Case Document

LDBM000192/2002

LDBM 192 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第192號

	Oscar Toys Manufactory Ltd.	申請人

	對

	嘉威大廈業主立案法團	答辯人

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年11月25日

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判案書

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1.申請人是九龍尖沙咀加連威老道41號C - D嘉威大廈10字樓B室（“處所”）的業主，而答辯人是該大廈的業主立案法團。

2．申請人的申請，是要求土地審裁處取消答辯人所訂下的晚上11時至翌日上午7時不准任何人出入嘉威大廈的規定（“該規定”）。

3．代表申請人的王有德先生是申請人的董事。約於3年前，即1998/1999年間，申請人購入處所。他亦擁有另一間公司，德邦發展有限公司（“德邦”）。德邦是5字樓A及B室，4字樓A室以及2字樓B室的業主。德邦將部份單位出租，其中一個租客經營婚紗設計。該租客於租用婚紗的客人在結婚宴會進行後返回嘉威大廈的店鋪，但因為已過了晚上11時，所以不獲准進內。他亦有租客在規定時間內想離開嘉威大廈，但管理員拒絕讓該租客離去，結果該租客需要報警才獲准離開大廈。

4．王有德本身是經營玩具業務的商人。他參加2001年1月中在香港舉行的玩具展覽，但因為該規定，他不能伴同他的客人到他設在嘉威大廈的玩具樣版房參觀，而需要到客人的酒店房間洽談生意，因而引起不便。他已向香港貿易發展局提出參加於2003年1月7日至10日在香港舉行的香港玩具展的申請。

5．申請人的証人許成諾先生是Apexon Enterprises Ltd. （“Apexon”）的經理。Apexon是嘉威大廈15樓A室的業主。Apexon是經營鐘錶配件的貿易公司。他曾經在晚上11時後想進入嘉威大廈拿取文件，但不獲准進入大廈。由2000年到作証之日（2002年10月11日），這樣的情況曾發生過3至4次。

6．本席裁定王有德及許成諾是誠實的証人。本席接納他們的証供。

7．根據法團管理委員會現屆主席余鐵垣的證供，該規定始於 1990年8月起已實行。在該規定未實行前，經常有業主投訴門鎖被人撬毀。約於1990年中，他本人在13樓的單位遭人入內爆竊。該爆竊案引起當時業主的憂慮。為了大廈保安及節省保安費用成本的理由，法團於1990年8月15日由法團的業主大會通過該規定的決議。自實行該規定後，大廈祇需聘用日更當值管理員及夜間當值管理員各一名，用以登記各出入人士的身份和其出入紀錄，並定時進行巡樓工作。大廈治安自此一直保持良好，再沒有入屋偷竊之事發生。其後法團於1998年7月24日及2001年6月29日再檢討上述規定，而大部份出席業主大會的業主通過維持該規定的決議案。

8．余鐵垣指出，如果申請人的申訴得直，法團便需增聘多一名夜間當值管理員，由一名當值管理員登記出入人士的記錄，而另一名夜間管理員則進行巡樓工作，此舉會大大增加大廈的管理成本，更令其他業主和用戶要分擔此額外財務支出，亦可能帶來以前的治安問題。

9．他承認管理員曾告訴他大廈的人在晚上11時後想離開大廈，但管理員以當時已是晚上11時，故此拒絕讓他離去，最終管理員要報警，但這種情況發生不超過10次。

10．法團職責之一是要執行公契的規定。條例第18(1)(c)條對此作出下列的規定：

“(1) 法團須

(a) ………………

(b) ………………

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。”

11．有關法團業主大會通過的決議是否符合大廈公契的規定？大廈公契的第1條及第2(a)條是分別有關大廈業主享用他們的單位以及使用大廈公用地方的條文：

"NOW THIS INDENTURE WITNESSETH that the parties hereto for themselves and their respective executors administrators and assigns or the survivors or survivor of them and the executors and administrators of such survivor his or their assigns or their successors and assigns as the case may be to the intent that the covenants herein contained shall bind them and each and every party of them and the owner or owners for the time being of the said premises and every part thereof and all persons claiming through under or in trust for them respectively and each and every party of them respectively DO and each of them DOTH hereby covenant with the other party or parties of them as follows :-

1. Each of the parties hereto shall for the residue of the said term of years for which the said premises are held from the Crown have the sole and exclusive possession and right and privilege to the use occupation and enjoyment of the whole of that portion of the said building which is more particularly described and set out in the Second Column of the First Schedule hereto opposite to the name of such party set out in the First Column of the First Schedule hereto with the appurtenances thereto and the entire rents and profits of such portion.

2. (a) Each of the parties hereto and his tenants and licen-sees shall in common with his co-owners of the whole of the said premises and their tenants and licensees have access to and be entitled to use the entrance-hall common staircases and landings lifts and common passages and corridors in the said building for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the portion of the said building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and for the purpose of ingress to and egress from such portion of the said building."

12．第1條條文保障大廈業主享用他的物業的權利；第1條對這種權利並無附加任何約束。第2(a)條規定，如果業主、他的租客及他給予許可的人對大廈公用部份的使用是與有關單位的正常使用有關，他便有權與其他業主，或他們的租客進入及共同使用大廈的公用地方。

13．該規定使嘉威大廈某部份的業主在每晚11時至7時之間不能享用他們的單位。這是違反大廈公契的第1條。

14．王有德以及許成諾的証供反映出他們是受制於該規定，而不能在晚上11時後進入大廈替他們的公司工作，因此該規定是違反大廈公契第2(a)條的規定。

15．大廈公契第1及第2(a)條是大廈契約之一。大廈契約對於所有業主俱有約束力。條例第14條規定，“除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部份的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”（底線後加）。這條文是受制於條例第18條，因此法團無權通過違反公契條文的決議。

16．答辯人指稱該些決議並沒有剝奪每個業主進出該大廈的權利和改變大廈公契的條文。它祇是限制每個業主、其租客和其使用人進出該業主的時間和進出該大廈的守則。這個抗辯是不能立足的。一如前述，法團無權作出這樣的限制。

17．答辯人指即使某業戶因實施該規定而影響其業務或限制其使用其單位，該大廈的保安及各業戶的安全仍為首要考慮的因素去決定上述規定是否合理。這些抗辯亦是不能成立的。本案關鍵之點在於由法團業主大會所通過有關該規定的決議是否符合大廈公契的條文，而不是該規定是否合理與否。

18．答辯人引述Music Advance Limited & Another v. The Incorporated Owners of Argyle Centre Phase I (2002) HCA 2574 of 2002一案，以証明答辯人需要實施該規定才可遏止大廈以往罪案的發生，以確保各業主、租客或佔用人獲得保護。法團對上述人等作出保護是對的，但大前題是法團必須執行公契的條文，而不是破壞公契的規定。

19．答辯人指稱不撤銷該規定沒有對該大廈任何業主及租客或佔用人帶來不公平現象。這抗辯是不能成立的。當業主的職員或租客不准晚上11時離開大廈時，除非有關人等召來警察，否則他們不能離開大廈。這實際上己形同禁錮。這決不能說是公平的現象。王有德以及許成諾欲想返回有關單位進行正常的工作，但他們却不能這樣做。這亦即是說該些業主被剝奪公契條文賦予他們的權利。這是違反公契的契諾的。

20．答辯人指該規定為大廈業主節省管理費開支。這不是有效的抗辯理由。

21．基於上述的理由，本席裁定法團的業主大會無權通過有關該規定的決議，因此該規定是無效的。本席裁定申請人的申請得直。本席將該規定撤銷。

22．訟費

本席頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付申請人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

22.1如與訟任何一方不在21天內提出申請，則此項臨時訟費的命令作實。