The Incorporated Owners (of) Happy View Building v. Soon Come Investment Ltd

LDBM000071/1999

LDBM 71 OF 1999

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第71號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年5月23日

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判 案 書

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1.申請人是Nos. 165-167 Main Street, Apleichau（“建築物”）的業主立案法團；兩名答辯人是建築物地下B、C1、C2、D鋪位及二樓全層的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）頒令兩名答辯人繳交管理費餘額88,430元和維修/緊急基金費用7,870元。

2．第一次業主大會

1997年9月12日，法團的業主大會（“第一次業主大會”）通過下列4項決議，其中與本案有關的是下列的第(二)項和第(三)項決議:-

“（二）通過有關由九七年十月一日開始的新管理費用。

每月之管理費 ：

i) 地下大舖位（B，C1，C2）每月每戶$370.00

ii) 地下細舖位（A1，A2，D，E，E2，F1，F2， G）每月每戶$290.00

iii) 1/F 全層每月$2,930.00

iv) 2/F至22/F 各住宅單位每月每戶$550.00

…………………………

(三) 商討及通過有關籌募維修/緊急基金費用。

維修/緊急基金費用通過大舖(每戶):	$670.00
細舖(每戶):	$530.00
1/F全層:	$5,330.00
2/F至22/F(每戶):	$1,000.00	”

2.1《建築物管理條例》（“條例”）附表3第2(1)段規定，召開業主大會的通知“須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表”。附表3第3(7)段規定“法團會議通過的決議， 除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如 此列載的決議或其他事項，否則無效”。第一次業主大會的通告是於 1997年9月6日發出的；由此日至9月12日是少於14日，故此該通知並不符合第2(1)段的規定，因此根據第3(7)段的規定在該次業主大會通過的決議都是無效的。

3．第二次業主大會

1998年4月30日，21名業主依據條例附表3第1(2)段賦予的權力，要求管理委員會的主席召開業主大會，以商討及議決6個事項；其中之一個事項（第(6)項決議）是“確認1997年9月12日業主大會通過由97年10月1日增加管理費之議決”的決議。1998年5月 23日，法團的業主大會（“第二次業主大會”）通過第(6)項決議。

3.1如果第一次業主大會第(二)項的決議是有效的，第二次業主大會便無需通過第(6)項決議。顯而易見，第(6)項決議是一項具有追溯力的決議，但第(6)項決議是否為有效的決議？那要視乎法團公契以及條例有否授權法團通過具有追溯力的決議。法團公契的第18條是有關法團召開及舉行會議的條文。它的內容後述如下 ：

"18. From time to time there shall be meetings of the owners to discuss and decide matters concerning the said Building and the said Land and in regard to such meetings the following provisions shall apply :-

(a) Every such meeting shall be convened by at least seven days notice in writing specifying the time and place of the meeting.

(b) No business shall be transacted at any meeting unless a quorum is present when the meeting proceeds to business and owners present in person or by proxy who in the aggregate have vested in them not less then 3/5th of shares or parts in the said Land shall be a quorum.

(c) The owners present at each meeting shall choose some one of their members to be the chairman.

(d) The chairman of the meeting shall cause a record to be kept or the persons present at the meeting and the proceedings thereof.

(e) Every owner shall have one vote for each undivided share in the said Land and the said Building and in the case of more than one owner being entitled to one such share such owners shall jointly have one vote for each such share owned by them, and in the event of any dispute between them as to which of them should vote the first named of such owners shall have the right to vote.

(f) In case of an equality of votes the chairman shall have a second or casting vote.

(g) Votes may be given either personally or by proxy.

(h) The instrument appointing a proxy shall be deposited with the Chairman of the meeting either before or at the meeting.

(i) Any resolution passed at a validly convened meeting by a majority of the owners present in person or by proxy shall be binding on all the owners provided that :-

(i) The Notice concerning the meeting shall specify the intention to propose a resolution concerning such matters.

(ii) Any resolution purported to be passed at such meeting concerning any other matters shall not be valid.

(iii) No resolution shall be valid if it is contrary to the provisions of this Deed.

(j) A resolution in writing signed by owners who in the aggregate have vested in them for the time being more than one half of the shares in the said Land and the said Building shall be valid and effectual as if it had been passed at a duly convened meeting of the owners.

(k) The accidental omission to give notice as aforesaid to any owner shall not invalidate the proceedings of any meeting and any resolution passed thereat."

3.2從上述的條文可見，公契的第18條並無賦予法團通過具有追 溯力的決議的權力。

3.3在蘇振文及其他人訴置安大廈業主立案法團 [2000] 1 HKC 732一案，上訴法庭裁定條例並無任何部份賦予法團通過具有追溯力的決 議的權力，因此法團在第二次業主大會無權通過具有追溯力的決議， 所以第(6)項的決議是無效的決議；既然它是無效的決議，它便不能確認第一次業主大會第(二)項決議為有效的決議。再者，既然第(二)項決議是無效的，它便不具有任何法律效力，因此法團不可以用另一議案將它復原。在蘇振文一案，上訴法庭作出相同的裁決，而該裁決對本案是適用的。

3.4第二次業主大會的會議記錄並無有關第一次業主大會第(三)項決議被確認的記錄。申請人的証人葉翠芬女士（現屆管理委員會的主席）指這部份的記錄是被遺漏了，但是本席懷疑她的証供在這方面的可信性，因為上述21名業主的要求並沒有把第(三)項決議包括在內。無論如何，根據條例附表3第1(2)段的規定，管理委員會的主席祇能“就業主指明的事宜召開法團的業主大會”，故此第二次業主大會祇能通過業主“指明的事宜”的決議，而不能通過其他決議，故此即使第二次 業主大會曾經通過有關第(三)項決議被確認的決議，該決議也是無效 的。再者，根據前述蘇振文一案的裁決，這決議也是無效的。

4．基於上述的理由，本席裁決第一次業主大會通過的第(二)項及第(三)項決議以及第二次業主大會的第(6)項決議都是無效的，因此本席將申請人的申請全部撤銷。

5．訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：申請人須支付兩名答辯人本案的訟費（包括轉聘大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭評定。如與訟雙方在14天內不向本席提出申請，則此項命令作實。

申請人：由張陳鍾律師行代表。

第一及第二答辯人：由袁偉良律師行代表。