以答辯人欠交由1999年10月至現在的租金為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。

3. 2000年11月20日，答辯人提交反對通知書，理由為：

“反駁申請人提出收樓的原因，因本人由始至今仍有交租給申請 人，並有銀行入數紙為証。”

4. 答辯人祗附上五張銀行入數紙，在聆訊時答辯人也沒有提交其他銀行入數紙或其他證供反駁申請人的申請。

5. 申請人呈堂兩張交租明細表（證物A1及A2），並附上申請人指定答辯人交租的銀行戶口的存摺影印本，證明答辯人欠申請人下述租金：

(1) 由1998年1月至2000年12月尚欠租金$52,024

(2) 由1993年10月至1997年12月尚欠租金$3,464。

6. 申請人聲稱從1993年10月至1996年9月，有關處所的租金每月為3,469元，在1996年10月加租後，月租改為4,336元。申請人同意每月的1號是繳交租金的日期，答辯人交租交上期，並每次交三個月租。

7. 本席接納申請人的證供，該等證供亦與呈堂證物上的交租紀錄脗 合。雖然答辯人在反對通知書上聲稱他有交租，但並不能提供任何支持他講法的證據，况且，他在聆訊的最後陳詞時，也改變口供，同意申請人的指 稱。

8. 本席也考慮過雖然呈堂證物A2列出1993年11月29日開始交租的詳情，最初的日期距離入禀日期超越6年，答辯人在1993年10月至1997年12月這段時間實際只欠租金3,464元。因為3,464元祗是1997年12月份答辯人應繳的租金4,336元的一部份，《時效條例》的六年期限不適用於本案。

9. 本席在2000年12月18日作出下列的頒令：

1. 根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所規定的款項，則須將案中處所空置交回予申請人；

2. 答辯人須繳付（i）計算至2000年11月30日的欠租，總數為51,152元；(ii)由2000年12月1日起計的欠租/中間收益，每月為4,336元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中處所空置交回為止；

3. 答辯人須付訟費1,000元予申請人；

4. 答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

答辯人在2001年1月15日提出傳票申請，要求作出下列頒令：

1. 覆核2000年12月18日的頒令；

2. 臨時暫緩執行收樓令，直至覆核有決定為止

3. 訴訟費。

10. 在2001年1月15日傳票申請的聆訊，答辯人由律師代表，提出3點覆核理由：

1．《業主與租客（綜合）條例》（“有關條例”）要求業主（即申請人）須向差餉物業估價署署長（“署長”）提交TR7表格並得到署長批署該表格，否則業主無權棌取法律行動，追收租客（即答辯人）欠租。

2．答辯人在2000年12月18日的聆訊後，找到了一張銀行入數 紙，證明在1997年6月27日，他交了2,602元租金予申請人。因此，2000年12月18日的頒令所指答辯人要繳交予申請人的欠租，應該減去這2,602元。

3．根據香港法例347章《時效條例》第18條，申請人不得在答辯人欠繳的租金過了六年之後提出訴訟。

11. 本席同意覆核2000年12月18日的頒令，並在徵得雙方同意下，當天稍後繼續聆訊答辯人的覆核申請，毋須另行排期。答辯人除了呈堂證物R1及R2外，並無傳召證人作供，雙方祇是就覆核申請作出陳詞。

覆核理由（一）：

沒有署長批署TR7或CR109表格，申請人無權追收欠租

12. 答辯人同意雙方曾經在1996年10月調整租金。有關處所在1996年10月前及在1996年10月後（即加租後）的租賃，應該都是有關條例第二部份的租賃。在1998年12月31日有關條例第II部份終止後，有關處所的租賃轉受有關條例第IV部份所管轄。因此，答辯人修訂他的覆核理由，指出申請人並無根據有關條例的第55條或第119條，向署長提交TR7或CR109表格，所以申請人無權向答辯人採取法律行動追收答辯人所欠的租金。

13. 有關條例第55條有下列規定：

“55. 藉協議以更改租金

（1）凡業主與租客議定更改租金，業主須以指明格式向署長提交由業主與租客雙方簽署的更改租金通知書，一式三份。

（1A）.............

（2）凡根據第（1）款向署長提交通知書，署長須將有關租金更改的協議記錄在案，並批署述明此點的通知書2份，然後將1份交回業主，1份交回租客。

（3）凡根據第（1）款所述協議增加租金，則除非該款所述的有效通知書己由署長根據第（2）款予以批署 ，否則業主無權採取法律行動以追收按增加率計算的租金。”

（劃線為原文所無）

14. 有關條例第119L（1）及（2）條有以下類似的規定：

“（1）凡業主與租客雙方

(a) 於1983年6月10日或之後訂立屬本部適用的租賃；

(b) ....................

(c) .......................

則業主須向署長提交由業主簽署的指明格式的通知書，一式三份。署長須在其中2份通知書上批署，表示己收妥通知書，並將一份交還業主，另一份則交給租客。（參閱CR109表格）。

（1A）................

(2) 除第51A（6）條另有規定外，業主無權採取法律行動，以追收第（1）款所述租賃協議下的租金，除非署長根據該款己批署與該協議有關的通知書。”

（劃線為原文所無）

答辯人呈堂署長的信件（證物R2），顯示署長並無批署有關處所的TR7表格。雖然答辯人並沒有向署長查詢有沒有批署過CR109表格，申請人證實申請人並沒有要求署長批署與本案租賃有關的TR7或CR109表格。

15. 就土地審裁處對於樓宇租賃案件的司法管轄權，《土地審裁處條例》第8條第(6),(7)及（8）款有以下的規定：

"（6）審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客》（綜合）條例》（第7章）作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃終止時生效的收回管有的命令。

（7）凡租賃或分租租賃的合約期己藉沒收租賃權、藉退回租賃 、藉《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部或第V部所指的終止租賃通知書或藉業主向租客、租客向業主、主租客向分租客或分租客向主租客發出遷出通知而告終止，審裁處就該條例第I部適用的處所或該條例第II部、第IV部或第V部適用的租賃或分租租賃，具有司法管轄權，可作收回管有的命令或強迫離開的命令。

（8）對任何收回管有或強迫離開的申請 ，不論該申請是否根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）而提出及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出繳付租金及中間收益（包括租金及中間收益的中期付款）的命令，以及繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令。”

16. 本案的申請是申請人要求收回有關處所的管有，是在土地審裁處提出的申請，土地審裁處條例第8條當然適用。申請書上要求追租及收樓（後者是“收回有關處所的管有”的一般說法）。該條例第8條第8款清楚指出，申請人在收回有關處所的管有的申請時，審裁處可作出繳付租金及中間收益的命令。因此，申請人在他的申請書中，可以同時提出追收欠租的要求。最重要的一點是，根據該條例第8條第8款，申請人的申請是“收回管有的申請”，不是申請收回有關處的管有和申請追收欠租的申請。

17. 因為以上的理由，本席裁定基本上，本申請不是一宗申請追收欠租的申請。所以業主與租客（綜合）條例第55條及第119L條中，有關業主要先得到署長批署TR7表格或CR109表格，才可以“採取法律行動”追收租金的規定，並不適用於本申請。上述有關條例所指的法律行動（action）一詞是指申請 (application) 而已，不能夠推廣至及等同申請人的要求 (claim)。

覆核理由（二）：

答辯人所欠申請人的欠租款項，應減去答辯人己繳交的2,602元

18. 申請人在看到答辯人呈當的證物R1（1997年6月27日恆生銀行入數紙影印本一張），即同意答辯人要求，在答辯人所欠申請人的欠租款項中，得減少2,602元。申請人解釋因為沒有收到答辯人通知，不知道該筆款項是答辯人存入申請人指定的戶口，作為繳交租金之用。

19. 本席裁定2000年12月18日的頒令的第2點所述計算至2000年11月30日的欠租總數修改為48,550元。

覆核理由（三）：

20. 6年時限的考慮

21. 《時效條例》（347章）第18條有下列規定：

“18. 追討租金的訴訟時效

在欠繳租金到期應繳的日期起計滿6年後，不得提出訴訟或作出扣押，以追討欠繳租金或有關此等欠繳租金的損害賠償。”

22. 根據證物A2 （交租明細表），答辯人由1993年10月至1997年12月只欠申請人租金3,464元。減去答辯人在覆核時提交的證據，證明答辯人在1997年6月27日繳交予申請人的2,602元，答辯人實際在申請人作出申請時，只欠申請人1997年12月份的部份租金862元。

23. 一般來說，倘若租客交租到業主的銀行戶口，雙方又沒有聲明所交/所收的租金為那段時期的租金，則業主可以將收到的租金，先用來抵銷租客最早期的欠租，如此類推。以上的習慣做法並不會因為雙方在某個月加了租而有所改變，如果租客仍未繳清所欠的舊租，業主當然有權在處理收到的新租時先用來抵銷積欠的舊租，餘款才作為繳付新租之用。雖然證物A2詳列答辯人從1993年10月至1997年12月的交租詳情，除了上述862元外，答辯人在該段日子並無欠申請人其他租金，該862元衹可能是證物A2上最後的月份（1997年12月）的部份欠租。因此，本席並不能明白也不同意答辯人所指：申請人追收的租金已超越6年時限的理由。

24. 答辯人上述的第一及第三點覆核理由，都不成立。答辯人祇成功提交了新的證據，顯示原審時，申請人多追討了2,602元。可是答辯人在收到申請人的申請書後，有責任在提交反對通知書及在2000年12月18日的聆訊時，提出他有交租的證明文件，反駁申請人的證據。答辯人並沒有那樣做，他等待至覆核申請時，才交出證物A1。本席接納申請人的證供，他沒有收到答辯人的通知，不知悉證物A1的款項是答辯人用來繳交予申請人的租金。因此，本覆核聆訊的申請是可以完全避免的。因為上述的理由，本席裁定答辯人要負責本覆核申請的訟費。

25. 基於以上的理由，本席作出下列的頒命。

覆核申請的頒令：

（1）本席同意覆核2000年12月18日頒令，並修訂頒令第2點如下：

“2. 答辯人須繳付（i）計算至2000年11月30日的欠租，總數為48,550元，（ii）由2000年12月1日起計的欠租/中間收益，每月為4,336元；上述所有款項，答辯人均須繳付直至將案中處所空置交回為止；”

（2）因為以上的修訂，2000年12月18日頒令第1點，計算給予答辯人時間繳付款項的日期改由今天起計算；

（3）除以上的修訂外，2000年12月18日的頒令，維持不變；

（4）即時解除2001年1月18日的臨時暫緩執行收樓令的頒令；

（5）本席頒下有關本覆核申請的訟費的臨時命令。答辯人須支付申請人本覆核申請的訟費，如雙方未能就訟費的款額達成協議，則訟費款額交由法庭釐定；如與訟雙方在14天內不向法庭對此項臨時訟費的命令提出申請，則此項臨時命令成為永久命令。

申請人：親自應訊。

答辯人：由Francis Kong & Co.律師事務所代表。