葵和大廈業主立案法團 訴 Mak Chi Pang and Another

LDBM000163/2001

LDBM162、163、164及165/2001

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2001年第LDBM 162、163、164及165宗

LDBM 162/2001

LDBM 163/2001

LDBM 164/2001

LDBM 165/2001

主審: 盧偉光審裁委員

聆訊日期: 2001年8月8日及2001年8月20日

判案日期: 2001年9月17日

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判 決 書

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1．今次同一時間聆訊的四宗申請的申請人是位於九龍葵涌禾塘咀街85號名為葵和大廈的業主立案法團（“法團”），答辯人是葵和大廈（“大廈”）其中五個單位的業主。

2．各有關申請的檔案編號及答辯人所擁有業權的單位地址如後：-

申請檔案編號	答辯人擁有業權（葵和大廈）的單位
LDBM 162/2001	地下A2號
LDBM 163/2001	13/F B室
LDBM 164/2001	一樓F2室
LDBM 165/2001	地下A9號

3．上述四宗申請，在2001年5月9日過堂，審裁處已經頒令同一時間審理，但並不是合併在一起。因為這四宗案件的申請人是同一申請人，而爭議的地方也相同，因此這判案書包括上述四宗申請。

4．法團根據香港法例第344章，建築物管理條例（“有關條例”）提出上述四宗申請。經審裁處批准後，申請人於8月20日修訂申請通知書。法團向各宗申請的答辯人索取各答辯人欠交的大廈管理費及1998年大廈大維修費，各宗申請所涉及的費用的詳情及其計算方法現列如下：-

5．祇有三宗申請（LDBM162/2001，LDBM163/2001及LDBM164/2001）的答辯人有提交反對通知書，列出反對申請人的申請的理由。經審裁處同意，申請編號LDBM164/2001的答辯人更於2001年8月20日修改反對通知書。申請編號LDBM165/2001的答辯人沒有提交反對通知書，也缺席所有聆訊。

6．申請人由周健文先生代表出席聆訊，他是大廈管理公司港匯物業管理有公司管業及訴訟部的職員，負責處理葵和大廈的事務。周先生指申請人與各答辯人對申請人申請書上追討的管理費及大廈維修費的分攤方法有原則上的分歧。申請人認為申請人的計算方法，是根據大廈公契（土地註冊處文書編號102272）的第10條作為計算基礎。 其中計算管理費及大維修分攤費之方法是依據公契內第10頁第10條(f)節及(h)節列明以大廈每個單位計算平均分攤而並非以業權份數計算。而從土地註冊處記錄，大廈共有141個單位，管理費及分攤費用亦依據此141個單位為基數計算。另一方面，申請人指公契內第10頁第10條(f)節(v)項列明，除大廈地下單位及閣樓單位業主無需承擔電梯維修及保養費用外，其餘由1字樓至19字樓各單位的業主均需要承擔電梯維修及保養費用的支出。

7．申請編號LDBM162/2001的答辯人列出下列三點為反對理由：-

(i) 該申請的處所為大廈“原來地下1、2號商鋪分割出來，業權面積大小不等合共14個單位之其中一個商鋪，沒有大廈其它設施，所以本人反對法團以大廈不論大小單位付同等管理費及分攤費；”

(ii) 另外，由於本大廈2/F全層，地下3、4號商鋪面積較大，亦都只分担一份管理費；

(iii) “對於公契內條款第十條F節的內容，每個業主理解都不同，引至大部分業主不贊成法團分攤方法；更在業主大會提出通過土審裁決分攤方 式。”

8.申請編號LDBM163/2001的答辯人之反對理由為根據公契第10條(f)節及第(h)節，“本人的理解及大廈法團之理解各有不同，並非答辯人不負責任。”

9.而申請編號LDBM164/2001的答辯人提出四點反對理由：-

(i) 答辯人認為“擁有某單位的業主，不是擁有該單位，而是擁有該單位的業權份數，因此，分攤管理費及大維修費用，應按當年在訂立大廈公契時各單位的業權份數的比例計算。根據公契，整棟大廈一樓（1/F）的業權份數分別為308份及24份；1樓被分割成13個不同大小面積的單位，其中本申請的處所（一樓F2室）應佔一樓的業權份數為13/24，或佔整棟大廈的業權份數的[308÷（13/24）]，或0.599%。答辯人認為法團應按此比例向本申請處所的業主徵收大廈管理費及大維修的費用。

(ii) “根據香港法例第344章（建築物管理條例）第22條，每名業主所需繳的款項，須由管理委員會（立案法團）按照業主各自所佔的業權份數而制定”。

(iii) “因本大廈部份單位經過多次轉手賣買，故此部份單位分割或合併成大單位，如SECOND FLOOR本應有十多的細單位，後來業主將全層打通變成一個全層大單位，但葵和大廈立案法團也將SECOND FLOOR 26份業權計算成為一個單位分攤支付管理費，這是一個不合法理的做法例子。”

(iv) “FIRST FLOOR 跟本沒有電梯到達，也就是說根本沒有電梯，故此不應該支付有關葵和大廈電梯保養和維修費用。”

10．葵和大廈的大廈公契（“公契”），原件為一英文文件，雖然法團曾經安排為公契做一份中譯本，但該中譯本並不能取代原文，因此本判案書將在下面引述公契部份原文，引述的文字的劃線為原來所無。整份公契在前言之後，包括下列各條款：-

"1. ......................

2. "There is now constructed on the said premises a building known as KWAI WO BUILDING (hereinafter called "the said building") comprising units of shop or non-domestic accommodation on the Ground Floor and cockloft and First and Second Floors and 17 flats on the 3rd to 19th Floors inclusive.

3. For the purpose of the sale, the said premises and building have been notionally divided into 308 equal undivided parts or shares which have been allocated to the premises comprised therein as follows :-

GROUND FLOOR (comprising four shop spaces)
Shop No. 1 ............................ 12 shares
Shop No. 2 ............................ 10 shares
Shop No. 3 ............................ 10 shares
Shop No. 4 ............................ 12 shares	44 shares
MEZZANINE FLOOR .................................	8 shares
FIRST FLOOR .....................................	24 shares
SECOND FLOOR ....................................	28 shares
THIRD to NINETEEN FLOORS ........................	204 shares
ROOF ............................................	6 shares
WALLS OF BUILDING ...............................	2 shares
Total ...........	308 shares"

4. ......................

5. The parties hereto have agreed to enter into this Deed for the purpose of making provision for the management, maintenance, cleaning, servicing, repair and insurance of the said premises and building ...... and of defining the rights and obligations of themselves and all subsequent owners of undivided shares in the premises and building in respect thereof :-

NOW THIS DEED WITNESSEDTH as follows : -

1. ......................

2. ......................

3. ......................

4. The owner or owners for the time being of each undivided 308th share in the said premises and building shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants, provisions and restrictions set out herein.

5. ......................

6. ......................

7. ......................

8. ......................

9. ......................

10. Each owner shall be bound by and shall observe the following covenants, provisions and restrictions: -

(a) ......................

(b) ......................

(c) ......................

(d) ......................

......................

(f) The following costs, charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said premises and building in proportion to the number of unit and flats in the said premises and building for the time being used owned or enjoyed exclusively by them, namely : -

(i) Electricity, water and other similar charges for or in connection with the said building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular unit or flat used and enjoyed exclusively by one owner.

(ii) Remuneration for catetakers, watchmen, cleaners, attendants and the like.

(iii) The costs of refuse disposal.

(iv) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting, or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourses, cables, wires or services therein and all the apparatus, equipment and conveniences thereof.

(v) The cost of operating and servicing the water pumps and the cost of operating, maintaining, servicing replacing and renewing the equipment and machines in the transformer room and lifts in the said building. PROVIDED ALWAYS the owners exclusively using and enjoying the Ground floor and Mezzanine Floors units shall not be called upon to pay any costs and expenses of the maintenance and replacement of the lifts in the said building.

(vi) ..............................................

(vii) ..............................................

(viii) ..............................................

(ix) ..............................................

(x) All other expenses properly incurred in providing the management services and performing the duties and obligations of the Manage hereunder.

(g) ......................

(h) ......................

(i) If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said premises and building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs, charges and expenses then the owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above provided.

(j) ......................

(k) The Manager shall have power and authority to do all or any of the following acts and things namely:-

(i) To demand and receive from each owner the constributions payable by each owner as hereinbefore specified and all such contributions shall without prejudice to any other remedy exetcisable hereunder be recovered by the Manager by civil action and the defaulting owner shall not be entitied to dispute the right of the Manager aforesaid to use and recover the unpaid contribution.

......................

11．公契的第2條列明葵和大廈包括地下、閣樓、一樓及二樓的商鋪或非住宅單位（原文為“units”）及3樓至19樓的住宅單位（原文為“flats”）。另外，公契第3條也指葵和大廈，為着售樓的原因（“for the purpose of sale”）被分割為308份業權份數，並列明分配業權份數的方法。

12．公契第5條列明雙方訂立此公契，以提供大廈之各項服務，並闡釋大廈擁有不可分割份數的業主及後來的業主的權利與義務。在該第5條之下再細分21分條，其中從第7頁開始的第10分條是本4宗案最關鍵性的條款，即申請人與各答辯人所稱的公契的第10條；該第10分條又再細分為(a)至(t)多節。

13．上述公契的第10分條的(f)節列出大廈的費用（即包括本4宗案的申請書上所述的大廈管理費及大廈大維修費用）之分攤計算方法，為 "in proportion to the number of unit and flats in the said premises and building for the time being used owned or enjoyed exclusively by them"。本席同意這段文字的意思與申請通知書上申請人所理解的一樣，即大廈的上述費用之分攤，要按當其時大廈的業主獨有使用、擁有或享用之商業單位及住宅單位的數目之比例分擔。另一方面，本席不同意上述商業單位及住宅單位的數目之比例，如申請編號LDBM194/2001的答辯人所稱，要按當年在訂立大廈公契時（即1973年5月1日）各單位的業權份數的比例計算。因為上述公契非常清楚指出，計算方法是按單位數目之比例（原文為“in proportion to the number of units and flats"），不是按業權份數(shares)之比例。公契也指出分攤是根據大廈要分攤費用的當其時之比例 （原文為 "for the time being"），不是根據在簽訂大廈公契時，或其他任何時間的比例。

14．上述公契的第10分條的(f)節之最後部份也清楚列明祇有大廈的地下及閣樓單位之業主（原文為 "the owners exclusively using and enjoying the Ground floor and Mezzanine Floor units"）須承擔大廈維修及更換大廈電梯的費用，這並不包括其他非住宅單位的業主，無論該等單位的樓層是否有電梯到達。因此，申請人在申請通知書上對公契這點的理解也是正確的。

15．申請編號LDBM164/2001的答辯人在反對通知書上也提出每名業主所分攤的費用，應該根據有關條例的第22條之規定，按該名業主所佔的業權份數確定。查上述第22條的條文事實上規定，如大廈有公契的話，業主所需繳付的款項，須“由管理委員會按照公契確定”；如無公契，則“須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定”。因此，該反對通知書上的理由，並不成 立。

16．各答辯人均以公契的分攤方法不合理、不按業權份數或不按業主擁有的單位面積之比例等理由，反對申請人的申請。可是，一如上述，根據建築物管理條例及大廈公契的規定，審裁處不能接納這等反對理由。另一方面，各答辯人對在各有關申請通知書上，申請人所列出的各答辯人所欠交之管理費的數目及大廈1998年大維修工程費用的數目，並無異議。各答辯人亦沒有爭議的是根據土地註冊處在計算上述費用的當其時的記錄，大廈共有141個單位，其中住宅單位，包括天台單位的數目為121個。

17．最後，本席綜合以上的分析及考慮後裁定申請人的上述四宗申請，全部勝訴，並頒令如下：-

LDBM162/2001案

答辯人須向申請人繳交 (i) 計算至2001年8月31日的未付之管理費總數6,818元及(ii) 未付之大廈1998年大維修工程分攤費（不包括電梯維修工程費之分攤數目）$21,280元；

LDBM163/2001案

第一答辯人及第二答辯人共須向申請人繳交 (i) 計算至2001年8月31日的未付之管理費總數10,200元及(ii) 未付之大廈1998年大維修工程分攤費（包括電梯維修工程費之分攤數目）$23,264元；

LDBM164/2001案

第一答辯人及第二答辯人共須向申請人繳交 (i) 計算至2001年8月31日的未付之管理費總數17,946元及(ii) 未付之大廈1998年大維修工程分攤費（包括電梯維修工程費之分攤數目）$23,264元；

LDBM165/2001案

第一答辯人及第二答辯人共須向申請人繳交 (i) 計算至2001年8月31日的未付之管理費總數9,623元及(ii) 未付之大廈1998年大維修工程分攤費（不包括電梯維修工程費之分攤數目）$21,280元。

申請人：由周健文先生代表應訊。

答辯人：