聯德新樓業主立案法團 訴 Lam Kwok Chung 及另一人

LDBM000271/1998

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1998年第271號

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主審 ：李何禧蓮暫委法官

聆訊日期 ：1999年10月20日

判決日期 ：1999年11月5日

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判 决

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1. 申請人是聯德新樓業主立案法團(法團)，位於西環堅尼地城士美菲路45號。

2. 兩位答辯人是聯德新樓13樓9室的業主。第一答辯人缺席。

3. 機電工程署曾向法團發出指令，必須更換電力裝置以符合現行規格。法團因此支付了$522,765。兩位答辯人該付$3,267.30。

4. 法團同時進行更換電梯和食水喉工程，這兩項工程費用為$348,000及$180,000。

5. 法團向各單位業主收取$6,000，以支付以上三項工程費用，餘數由法團補貼。

6. 以上各點雙方並無異議，本席接納為本申請的案情事實。

7. 第二答辯人不反對工程費總數及申請人所索金額，但認為法團没有正式召開業主大會，通過有關工程及收費的動議，所以無權徵收這六千元。

8. 法團的證人吳傑先生(證人)是現任管理委員會成員。他指出於一九九七年四月一日，法團曾張貼開會通知於大厦的大堂，並於一九九七年四月十八日晚上八時三十分舉行業主大會及管理委員會會議。

9. 法團呈堂文件中第41頁是指明給每一位委員的開會通知，所以没有法團印章，也没有送交各業主。證人不能確定張貼於大堂的通知是否第二答辯人所呈堂的證物R1。第二答辯人指稱該文件乃由法團所提供。法團没有保留有關通知。證物R1只是召開管理委員會會議，並無提及業主大會。第二答辯人否認法團曾經有任何開會通知送達各業主。

10. 證人承認開會通知只是張貼於大堂，並没有以其他方式送交各業主。

11. 根據建築物管理條例(第344章)第8(5)條，附表3適用於法團的會議及會議程序。

12. 附表3，第1.(C)段列明：

13. 管理委員會須就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。

14. 附表3，第2段(1)(1A)

15. 規定送達的通知，可用下述方式實行送達-

(a) 面交業主或租客代表(如有的話)；或

(b) 按業主或租客代表(如有的話)最後為人所知的地址郵寄給他；或

(c) 將通知留在業主或租客代表(如有的話)的單位內或放入他的信箱內。

16. 聯德新樓的公契在第19段訂明若通知文件張貼於業主的單位，或以掛號郵遞往其最後為人所知的地址，則為有效送達。

17. 法團没有根據公契或第344章附表3行事，而實行送達通知。因此於一九九七年四月十八日所舉行的業主大會没有法律效力，而所通過的議决也不能強制執行。

18. 不過，根據第344章第18(1)(b)段，法團須

在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理。

19. 有關更換電力裝置工程，屬於第18(1)(b)範圍內的工作，無需業主大會通過，法團也必須照辦。各業主有責任繳付該項工程費用。

20. 餘下兩項工程不在此列。未經有效業主大會通過或追認，法團不可收取有關費用。此部份申請駁回。

21. 批准申請人有關電力工程費用的申請，兩位答辯人須支付$3,267.30。

22. 各方自付訟費。

23. 對於訟費命令若有異議，可於四週內提出，否則作實。

申請人由宋元方律師事務所轉聘古澤銘大律師代表

第一答辯人 - 缺席

第二答辯人 - 自辯