杜艷紅 訴 黎瑞恩

DCCJ009700/2001

DCCJ9700/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第9700號

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主審法官： 區域法院暫委法官李何禧蓮

審訊日期： 2002年5月8，9及10日

判決書日期： 2002年5月22日

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判決書

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本案事實

原告是青衣偉景花園3座26樓H室（該物業）業主。該物業是香港房屋協會（房協）轄下的樓宇。

2．原告與被告於1998年1月25日簽署一份由地產代理提供，編號HOS00211的臨時買賣合約（該合約）。原告同意以1,700,000元出售該物業予被告。當時，原告持有香港房屋協會（房協）所發出的住宅發售計劃第二市場「可供出售證明書」。證明書號碼為ZSC00011（房協准賣證）。

3．被告持有香港房屋委員會（房委）所發出的根據房屋條例（第283章）附表第4（C）段居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場「購買資格證明書」。證明書號碼為PC0001242（房委准買証）。

4．被告以一張8萬元的支票支付訂金。其後被告通知銀行止付該支票。

5．雙方沒有成交。

6．原告最終以1,457,600元把該物業售回予房協。

7．以上各點雙方無爭議，本席接納為本案的事實。

申索

8．原告向被告追討因支票不兌現而沒有支付的訂金80,000元，該物業再出售時的價額差別損失162,400元、利息及堂費。

反申索

9．被告反申請宣告該合約無效及已終止，以及要求原告要為被告，若被告被地產代理追討佣金，作出彌償，其他濟助及堂費。

原告案情

10．第一原告是原告第一証人，第二原告是原告第二証人。

11．兩位原告於1992年3月以聯權共有形式，購入該物業。

12．原告第二証人獲房屋署發給綠表資格証明書，即由房委發出的邀請選樓信，日期為1990年11月12日，連同可供選擇的各居者有其屋計劃/私人機構參建居屋計劃，及房協轄下可供選擇房屋的銀行/貸款機構所提供之貸款條件。

13．原告第二証人是根據初級公務員公屋配額申請公屋而獲得資格。原告因此有資格選購房委或房協轄下的樓宇。

14．原告最後選擇購入該物業。

15．以上案情各點並無爭議，本席接納為本案事實。

16．原告第一証人稱，自己從來以為購入的是房委轄下的居者有其屋計劃樓宇，因綠表上有房委的標記。原告原意也是希望購入居屋。

17．原告雖然居於該物業數年，也沒有留意到該物業是房協轄下，而不屬房委樓宇。原告第一証人認為房協是房委轄下機構。因此，在得知該物業可在「住宅發售計劃」第二市場出售時，原告第一証人向房委提出申請，而被示意要向房協申請時，也沒有察覺有何不同。

18．原告第一証人請地產代理，香港置業及其他代理代原告出售該物業時，也以為是在出售居屋單位。但原告第一証人否認曾作明示該物業是居屋。原告第一証人只是向代理提供該物業地址。

19．雖然，原告在購入時，確實有獲銀行提供超過九成按揭的選擇，但原告第一証人否認有向被告或地產代理任何職員表示該物業屬二手居屋，可由銀行提供九成按揭。

20．原告第一証人在簽署臨時買賣合約前，曾和被告互相交換房委准買証及房協准賣証。但原告第一証人無留意雙方証件是由不同機構發出。

21．原告第一証人也沒有留意到該合約不適用於房協樓宇。

被告案情

22．被告於1998年1月5日獲房委發給房委准買証。後經地產代理介紹，選中該物業。在視看可供選擇樓宇前，被告曾向地產代理示，她所獲的准買証，指明只許在居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場（二手居屋）購買樓宇。

23．被告獲告知，該等二手居屋，可由銀行提供成交價九成的按揭。

24．被告曾看過原告的房協准賣証，但不察覺與自己的房委准買証有不符合的地方。被告也看過臨時買賣合約，知道是適用於自己的格式。被告以支票支付80,000元訂金。

25．其後，被告知道該物業不是二手居屋，銀行不會提供樓價九成的按揭，遂止付該支票。

26．被告第一証人是有關地產代理當時在青衣分行的經理。被告第一証人証實，當時買賣雙方及代理都誤會該物業是居屋。甚後被告第一証人得知真相，認為錯不在被告。被告第一証人同意該地產代理絕不能就這宗交易取得佣金，也從來沒有要求被告繳付佣金。

27．被告的律師同意，該項只屬理論上的反索償。

裁定

28．原告申索的基礎在於有關該物業的臨時買賣合約的條款，及被告根據該合約下所支付的支票。

29．文件清楚顯示，無論是房委或房協的樓宇，在第二市場出售及購買，各有所需要不同的特定文件，准買、賣証，提名信及臨時買賣合約。房委及房協的文件不能互相交替使用，也沒有通用文件。

30．原告所持有的是房協准賣証，完全不能符合該二手居屋臨時買賣合約的要求。

31．該合約受房屋條例第283章附表4（c）段內有關在居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場出售及購買居屋的條款限制。

32．該物業並非居屋或私人參建居屋，原告沒有房委所發出的准售証。原告不可能根據該合約，提供房委准售証的正本予被告，也完全不能依該合約條款完成買賣或履行其他條款。

33．被告手持房委所發的准買証，可算是合符該合約有關文件的部份條款。不過，該物業並非房委二手居屋，被告在簽該合約時根本沒有購買的資格。不論該物業可否由銀行提供成交價九成按揭，被告也無權購入。

34．雙方於簽署臨時買賣合約時，根本上沒有達成合約，也不能達成合約。

35．雙方在邀約、出盤及受盤時，從來沒有就合約的重點達成協議。文件証供清楚顯示，雙方就所買賣的物業所屬類別，及可買、可賣的資格，意願並非一致。

36．該合約在法律上自始不存在，也是自始無效。

命令

（1） 撤銷原告人的申索；

（2） 宣告該合約無效及終止；

（3） 基於被告人已承認只是理論上對原告人作出彌償反申索，因此，本席並不就此作任何命

令；

（4） 與訟雙方須另訂聆訊日期就訟費事宜向法庭作出陳詞，

（5） 被告人本身的訟費須按法律援助規例評定。

出席人士

黃國桐，范佩蘭，曹讓律師行委派大律師林紹欣女士代表原告人

法律援助處委派咸頓，金仕騰律師行律師鄧賢先生代表被告人