蘇國容 訴 景翠苑業主立案法團

LDBM000485/2001

LDBM 485 - 487/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第485號

建築物管理申請編號2001年第486號

建築物管理申請編號2001年第487號

(依據黃一鳴暫委法官於2001年10月15日所作之命令予以合併)

主審法官: 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2001年12月19日

宣判日期: 2001年12月20日

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判 案 書

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1.是次審訊共涉及三宗案件。三宗案件都是由小額錢債審裁處轉介到土地審裁處處理。本席已於2001年10月15日頒令將三宗案件合併處理。

2.三宗案件中的答辯人都是香港柴灣峰霞道8號景翠苑的業主立案法團 (以下簡稱為“法團”)。在案件編號LDBM 485/2001中的申請人蘇國容先生是法團的管理委員會主席；在案件編號LDBM 486/2001中的申請人盧銳標先生是法團的管理委員會秘書；而在案件編號LDBM 487/2001中的申請人胡雪梅女士是法團的管理委員會司庫。

3.三位申請人在小額錢債審裁處時，都是追討法團根據香港法例第344章《建築物管理條例》第18(2)(aa)條曾經同意支付的津貼，由2001年1月18日起計至2001年6月30日止。但在土地審裁處時，三位申請人只是申請頒令宣告法團的管理委員會於2000年12月21日第十四次管理委員會會議中所作出的決議無效。

4.與訟雙方對於事件的發展經過並沒有太大分歧，可簡述如下：-

(1)於2000年12月7日，法團的6名管理委員會會員，即林勛、麥錦權、李啟明、陳榮良、薛廖永賢及劉新利致函管理委員會秘書盧銳標先生要求於2000年12月18日召開管理委員會會議，並列明其中一項討論事宜為“核心委員領取津貼規則”。

(2)於2000年12月12日盧先生應邀發出第十四次會議通知召開管理委員會特別會議，但日期改為2000年12月21日。在會議通告中，盧先生亦列明其中一項議程為“核心委員領取津貼規則”，但並沒有提及會否通過任何決議。

(3)於2000年12月21日，上述6名管理委員會會員均按通知出席第十四次會議，但三名申請人則缺席。在會議中，該6名管理委員會會員通過以下決議及該決議於2000年12月29日起生效：-

“主要委員(包括主席、秘書及司庫)如缺席或沒有出席任何會議(包括法團會議及管理常務會議)，管理委員會將於該會議日期下一天起，停止發放津貼，直至該委員出席下次會議日期起重新計算津貼額。扣除津貼計算方法如下：

法團核心成員每月	上次會議日期下一天至下次會議日期之天數
津貼額(HK$600) X	支取津貼月份天數

(4)由於三位申請人沒有出席管理委員會於2001年1月17日召開的第十六次會議，管理委員會經諮詢律師後，同意遵照2000年12月21日通過的決議，由2001年1月18日起暫停發放津貼予三位申請人。

5.雙方需要本席裁決的唯一事項就是上述有關津貼的決議是否有效。三位申請人認為由於在2000年12月12日的會議通知中，並沒有提及會議會否通過任何決議，上述之決議便有違《建築物管理條例》附表2第8(2)條，其條文如下：-

"管理委員會會議通知須在會議日期前最少7天由秘書送達管理委員會每名委員，而每份通知均須指明會議日期、時間、地點、以及擬提出的決議(如有的話)。"

6.本席不同意三位申請人的看法。首先，第8(2)條只是要求會議通知上指明“擬提出的決議(如有的話)”。這只是說如果有擬提出的決議，就要在會議通知上列明。但這並不等於管理委員會不能在會議上才提出其他決議。根據《建築物管理條例》附表2第10(2)條，“授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決定”。第10(2)條並沒有規定管理委員會只能通過在會議通知中提出的決議，而是可以決議一切經授權或要求而進行的作為、事務或事情。

7.再者，一般來說，管理委員會在會議上要處理的事情，都會涉及很多不同的事件，各委員亦可能會提出不同的意見，如果要事前在會議通知上，把所有的決議都列出，根本是不設實際的事。試想，如果在會議上大部份委員都同意做某一事情，但由於會議通知上沒有列出該決議，而不能在會議上通過去做該事情，於是便議而不決，或者要等到下次會議前在通知上加上該決議，才可以在下次會議通過。本席認為這是有違設立管理委員會去處理一些法團的日常事務的原意。本席亦相信這不是立法的原意。

8.就算假設所有決議都要在會議通知上列明，不列明就違反第8(2)條，但《建築物管理條例》中並沒有說明如果違反了第8(2)條，那麼管理委員會所作出的決議便無效。這與法團會議有所不同，法團會議是要根據《建築物管理條例》附表3進行。附表3第3(7)條就有以下條文：-

"法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶如此列載的決議或其他事項，否則無效"。

9.如果法團會議的決議沒有列載於會議通知上，該決議便會根據附表3第3(7)條而無效。但是管理委員會會議則根據《建築物管理條例》附表2而進行。在附表2中， 並沒有相等於附表3第3(7)條的條文。因此，在法例中，並沒有說明管理委員會通過的決議，如果不在會議通知上列載便屬無效。

10.這點分岐正可說明立法的原意就是不須管理委員會會議如法團會議一樣，一定要把所有的決議都列載於會議通知上，否則無效。在Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v. Jikan Development Limited and others HCA 14915/1998 一案中，高等法院原訟法庭法官王式英亦曾經就違反附表2第8條的決議是否無效作出裁決。他的結論亦是這些條文的決議不會令決議無效。以下是王大法官判詞中一些與本案相關的段落：-

'In relation to the first point in respect of the First Resolution of the Management Committee, my understanding is that it was argued that meeting was not convened by the Chairman and therefore being contrary to paragraph 8 of the Second Schedule of the Building Management Ordinance ("the Ordinance"). The second point under the First Resolution is that the minutes of that resolution was not certified as required under paragraph 10(4)(a) of the Second Schedule.

In relation to the Second Resolution, two similar points were taken. The first point taken was that the meeting of the Owners Association was not properly convened, contrary to paragraph 1(1)(c) of the First Schedule of the Ordinance. The second point raised is that there was no proper certification of the minutes of the general meeting of the owners, contrary to paragraph 6(2) of the Third Schedule of the Ordinance.

It seems to me fundamental to first consider, in relation to the four points taken under the two Resolutions, the effect of any breach of those provisions. If the effect of such breach renders these resolutions void and of no effect, then obviously it helps to determine the issue in favour of the Defendant. But if the effect is such that they are mere irregularities, and do not impinge the resolutions, then the Defendant fail in the present appeal. It seems to me that the Ordinance has given us the clearest indication of where a breach of provisions under the Schedules might carry an adverse effect. Reference was made to paragraph 3(7) of the Third Schedule which reads:-

"No resolution passed at any meeting of the Corporation shall have effect unless the same was set forth in a notice served in accordance with paragraph 2 or is ancillary or incidental to a resolution or other matter so set forth."

Paragraph 2 in fact refers to notice of a meeting to be served by the secretary.

There is no equivalent statutory "no effect" provision touching on the four points that I have to consider, that is under paragraph 8 and paragraph 10(4)(a) of the Second Schedule in relation to the First Resolution, paragraph 1(1)(c) and paragraph 6(2) of the Third Schedule in relation to the Second Resolution. It seems to me that the proper construction of those four provisions in the Second and Third Schedules I referred to earlier point to the court that a breach of these provisions would not carry the effect of rendering these resolutions void and of no effect. That seems to be a proper way to read these provisions.'

11.本席同意及採納王大法官的論點。同時，基於上述的理由，本席裁定2000年12月12日的會議通告沒有違反附表2第8(2)條，就算有違反，這也不會使2000年12月21日作出的決議無效。

12.因此，本席判決三位申請人的申請敗訴。

13.本席頒佈以下命令：-

(1) 三位申請人的申請均被撤銷；及

(2) 臨時訟費命令：三位申請人須支付答辯人本案的訟費，如果雙方未能議定訟費的款額，則由法庭訂定，如在14天內與訟任何一方不向本席提出申請，則此項臨時訟費的命令作實。