威驥有限公司 訴 王深泉及另一人
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1． 原告人威驥有限公司（威驥）為香港些利街15號地下的業主，第一與第二被告人為兄弟關係。本案的訴訟起因源於威驥發出終止租約通知後，被告人等並沒有在法定限期前發出應有的通知，因而遭威驥終止租約，並興訟要求取回上址的出租單位，及自2000年12月1日開始至收回單位時的每月中間收益。簡單而言此為一租務糾紛。
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DCCJ017313/2000 DCCJ17313/2000 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2000年第17313號 -------------
------------- 主審法官：區域法院暫委法官陳慶偉 審訊日期：2002年3月4，5及6日 發出判案書日期：2002年3月27日 ___________ 判案書 ___________ 1．原告人威驥有限公司（威驥）為香港些利街15號地下的業主，第一與第二被告人為兄弟關係。本案的訴訟起因源於威驥發出終止租約通知後，被告人等並沒有在法定限期前發出應有的通知，因而遭威驥終止租約，並興訟要求取回上址的出租單位，及自2000年12月1日開始至收回單位時的每月中間收益。簡單而言此為一租務糾紛。 原告人案情 2．威驥只傳召一名證人作供。胡沛棠先生（胡沛棠）在威驥任職助理物業經理，他負責物業租賃、收樓等事宜，已有25年經驗。在1994年，威驥從上手業主Winplan Limited買下上址物業，當時打算是拆卸後用作重建用途。後來物業市場逆轉或其他關係，上址並沒有拆卸，威驥成為該幢大厦的業主，胡沛棠亦成為威驥處理該物業租務，維修的負責人。上址遭威驥購入時，租客是受業主與租客（綜合）條例第二部份所保障的。 3．在買入物業後，胡沛棠與同僚前往上址與租客核對資料。根據買賣合約，當時上址是出租的。在1994年10月，Winplan Limited作為舊業主經律師向威驥提供王深泉為上址租客，及其聯絡方法等資料。當到達上址時，胡沛棠謂獲王偉平告知，其兄王深泉已移居海外，但是會回來香港的。胡沛棠並查詢上址租約是否已轉名予王偉平。胡沛棠亦提議若上址已轉了給王偉平，則他們作為業主可做轉名手續。王偉平答覆是要待王深泉回來相討，才能作實。 4．自威驥成為業主後，除了1994年12月最初的一張租單收據是發給王偉平及其太太外，其餘日後的所有租單收據，均是發出給王深泉的。另外在1994年至2000年間，威驥共向上調整了3次租金，每一次就有關租金上調的法定通知，都是發出予王深泉的。 5．在2000年5月22日，威驥發出根據業主與租客（綜合）條例所發出的業主終止租約通知書，即表格CR101，予王深泉，威驥當時並沒有反對授予租客新的租約。威驥在2000年6月16日，收到王偉平在6月5日以租客身份簽署的表格CR102，當時王偉平表示不會歸還上址予威驥，並擬向土地審裁處申請授予新租賃。胡沛棠稱當時在發出表格CR101後，曾與王偉平太太商討，並建議其向土地審裁處申請新租約。威驥並於2000年8月中旬時，寄出表格CR105。表格CR105是業主要求租客向土地審裁處申請新租約的通知書，當時是連同8月份租單收據，一併寄予上址。威驥在法定限期內並沒有收到租客的任何反應。 6．因此之故，威驥委託律師，發出律師信要求收回上址，原因是王深泉並沒有在指定時間內，向土地審裁處申請新租約。 7．胡沛棠謂除了1995年與王偉平有過一次對話，是關於當時收樓重建賠償外，其餘都是與“王太”聯絡，但是他並不知道究竟此“王太”是王深泉抑或是王偉平的太太。 被告人案情 8．王深泉的證供亦非常簡單。他的證供謂上址是父母50年代租下的，因他是家中長子，稍後成年後父母告知他，他已成為上址租客。王深泉在1971年結婚，結婚後搬出，上址依然由父母與弟妹居住。在1991年，父母及弟妹相繼移民往加拿大後，王深泉亦於1992年移民加拿大。1991年其弟王偉平攜同太太及家人從美國返港，及後一直居於上址。因此之故自1991年起一切租務事宜，全由王偉平負責，他從來沒有收過任何法定表格。 9．至於王偉平他選擇作供亦傳召其妻子施舜華作為證人。王偉平謂在1991年從美國回來後，便與妻子、兒子居於上址。而他亦自1991年開始，以他與太太聯名戶口支票繳付租金。1991年至1994年間，上址租住的大厦曾經歷一次物業轉讓，由最初的舊業主轉售予Winplan Limited。在Winplan Limited成為業主後，王偉平不時與Winplan Limited接觸，要求修葺上址物業，亦曾向政府有關部門投訴，但是Winplan Limited 依然故我，並沒有進行維修，最終是政府前來修葺。當時亦因此曾停止繳付租金，業主亦曾向王深泉發出封租令。 10．王偉平謂首次接觸威驥是威驥派人前來驗樓的時候，當時情況是有幾名人仕到達，聲稱是新業主。當時的實際對話，一字一句已記不清楚。但是王偉平謂他清楚告知對方王深泉已不是上址租客，他與其太太才是上址租客。當日交談情況為時短暫，對方在檢視樓宇後亦離開。1994年自威驥成為業主後，王偉平亦續有與胡沛棠接觸及打交道，主要原因是當時上址除政府修葺大厦外牆等，他亦花錢作內部維修。因此曾向胡沛棠要求威驥作為新業主繳付其此等室內維修費用。。 11．在1995年，當時接獲威驥通知收回上址重建發展，王偉平因此前往威驥寫字樓與胡沛棠相討賠償問題。除此次面談外，王偉平亦與胡沛棠多次講及大厦維修，加租數額等問題。至於在過往數年的其中一次加租，王偉平曾作出抗議、就加租幅度向差餉物業估價署申請覆核。在過往的接觸中，他與胡沛棠亦不止一次講及自己是上址的租客，而胡沛棠亦屢次回覆，業主是知悉他們是上址的租客。 12．2000年5月，王偉平接獲業主發出的表格CR101，當時其反應是與胡沛棠接觸，並查詢威驥是否收回上址發展，抑或是加租而不反對續納新租約。當時胡沛棠向他清楚表示，業主的態度是意欲加租。於是王偉平亦以表格CR102回覆，並在其上簽名作實。自交回此表格CR102以後，王偉平聲稱便一如過往，等待業主通知加租金額。但實際情況是一直沒有收到任何回音，亦沒有接獲表格CR105。事情過了六個月，在2000年12月初，他前往土地審裁處查詢並要求逾期呈交表格CR105，當時審裁處職員告訴他因為他不是表格CR101上的租客，故土地審裁處職員拒絕受理，其後王偉平致電予胡沛棠作出交涉。 13．王偉平太太施舜華的證供，與王偉平大同小異。基本上她重複強調，她與胡沛棠在電話上是有聯絡的，但僅提及大厦的維修。至於重要問題如收樓賠償，加租金額等均由王偉平負責。就接收表格CR101的事，施舜華稱在接獲表格後，她填妥表格CR102，便由王偉平簽署及寄回予威驥。其後他們一直等候表格TR即加租通知書，但一直沒有收到。 證供評估 14．本席有機會在法庭上細聽各位證人的證供，亦能觀察各位證人的言行舉止。在考慮所有證供後，本席接納在相對可能性衡量的舉證標準下，被告人一方，王深泉，王偉平及施舜華的證供較為可信。本席得此結論具體理由如以下所述。從1994年起威驥成為業主後，本席得悉當時他們的目的是拆卸重建發展該大厦。胡沛棠謂前往上址核對租戶資料，從雙方的證供中本席得出的印象是當時的會面祇是一個簡單的面談，威驥一方介紹自己是新的業主，查詢上址租戶情況。至於王偉平一方，則基本上是回應對方的查詢，雙方並沒有深談。這等簡單面談，相信一般人生活上可能每天發生，如非發生嚴重爭執或事故，當時所說所述，相信沒有人能在6年後清楚記憶。原告人一方呈上一核對租戶資料文件(P2)供本席參考。就P2所載的事項本席已詳細查閱該文件，本席不能夠確定該文件是否在現場填寫，因為租客姓名英文及差餉一欄曾作塗改，理應當時不會攜帶塗改液前赴檢驗樓宇。至於差餉金額一欄，亦相信遭人日後刪除，此等修改顯示是事後修改的。本席相信原告人呈上此核對租戶資料的目的是欲證明當時租客還是王深泉。不過很奇怪的是在租客清楚 確認租戶資料一欄，租客簽署唯獨欠奉。至於王偉平有否在此等短暫簡單的場合，清楚聲稱是上址的租客而不是住客，以及胡沛棠聲稱王偉平謂需要待王深泉回來才能作實上址租約轉往其名下等談話，本席亦有所保留。在此1994年雙方第一次的相遇，本席對於與訟雙方均聲稱能清楚記憶當日情況、對話內容存疑。因此之故，就1994年第一次雙方接觸的情況，本席不給予任何比重。 15．假若胡沛棠與王偉平僅此一次交手機會，本席的裁決可能有所不同，但事情的發生不是這樣。隨後的日子，上址曾發生加租及維修問題。就加租問題，從證供及文件上本席得悉，其中在1995年的一次，王偉平一方就租金加幅幅度曾向差餉物業估價署作出反對，而整個過程為時約四個月。本席信納就此次加租，王偉平必定曾與對方交涉，本席不相信雙方祇是單憑書面來往，正如胡沛棠所述在過程中並沒有討價還價而決定加租金額。本席或應在此強調，本席並無意思表示胡沛棠蓄意隱瞞，又或故意誤導法庭。問題懲結是胡沛棠需處理租戶不只一名，上址為受業主與租客（綜合）條例第二部份保障的物業，因此胡沛棠相信任何時間其續租手續與一般樓宇無異而有此說法亦不足為奇。其後的一次1998年的加租，因租金上調幅度不高，故此就此次加租，當時的情況可能正如胡沛棠所述，他祇是填寫一份加租申請表，而差餉物業估價署署長便發出一張表格TR9A，及後再由威驥發出一表格TR11予租客，便完成此加租手續。 16．在1995年，根據胡沛棠聲稱，當年他亦曾與王偉平討論收樓賠償問題。故此本席相信在1995年，將加租與收樓賠償兩事連在一起，胡沛棠與王偉平是有頗多交往，正如王偉平證供所云。問題是在這等交往中，王偉平有否向胡沛棠清楚表達其為租客並非住客，又或佔用人等其他身份。眾所週知，住客不一定是租客。本席在考慮所有證供後，接納王偉平所言，他是有這樣做的。仔細分析胡沛棠的證供，從表面上來看些利街15號地下，除偶爾欠租，並非特別麻煩的租戶。據胡沛棠所述，增加租金祇是平舖直敍的事，收樓賠償方面亦僅與王偉平討論一次，維修亦沒有甚麼大的爭拗，僅與王太商量。胡沛棠亦聲稱他所工作公司威驥是裕泰興的其中一附屬公司，而裕泰興亦擁有多項物業，不少租客。常理推論，胡沛棠就王偉平這一個不是特別麻煩的租客，在雙方交往及討價還價的過程中，印象應該並不會特別深刻。相反王偉平一方，本席相信與業主打交道就顯得記憶特別深刻。再者據胡沛棠所言，在購買樓宇時，他們基本上的態度是不關心誰是租客，因為目的是收樓重建。換句話來說，直至1995年商討收樓事宜前，他們都是基本上沒有興趣知道實際租客是誰。既然如此，即使王偉平提及他是租客，本席相信胡沛棠亦不會着緊或用心牢記。 17．1997年12月3日，王偉平去函胡沛棠投訴屋宇破爛，要求維修等事宜。據胡沛棠聲稱，就此函件他並沒有任何印象，但亦坦誠信內內容所述是事實。此亦可引證本席得出的推論，就是胡沛棠需要應付的租客繁多，相信除非某一租客是特別麻煩的租客或要處理一特別麻煩的事，否則就一般租客而言，這樣多的交往，印象是不會特別深刻。 18．除此之外，本席亦要說的是函件的內容是如此：-
從上述函件的內容可以看到，當時王偉平致函予威驥是稱呼對方為業主，信內雖無提及王偉平是甚麼身份，但是一個客觀合理的人收到此信，相信不難推論對方是以租客身份撰寫。當然本席亦接納這不是無可抗拒唯一的推論，但是本席在考慮裁決時，此為其中一因素。 19．王偉平堅稱自己是租客，亦可從他在1992年11月向屋宇地政署的投訴信中看到，當時在信中他是稱自己為 "resident renter"。 20．本席在考慮裁決時，亦充分考慮自1991年至1994年的所有有關租務、買賣法律文件。此等文件均顯示王深泉是上址租客。而自1994年開始至2000年止，原告人所發出的所有文件，除第一次的3個月租金收據是發予王偉平及施舜華外，其餘所有的文件均是發送予王深泉的。而在王偉平一方，除了上述18段所述的一封對外的信件是自稱租客外，就剩下表格CR102。當王偉平發出表格CR102時，此訴訟仍未展開，當時王偉平在表格上已清楚向威驥表示其為上址租客，很奇怪的是威驥在收到此表格CR102時並沒有作出查詢，又或者向王偉平發出新的表格CR101，而是如舊向王深泉發出表格CR105。本席在考慮此方面證供時，推論是直至此階段，威驥依然是希望續租上址與原租客，基本上誰填寫租客一欄又或誰是上址實際租客，對威驥不甚重要亦無需費心。至於王偉平與施舜華所述，他們並沒有收到表格CR105，本席就此點有所保留。考慮他們當時的心態，基本上如他們所述，是在等待威驥發出加租通知書即所謂TR表格而不是等待威驥發出一要求租客向土地審裁署申請續租的申請即表格CR105，故此本席相信他們是在等待加租通知書而忽畧了表格CR105存在。本席相信一般巿民可能不會知道業主與租客（綜合）條例第二部份基本上在1998年，除一些情況外已告終結。 21．基於以上所作的事實裁決，本席接納自1995年開始威驥已知悉王偉平為上址的租客。從1995年開始雙方的交往，如加租，商討收樓賠償，大厦維修等，威驥已清楚知悉王偉平的身份。本席信納在相對可能性衡量的舉証標準下在1995-2000年期間，雙方已建立一個業主與租客關係，即自駁性租賃（tenancy by estoppel）。本席亦信納王偉平曾要求威驥修改紀錄，將其兄長王深泉作為租客的身份修改，而威驥亦承諾承認王偉平的租客身份。 22．在聽畢所有證供後，本席亦裁定在現有的證據上，並不足以確立王深泉已將上址租約轉讓（assignment of lease）與王偉平。基本上自1971年始至2000止，王深泉均沒有處理上址的任何租務事宜，假若說王深泉已將上址轉讓與王偉平，則1971至1991年期間王深泉是否又將上址轉讓與父母或上址居住的弟妹。 23．既然本席裁定雙方之間存有自駁性租賃的法律關係，則當威驥發出表格CR101時，只發予威驥紀錄上的租客王深泉，此表格並不是一張有效針對王偉平終止其租約的表格。本席認同被告人律師的說法，一旦表格CR101發予錯誤的租客，此表格CR101並沒有效力終止上址的租約。再者王偉平是以自己名字作為租客身份簽署表格CR102，原告人不可聲稱王偉平已接納表格CR101的有效性。至於其後所發生的事，究竟王偉平有否接獲表格CR105等，已論為次等問題，並不影響最終的裁决。 24．綜合以上所述，本席裁定原告人就控告兩名被告人的指控失敗。因此，原告人需繳付第一與第二被告人的訟費，假若雙方未能同意訟費的數額，則交由法庭釐定。
陳應達律師事務所延聘吳家輝大律師代表原告人 第一被告人無律師代表 王澤長周淑嫻，周永健律師行律師Miss C. Ngo代表第二被告人 |