The Incorporated Owners of Arts Mansion 訴 林漢文及另一人
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1. 本案之申請人Incorporated Owners of Arts Mansion，該大廈位於干德道31號。在2001年6月15日申請人提出申請，要求審裁處頒令，向兩位答辯人追討所欠交之管理費。
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LDBM000338/2001 LDBM 338 of 2001 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2001年第338號
主審法官: 林文瀚法官 聆訊日期: 2001年8月28 日頭宣判日期: 2001年8月28日 判決書頒發日期: 2001年 9月25日 _______________ 判 決 書 _______________ 1.本案之申請人Incorporated Owners of Arts Mansion，該大廈位於干德道31號。在2001年6月15日申請人提出申請，要求審裁處頒令，向兩位答辯人追討所欠交之管理費。 2.第一答辯人為林漢文先生，他是該大廈第15及41號車位之業主，根據申請人之申請，林先生所欠?管理費，為總數2,500元，即由2000年9月至2001年6月，總共十個月，每個車位為每月125元。 3.另外，第二答辯人，Hon Empire Investments Ltd.，為該大廈車位32、34、37、39、46、52、55、56、57、59、64、74、76總共十三個車位之業主。申請人追討之管理費，為2000年9月至到2001年6月，總共十個月，十三個單位，每個車位亦為每月125元正，總數為16,250元。 4.每個車位125元管理費，是經過立案法團業主大會，於2000年8月25日，第十五屆業主週年大會上通過之一項議案。在業主大會通過以前，亦由管理委員會通過，然後再遞交業主大會通過。答辯人反對支付管理費，分別遞交兩份反對通知書，於2001年7月5日，存檔於土地審裁處。 5.兩位答辯人之反對通知書，內容基本上相同。第一點反對理由為：大廈公契內沒有述明車位是要交管理費。這一點明顯地不能夠成立，因為大廈公契內清楚列明有關繳交大廈管理費之責任：在1961年8月15日簽訂之大廈公契內第3條及第4條，詳細列明，本席覆述如下：
6.而根據大廈公契之第14至第17頁，所有一至十一樓之居住單位，每一個單位佔整座大廈之兩份；於十二樓連天台之單位，每一個單位佔三份；而地下與其他各層之車位，總共佔四十份。整座大廈共分為三百三十八份。因此，每一個車位業主，亦在大廈佔有一定份數。 7.根據證供顯示，整座大廈總共有九十個車位。因此車位之四十份，就由九十個車位平均分配，即每個車位佔九分四份。既然車位業主亦在大廈裏面，佔有一定份數，所以根據公契，他們是須要按照第3及第4條之條款，去分擔大廈有關之公眾費用。所以第一及第二答辯人，在反對通知書裏面所提及的第一點，不能夠成立。 8.根據答辯人方面提交之反對通知書，第二點之反對理由，為申請人今次收費乃違反公契，亦違反有關法例，預算裏面所提及之一些項目，例如satellite maintenance、replacement of letter box、replacement of portable water pipe等項目，均不應強加在車位業主身上。 9.在討論這一點前，本席認為須參考有關法例，(即《建築物管理條例》，香港法例第344章)，有關徵收大廈管理費之有關條文，記載於該法例第21及22條，有關程序則記載於附表五。根據該法例第21條第四款，在釐定每一個單位需要繳交之款額時，管理委員會需要根據附表五，制定有關預算。 10.事實上，這要求對本案有關各方並不陌生。因為在本案之前，雙方其實已經曾經就大廈管理費問題，於土地審裁處案件第1999年196宗裏面作出訴訟。該訴訟由暫委李法官作出審理，並於2000年4月25日頒布判決。在該判詞內，李法官詳細解釋有關法例之要求。事實上，亦是鑑於上次的判決，本案的申請人再次嘗試依據法例之要求，去釐定有關之管理費。 11.根據《建築物管理條例》第21條第一款，釐定管理費的責任，是在管理委員會身上。但管理委員會亦須按照《建築物管理條例》的要求，在釐定管理費之前，制定預算案，並且根據《建築物管理條例》第22條第一款，委員會在釐定管理費時，亦須按照公契的要求。 12.有鑑於此，在今次釐定管理費的過程中，立案法團方面，在2000年8月擬定一份預算，並將該預算案之草稿，於2000年8月1日至18日，張貼於大廈的告示板上，邀請各有關業主，對該草稿提出意見。在這方面，本席接納立案法團的證人劉先生的證供。 13.至於答辯人林先生作供說他沒有看見該預算案張貼於告示板，鑑於他本人不是居住在大廈，而且在他作供的過程中，亦有很多時對文件上不清楚的地方，本席不信納他這方面的證供，亦不會因此而裁定該預算案並沒有張貼於大廈告示板內。本席認為立案法團既然在上次訴訟中遇到挫折，今次必然小心、謹慎地，依照有關法例執行有關步驟。 14.在該草稿的預算案張貼一段時間後，立案法團的管理委員會於8月18日召開會議，通過該起草之預算案，有關之會議紀錄亦在文件夾內。雖然在立案法團提供給林先生的文件夾內，並沒有列出該文件，但本席相信這只是一時之疏忽，並不代表該文件是偽造的。在這方面，本席信納劉先生的證供，即在2000年8月18日，立案法團之管理委員會是有召開會議，通過有關之預算案。 15.在通過該預算案後，大廈管理經理便根據該預算案作出計算，並依據大廈公契內的規定，計出各單位業主須付之份數，及須付之管理費。根據劉先生之證供，該計算亦曾遞給大廈之管理委員通過，然後再在2000年8月25日之業主大會，提交大會表決。 16.雖然在《建築物管理條例》附表五內，就制定預算有一定的要求，但在附表五內其實並沒有要求該預算交付業主大會通過。但姑勿論如何，在本案內，申請人方面的確將該預算案，呈交2000年8月25日之業主大會表決通過。 17.答辯人方面指出，有關該業主大會的通告，雖然有列出大會的議程為考慮及通過有關之預算案，但通知書內並沒有付上有關之預算，只在開會時才發給各業主，致令各業主無所適從，跟查公契也不足時間考慮，因此違反《建築物管理條例》，有關十四天通知的要求。 18.正如本席較早前提及，基本上在《建築物管理條例》內，沒有明文規定預算案需交付業主大會通過，更加沒有明文規定有關之預算，需付列於有關之業主大會之通告上。在本案的案情內，鑑於有關之預算，已經於2000年8月1日至17日，張貼於大廈的告示板上，供各業主參閱，如各業主有需要要求有關之副本，亦可向大廈管理處方面提出要求。而有關業主大會的通告，亦清楚寫明，「在該大會中會討論有關預算之問題」，所以本席裁定有關之通告是足夠的，亦即是說，答辯人不能根據開會通知書上，沒有附帶有關之預算，因而推翻有關會議之決定。 19.但本席再重申一次，基本上，法例上並沒有要求該預算案經由業主大會通過。法例的要求清楚記載在《建築物管理條例》第21及22條，所要求的是管理委員會在釐定有關管理費時需制定預算，並且符合大廈公契的條文，這便足夠。所以基本上，答辯人根本不能根據8月25日的業主大會內所發生的事情，提出反對繳交有關之管理費。 20.就該業主大會，答辯人提出的反對理由如下：當晚會議混亂，各業主爭拗不下，由下午6時爭議，至下午9時30分也未達成協議，亦有業主反對及不耐煩離場，並且爭論繼續，而無結論表決通過，而答辯人亦向主席鄭重聲明後離場，以反對預算案不公平，故此，答辯人認為預算案並未有正式地獲得通過。 21.就這些反對理由，正如本席較早已說及，基本上，因為法律上並沒有要求預算案要由業主大會通過，所以這反對理由在法理上不能成立。此外，就本案之案情而論，本席亦不同意答辯人在這些反對理由內所提及之事實根據。因為就有關的證供顯示，就預算案及管理費之問題，各有關業主是在該晚，即業主大會內有足夠的機會提出意見。 22.而就該兩項議案之討論，林先生在當日亦有發表他的意見。根據申請人提供的文件，即證物A2、A3、A4、A5及A6，林先生當日出席該會議，一方面是代表自己，亦是代表第二答辯人，Hon Empire Investments Ltd.，並且亦就該兩項議案填寫表決書，作為他代表自己及代表第二答辯人，就該兩項議案的投票。 23.本席不接納林先生的解釋，說雖然他是簽署了該表決書，但其實他是不明白它們的作用。本席不明白，若林先生是不理解他表決是代表甚麼，為何他會簽署該等表決書。從有關2000年8月25日之會議紀錄中，清楚可以見到會議是有秩序地進行，有關人士亦有足夠機會表達意見，有關議案亦正式遞交業主作表決之程序，本席看不到有甚麼不妥當的地方。 24.其實本案答辯人方面反對之理由，最重要的一點，為他們對大廈公契的詮釋。本席在較早時已引述有關之條文。林先生在陳詞指出，大廈公契內第3條的意思，應詮釋為在分擔有關大廈管理之費用時，有直接受益者才須支付，換句話說，若有關之設施是不能對車位的業主帶來任何益處的話，車位的業主應該不須支付有關之費用。林先生的理據是根據第3條內以下之文字。
25.根據林先生的理解，這些文字是指出，對有關費用之分擔，是按有關業主從中所得到的益處，而作出攤分。因此，林先生及第二答辯人均認為，在有關之費用，即在預算內提出的費用，有很多項目都不是車位業主能夠受益的，所以該等費用均需作出遞減。林先生作出遞減的計算及理據，詳列於他向法院提供的文件，AX2及AX3中。 26.本席只需提出一些例子，就有關管理員之薪金，林先生指出，因為停車場只是有兼職的管理員在更亭內，所以車位的業主只需要負責兩個看更的人工。又就電費而言，因為整個停車場只有某些數目之光管，由此計出，每月的電費應不超越某一數目，所以車位業主不應負責其他部分之電費。凡此種種，均表現出林先生對大廈公契的理解，正如他說的，是基於用者自付的原則去運作。 27.就這方面，本席不能同意。因為在公契內第3條的條文的意思，並不是如林先生說的。有關的文字，其實是指有關之費用，是按各業主在大廈內的業權份數而分擔，並不是說該業主需要就有關之設施上得益，才須要負擔。這也是香港有關大廈管理的一般原則，因為在法律上，雖然林先生只是擁有大廈內一些車位的佔用權及有關之份數，但始終他也是整座大廈的其中一個共同擁有人，亦即是說他是對大廈的維修保養，是有關整座大廈的責任，而不是局限於某一個車位。除非大廈公契內有清楚條文列明，某一業主不須要就某一項目的維修保養負責，否則，作為其中一個共同業主，林先生是須要對大廈公共保養的費用負責的。 28.而根據本案之大廈公契的第3條內，基本上，有關大廈保養之費用，是按業主的業權份數來攤分的。當然亦有例外的情況，正如本案的大廈公契內，第4條內所列明的某些項目，即有關廁所用水及電梯之維修保養項目，便不須車位的業主負責。另外有關水費的分擔，亦有特別的條款，即大廈公契內第4條第二款所列明的。 29.本席環顧今次的預算案，其中的計算方法，事實上，是依足有關之大廈公契條款，所以並沒有不恰當的地方。有鑑於此，本席裁定答辯人在反對通知書內第二點的理由，不能成立。 30.另外，林先生亦在審訊過程中，對預算案內某些項目提出質疑。但基本上就預算案內各項目是否合理，或是否合乎大廈之需要，本席認為這一決定應是由業主們負責的。根據法例，決定權是在大廈的管理委員會身上。就本案而言，業主們亦透過2000年8月25日之業主大會通過該預算案，亦即是說業主方面，亦已透過會議之程序表示贊成，因此，這不是審裁處應該干預的。 31.而且林先生提出的質詢，基本上，是根據在該會議之後發生的事提出的，因為他的質詢都是根據2001年3月31日之核數報告。既然是核數報告，各委員及業主當然是於2001年3月31日之後才能得到。在制定預算案時，正如劉先生作供所說，他們所要參考的，是2000年3月31日之核數報告，若將該核數報告，與有關之預算案作出比較，有關之項目其實沒有不合理的地方。雖然事後可能證明，立案法團未必需要就某一項目上，運用預算那麼多的金錢，但這不代表該預算案不能成立，因為預算與決算肯定是有分別的。 32.就本案而言，本席認為沒有任何證據顯示在制定此預算案時，有關之委員或經理人有意圖或企圖就預算案某些項目，作出不設實際的要求。但本席再次重申，就這些種種的問題，其實應該是由管理委員會，或業主大會方面決定的。 33.在反對通知書內第六點，答辯人方面提出，有關2001年8月25日之業主大會的會議紀錄，並未見貼在大堂通告箱，而答辯人要求申請人方面，證明此大會之過程。在這方面，本席看不到有甚麼證據，可對該會議作出質疑，因為林先生及他的證人李先生，均有出席該大會，就申請人提交的文件，亦可見到林先生亦有代表自己本人，及第二答辯人就會議中作出表決。 34．至於張貼有關之會議紀錄，本席信納劉先生的證供，即有關之會議紀錄，是在2001年8月30日之後，張貼於大廈的告示板內，所以本席裁定，答辯人不能根據此項理由，反對繳交管理費。 35．在反對通知書內第七點，答辯人提出申請人的預算案不合理，並指責申請人在週年大會上，任意更改公契條文，將原定住宅管理費減收100元，而加在車位業主身上。根據答辯人的指控，於2001年9月1日之前，住宅業主每月的管理費為800元，而根據有關之議案，於2001年9月1日之後改為700元。而有關車位業主的管理費，在2000年9月1日之前，是不須要繳交的，但在2000年9月1日之後，所收的數目為125元，因此，答辯人方面認為，申請人任意更改管理費，只為大多數住宅業主的利益，減收他們100元，而將該數目加諸在車位的業主身上是不合理，並且違反法理、違反公契，並違反《建築物管理條例》。 36.本席已經詳細交待，在制定管理費的過程內，立案法團是依足有關之大廈公契，及《建築物管理條例》而執行的。至於在過往的日子，為何車位的業主不須繳交管理費，不是本席需要研究的問題，但肯定的說，該情況是不符合大廈的公契的，因為大廈公契內第3條清楚列明，有關大廈公共保養的費用是須由各業主分擔，包括任何擁有大廈業權的業主，亦即是說包括車位的業主。所以如果大廈內車位的業主，在過往的日子內不須繳交管理費，這是不合法及不合理的。 37.事實上，在上次的案件，即1999年196宗，暫委李法官於2000年4月25日的判詞內亦已清楚指明，車位的業主是對管理費須要負上責任的。因此，本席裁定答辯人在這一項的指控是無事實根據，亦並無法理根據。 38．答辯人在反對通知書內最後一點的反對理由，是指責申請人是越權，即ultra vires，相信基本上是指申請人違反大廈公契，或違反《建築物管理條例》。但正如本席以上詳細之分析，立案法團並沒有違反大廈公契，亦沒有違反《建築物管理條例》，所以這指控也是不能成立。 39.基於上述理由，本席裁定申請人在今次的申請內勝訴，亦即是說，第一答辯人須繳付所拖欠的管理費。雖然申請書內所提及的追討，是截至2001年6月，但本席不知道有沒有自6月以後所拖欠的管理費，所以有關數額，本席將會諮詢有關各方。第二答辯人的情況亦是如是。
申請人：由劉思麟代表應訊。 第一答辯人：親自應訊。 第二答辯人:由林漢文代表應訊。 |
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