劉光朝 訴 吳瑞華

LDPD003023/2000

LDPD 3023/2000

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2000年第3023宗

主審法官: 盧偉光審裁委員

聆訊日期: 2001年2月2日

宣判日期: 2001年2月6日

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判 案 書

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1. 申請人是位於九龍慈雲山毓華里28號萬寶大廈4樓B座（“有關處所”）的業主，而答辯人是他的租客。申請人指有關處所的租賃是從2000年11月14日開始，租期兩年，每月租金為4,000元。

2. 2000年12月28日，申請人以答辯人欠交由2000年12月14日起的租金及管理費為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。

申請人代表的證供

3. 申請人代表作供，指出申請人及申請人代表都曾經以電話聯絡過答辯人，要求他儘快交租。申請人並曾經通知答辯人，申請人可以上門收取現金，可惜答辯人一直拖延，始終沒有交過第一個月以後的租金。

答辯理由

4. 2001年1月9日，答辯人提交反對通知書，理由為：

"(1) The application is an abuse of the process of the Court as it was filed within fifteen days of the due date;

(2) Management fee has been paid up to 31st December 2000;

(3) Requested to the Landlord to provide Landlord's bank account and up to this filing moment has not received any payment instruction."

5. 答辯人作供，承認沒有繳交2000年12月14日起的租金及2001年1月1日起的管理費。他提供2000年12月的管理費的收條，證明他直接繳交該月的管理費予業主立案法團。對此，申請人代表接納答辯人的證供並同意改為追討2000年12月14日起的租金及2001年1月1日起的管理費。

6. 答辯人提出三點理由支持他在反對通知書上列出的第（1）點反對理由：

(i) 答辯人指出租約的第三條要求業主在租賃的租金過期拾天後，要在“樓宇門口當眼地方張貼告示”。可是在本案，申請人從沒有張貼過任何告示。另外，該租約的第三條要求業主要在張貼告示並催促租客交租而租客仍未交租後，業主才“有合法權利將此合約終止”。因此，答辯人理解該租約的第三條是業主要在租客欠租第十五天後才可以採取法律行動，提出訴訟。申請人的申請是在租金過期後的第14天提出，所以申請是 "an abuse of the process of the Court"，即濫用法庭程序。

(ii) 根據香港法例第7章的第126條，任何租賃皆有一隱含交租契諾，業主要在租客應繳交的租金到期的第十五天後，才可以沒收租賃權。

(iii) 答辯人指出根據他呈堂的一本法律書籍，Hong Kong Land Law（作者、出版社及出版日期不詳）的其中一頁（291頁）的影印本(證物R4)，有如下一段：

"Before re-entry can be effected certain formalities must be observed ......

(a) Non-payment of rent

A formal demand must be made by the landlord before he can re-enter for non-payment of rent, unless either the right of re-entry expressly excludes a need to do so, or the rent is at least six months in arrears and the value of the goods on the premises that may be subject to distress would not cover the cost of the arrears.

(Section 69(2) of the District Court Ordinance Cap 336 and s.21G of the Supreme Court Ordinance Cap. 4)"

因為申請人沒有給予答辯人formal notice，申請人無權提出本申請。

7. 對於反對通知書第(3)點反對理由，答辯人承認在簽署租約當日，在離開物業代理公司前，申請人曾經將一張便條交予他。便條列有一銀行戶口的名字及戶口號碼，申請人要求他日後將租金直接存入該戶口。他當時同意便離開，沒有細心察看戶口的名字。後來他發覺該戶口的名字與申請人的名字不符，即以電話及信件通知申請人。在申請人通知他該戶口實為申請人的太太的戶口，答辯人仍然要求申請人改給他申請人本人的銀行戶口資料，以便他繳交租金之用。答辯人聲稱因為申請人一直沒有回應，並以書面提供“有效的授權書”，正式通知他申請人的銀行戶口資料，所以答辯人沒有再交租。

事實的情況

8. 雙方對欠交租金及管理費的事實，沒有爭論：答辯人沒有繳交2000年12月14日起的租金及2001年1月1日起的管理費。

答辯理由的分析：

（1）申請人有否濫用法庭程序？

9. 答辯人完全錯誤理解租約（證物A1）的第三條，該條的契諾是：

“（三）該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠，如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示，催促租客交租。如租客仍未將租金交到業主或租客不履行合約內任何條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毀約自動退租，另將樓宇租與別人及追討欠租，租客不得異議。”

10. 該條是一香港常見的租約的中止租賃條款，清楚指出業主有“合法權利”，在租賃的租金“過期拾天”後，將“合約終止”（意指中止租賃）。該條並沒有規定業主要在租金過期15天後才可以中止租賃。另外，該條祗說“業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示”，並不是強制要求業主必須張貼告示。換句話說，業主可做可不做，沒有張貼告示並不會剝奪業主要求收樓的權利。

11. 另一方面，答辯人所根據的香港法例第7章的第126條是在該法例的第V部，本申請的有關處所是一住宅租賃，屬第IV部所管轄。第7章第V部的第121條（適用範圍）的第2款有如下規定：

“(2)本部不適用於

(a) …………

(b) …………

(ba) …………

(c) 屬第IV部適用的租賃

(d) …………”

12. 所以，答辯人是錯誤引用第7章的第126條（隱含交租契諾）作為他的反對申請的理由。

13. 最後，本席不清楚答辯人引用的法律書籍的291頁之部份節錄內容，是否適用於本案的租賃，本席試圖查閱該頁所引述的香港法例336章第69(2)條及香港法例第4章第21G條，發覺上述現行法例的兩條條文皆與該291頁的文字所述的全部不符。

14. 土地審裁處對於樓宇租賃案件的司法管轄權，詳列於土地審裁處條例第8條的第(6)，(7)及(8)款。該條例並沒有要求業主要作出如答辯人所提出的“formal demand for rent”（正式追租通知），才可以提出收樓申請，所以本席裁定答辯人這個理由也不成立。

15. 申請人與答辯人都同意下列的事實：雙方在簽妥租約的同時，已經協議好答辯人日後交租的方式 - 每月答辯人得將租金金額，存入申請人交予答辯人的銀行戶口。雖然雙方沒有將上述交租方式及有關的指定銀行戶口號碼及戶口持有人的名字寫進租約內，申請人仍有將有關資料，寫在一便條上，並親手交予答辯人。答辯人並沒有否認這點事實，袛是申辯因為恐防申請人日後不認數，所以答辯人聲稱沒有繳存租金款額至上述指定戶口。本席裁定答辯人無理推翻口頭承諾，沒有繳交租金到申請人指定的戶口。事實上，業主在出租處所予租客時，有權指定租客繳存租金進業主所指定的任何銀行戶口，而該戶口可以是業主以外的其他人士或公司的戶口。因此，申請人沒有需要再向答辯人提出書面的授權書，通知後者申請人的戶口資料。再者，本席不相信答辯人的口供，稱申請人沒有對答辯人的要求，作出回應。根據常理推測，申請人沒有理由因為拒絕答覆答辯人一簡單的要求，而放棄追收租金。本席相信申請人代表所說，申請人曾經要求收取現金，但是也不獲答辯人回覆。因此，本席認為答辯人袛是試圖以沒有申請人本人的銀行戶口資料為借口，拒絕繳交租金。

16. 基於以上的理由，本席裁定答辯人的所有反對本申請的理由都不成立。

17. 本席作出下列的頒令。

頒令：

1．根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

2．答辯人須繳付由2000年12月14日起計的欠租/中間收益，每月為4,000元；另須繳付由2001年1月1日起計的管理費，每月為400元；上述兩筆款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

3．答辯人須付訟費1,000元予申請人；

4．答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：由張一鳴代表。

答辯人：親自應訊。