海山樓業主立案法團 訴 王梅英及另一人

DCCJ004985/2001

DCCJ21521/98 & DCCJ4985/01

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟第1998年21521號及第2001年4985號（合併案件）

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主審法官：陸啟康法官

審訊日期：2001年4月11及12日

發出判案書日期：2001年4月27日

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判案書

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1. 本案涉及三宗業主立案法團與業主的糾紛。原告人是位於香港鰂魚涌英皇道1028號海山樓的業主立案法團，而被告人則是以下在海山樓內物業的業主：

（一） 第一被告人是地下8號店的業主；

（二） 第一被告人是3字樓2號室的業主；及

（三） 第一及第二被告人是3字樓1號室的業主。

2. 在1994年4月及1995年7月，屋宇署致函原告人及與海山樓相連的海景樓的業主立案法團，要求它們根據屋宇條例進行大厦內公用部分的維修工程。基於有關的要求，原告人及海景樓的業主立案法團招標邀請工程商進行維修的工程。經招標及遴選後，兩間大厦的業主在1997年8月10日開會表決聘用一間名叫瑞興建築公司（“瑞興”）進行有關的工程。工程完畢後，被告人拒絕繳付有關的維修費用，因此原告人在下列的案件中控告被告人要求他們繳付有關款項；

（一） 區域法院民事訴訟1998年21521號案件，控告第一被告人關於地下8號店所佔的維修費用；

（二） 土地審裁處建築物管理申請1999年351號案件，控告第一被告人關於3字樓2號室所佔的維修費用；

（三） 土地審裁處建築物管理申請1999年352號案件，控告第一及第二被告人關於3字樓1號室所佔的維修費用。

區域法院民事訴訟1998年第21521號案件在2000年12月27日由本席首先審理。當日，代表第一被告人的大律師指區域法院沒有司法管轄權審理該案。基於有關的陳詞，本席決定就此初步的爭論點(preliminary issue)作出裁決。在同日，本席裁決土地審裁處對這一類案件沒有獨有的司法管轄權（exclusive jurisdiction），因此區域法院具有司法管轄權審理該案。可是在作出有關的裁決後，本席得知原告人在土地審裁處亦有其他的訴訟，要求被告人繳付海山樓其他單位的維修費。基於不同法庭可能在同一問題上作出不同的裁決，本席認為所有有關的案件應該一併審理，固此案件亦需要押後，讓雙方考慮案件應須如何進行。

3. 其後，與訟各方要求把土地審裁處的兩件案件轉介區域法院審理。轉介後，本席在2001年3月26日批准三件案件合併為一案審理，因此才出現今天合併案件的情況。

4. 關於案件的進程，本席確實有一些意見。首先，本席很難理解為甚麼原告人需要分別在區域法院及土地審裁處對被告人提出同樣的訴訟。顯然，不同的法庭可能在同一問題上得出不同的結論，而這樣做法確是不智的。第二，這一類的糾紛理應由專門的法庭土地審裁處審理。可是，建築物管理條例（香港法例第344章）第45（1）條沒有清楚定明該法庭對這一類案件具有獨有的司法管轄權。顯然，這一個問題已經困擾了法庭一段不短的時間（見初步爭論點判決理由書的內容），本席認為有關的部門應該重新檢討土地審裁處司法管轄權這方面的問題，並考慮修訂有關的法例使該法庭的管轄權有更清晰的定義。行政立法機構亦可以考慮修訂區域法院條例，使區域法院有權轉介此類應該在土地審裁處審理的案件給該法庭審理，這樣的做法可以使各法庭對涉及大厦管理的案件有更清晰的分工。

5. 關於本案的訴訟，被告人同意沒有繳付有關單位所應佔的維修費用。可是根據與訟雙方大律師所提交的協議爭論點（agreed issues for trial），被告人依賴以下的抗辯理由拒絕繳付維修費用：

（一） 有關的維修工程一共有11間工程商入標競投，可是兩間大厦的業主委員會最後只是把遴選後的兩間工程商交給業主在大會表決。在此情況下，業主大會的決議在法理上無效，因為業主沒有機會選擇其他9間的工程商；

（二） 在11間工程商入標後，原告人曾經聘請一間建築測量師行評估各標書的優劣。可是根據被告人的案情，原告人沒有把有關的招標分析報告書的內容披露給各業主知道，因此業主大會同意把工程判給瑞興的決議在法理上無效；

（三） 根據有關的圖規，兩間大厦均有共同的電梯大堂。因為兩間大厦是相連的，住客可通過海山樓或海景樓內的任何一部電梯出入。根據業主大會的決議，兩間大厦的電梯大堂維修工程以一份合約批出。工程完畢後，兩間大厦的住客便需要面對如何分攤電梯大堂維修費的問題。根據兩間大厦的大厦公契，海天樓及海景樓的業權分別被分為1,700及2,200份。在1997年12月16日兩間大厦的業主委員會聯席會議中，兩個委員會接納律師的建議，同意以以上的業權分配作為分攤電梯大堂維修費的基準，而詳細的計算方式則可列出如下：

海天樓負責電梯大堂的維修費：

（大堂標書價 + 則師費 + 律師費）x	1,700份
	3,900份*

海景樓負責電梯大堂的維修費：

（大堂標書價 + 則師費 + 律師費）x	2,200份
	3,900份*

*註： 兩間大厦業權的總數

兩座大厦分攤大堂維修費後，每座大厦個別的業主再根據自己大厦公契業權的分配分攤維修費用。被告人指這樣的分攤方法違反大厦公契的條文，因此兩個委員會同意的分攤決議是不合法的。

6. 基於以上三個抗辯的理由，被告人拒絕繳付涉案三個單位所佔的維修費。在反申索中，被告人亦要求法庭撤銷對涉案單位的押記註冊，並要求原告人賠償有關的損失。

批出維修合約給瑞興的議案的合法性問題

7. 第一及第二個抗辯的理由均是關乎業主大會中批出維修合約給瑞興的議案的合法性問題。在裁決以上的問題前，本席首先需要處理與訟雙方一個重要的事實爭論點：原告人的業主委員會有否把在遴選過程中淘汰的9間投標者的資料及建築測量師行的招標分析報告書的內容披露給業主知道。原告人負責維修工程的委員許德祥先生堅持，業主委員會曾經在大厦及業主大會內的通告板上披露以上有關的資料，而第一被告人卻在庭上否認這項證供。

8. 在審訊中，本席有機會觀察各證人在作供時的態度及舉止。

9. 詳細考慮過雙方的證供後，本席接納原告人的證人許德祥先生乃誠實及可靠的證人。他清楚向法庭交待整件事情的始末，而他的證供在盤問後亦堅定不移，因此本席接納他的證供屬實情。

10. 相反，本席不同意第一被告人是一名可靠的證人，理由主要有以下數點：

（一） 在庭上作供時，第一被告人承認她的視力不是太好，所以她根本不能清楚看見在大厦或業主大會內通告板上的資料。在此情況下，她在事實上不能否定原告人有關的證供；

（二） 在合併前的區域法院案件中，第一被告人完全沒有提及或依賴沒有披露資料的指控，作為拒絕繳付維修費的理據之一。再者，在合併前的兩件土地審裁處案件中，兩位被告人亦是主要依賴其他的抗辯理由，而他們根本沒有把有關 指控的事實根據，詳細陳述在抗辯書或提交法庭的書信中。倘若被告人所講的是事實，為甚麼被告人沒有把有關的指控詳細列出在他們的抗辯書中呢？這確實令本席費解。即使被告人在土地審裁處的案件中沒有律師代表，他們亦理應把他們的投訴詳述出來。在原本區域法院的案件中，更是隻字不提有關的指控，這實在令本席百思不得其解；

（三） 第一被告人是有積極參與批出維修工程合約及評選承建商的過程。在有關的時間，第一被告人是海景樓業主委員會的副主席及海山樓業主委員會的委員，所以她是知道其他9個入標者的資料及招標分析報告書的內容。假如原告人真的沒有披露有關的資料，而第一被告人認為此是重要的，她大可以通過其他的方式，包括在業主大會提出議案討論及大字報等，把有關的資料披露，或是在業主大會中質詢委員會為甚麼他們沒有披露有關的資料。重要的業主委員會及業主大會均有民政事務署的官員及區議員出席，倘若第一被告人的投訴是有道理的，她沒有理由不向業主委員會爭取。固此，本席認為業主委員會是有把招標的重要資料及招標分析報告書的內容披露。第一被告人知道委員會的做法是合乎程序，而她亦知道自己的意見是屬於少數，這樣可以解釋為甚麼她一直是採取杯葛業主大會的態度。

11. 基於以上的理據，本席接納原告人的業主委員會曾經向業主披露所有11張標書及分析報告書的內容。固此，以上所提及的第二項抗辯理由不能成立。

12. 關乎第一項的抗辯理由，本席認為被告人的投訴更是無稽。第一被告人是海景樓業主委員會的副主席及海山樓業主委員會的委員。在招標的過程中，她同意委員會有權評選工程的投標者，並把評選後合格的投標者交給業主大會表決。她自己亦有參與接見個別投標者的會面。試問在此情況下，她為甚麼在現在才投訴這個做法不當？顯然，第一被告人是俗語所謂的「輸打贏要」。因為她所提議的合格投標者不被委員會接納，她才在現在投訴評選的方法不恰當，本席認為這樣的做法是極度不合理。

13. 然而，本席認為由業主委員會首先評選投標者的做法並無不妥。根據建築物管理條例第29條，本席認為只要業主委員會把所有投標者的資料及評選的過程向業主披露，業主委員會是有權把評選後的投標者交給業主大會表決。畢竟，業主有最後的權力決定把工程判給那一個投標者。在本案中，原告人的委員會已經把所有有關的資料披露，所以評選的程序並無不妥，而被告人第一項的抗辯理由亦不能成立。

電梯大堂維修費分攤方法的合法性問題

14. 本席亦認為原告人分攤電梯大堂維修費的方法並無不妥。當然，最好的做法是在招標時把電梯大堂的維修合約根據兩間大厦分為兩份合約批出。可是，兩間大厦的業主委員會接納建築測量師行的建議，把兩間大厦電梯大堂的維修工程以一份合約批出，而業主大會在表決時亦間接同意這樣的安排。在此情況下，兩間大厦必須在工程完工後分攤兩間大厦各佔的維修費用。

15. 兩間大厦的業主委員會接納律師的建議，同意以以下的方法分攤兩間大厦各佔的維修費用：海天樓及海景樓的業權份數分別是1,700及2,200份，他們以這份數為基準，首先計算兩間大厦各佔的維修費用，計算此後，每間大厦的維修費再根據自己大厦的公契分攤各戶應佔的維修費用。

16. 本席認為這樣的分攤方法並無違反大厦公契的條文。兩間大厦的委員會只是協議兩間大厦分別分擔大堂維修費的比例，而不是把兩間大厦各戶所分擔的維修費一次過計算。根據建築物管理條例第29條，本席認為業主委員會有權代表業主與另一間大厦協議分攤維修費的比例，因此本席認為1997年12月16日兩座大厦業主委員會所同意分攤維修費的決議是合法的。再者，既然業主大會同意把兩間大厦的電梯大堂維修工程以一份合約批出，12月16日會議所決定的處理方法亦是合情合理的。

17. 除了以上的理據外，本席亦認為被告人會因為「不容反悔」（estoppel）的法律原則而不能挑戰12月16日會議中分攤維修費的決定。除了涉案的三個海山樓單位外，第一被告人與她的兒子亦聯名擁有海景樓2字樓19號室的業權。雖然沒有得到第一被告人的同意，第一被告人的兒子繳付了海景樓單位所佔電梯大堂維修工程的款項。因為兩間大厦所佔維修費的比例是根據12月16日會議中的議案所定立的，第一被告人的兒子，在繳付海景樓單位所佔的維修費用時，亦是間接同意有關的分攤方法。第一被告人的兒子是在知情的情況下繳付這筆款項，而本席亦認為第一被告人的兒子在處理這問題上是第一被告人的代理人（agent），因此第一被告人亦會因為「不容反悔」的法律原則而不能再挑戰12月16日會議中所同意的分攤方法。

18. 顯然，第一被告人起初是沒有反對兩間大厦分攤維修費的方法。在第一被告人的兒子繳付海景樓單位的維修費前，他曾經知會第一被告人。當時，第一被告人的回應是，倘若工程的質素不滿意，她的兒子便不應繳付費用。可是相反若工程的質素是滿意的，她就沒有反對。很明顯，第一被告人根本沒有反對分攤維修費的方法。可是因為她不滿意工程的質素，她就企圖找些藉口不繳付費用。本席認為這樣的做法是非常不恰當的。假如她不滿意工程的質素，她理應通過其他的途徑爭取。而不是故意找些藉口不繳付維修費用。再者，根據有關分攤的方法，海山樓所佔的維修費用實際上比海景樓還少。即使使用其他的計算方法，實際的分別亦不是很大。因此，本席有理由相信被告人是有其他的原因希望挑戰分攤方法的決議。

19. 基於以上的理據，被告人第三項抗辯的理由亦不能成立。因此，本席裁定原告人勝訴，被告人須向原告人繳付涉案三個海山樓單位所應佔的工程維修費用。本席遂頒佈以下的命令：

（一） 原告人勝訴。兩位被告人須向原告人繳付以下的款項及利息：

（甲） 第一被告人須向原告人繳付38,067元。原告人兼得以上數目的利息，以年息12.08%（現時法庭判決的利率）計算，日期由1998年10月14日（入禀的日期）開始至本裁決日為止，其後以法庭判決的利率計算；

（乙） 第一被告人須向原告人繳付14,015元。原告人兼得以上數目的利息，以年息12.08%計算，日期由1999年11月19日（入禀的日期）開始至本裁決日為止，其後以法庭判決的利率計算；

（丙） 第一及第二被告人須向原告人繳付14,015元。原告人兼得以上數目的利息，以年息12.08%計算，日期由1999年11月19日（入禀的日期）開始至本裁決日為止，其後以法庭判決的利率計算；

（二） 被告人的反申索被撤銷；

（三） 原告人可得到本訴訟的訟費，以彌償基準(indemnity basis)評估。原告人兼得適合聘用大律師的證書。

20. 以上所指關乎利息及訟費的命令是臨時命令。如任何一方不向法院申請另作判令，則此臨時命令將於本判案書發出日期的14天後，自動成為永久的命令。

Chung & Kwan 律師行轉聘Lee Siu Ho 大律師代表原告人

Leung, Chan & Pang 律師行轉聘 Eric Yung大律師代表被告人