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LDNT000191/2001
LDNT 191 OF 2001
香港特別行政區
土地審裁處
新租賃申請編號2001年第191號
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Silicon Application (HK) Ltd. |
申請人 |
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訴 |
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Dewi Estates Ltd. |
答辯人 |
主審法官: 黃一鳴暫委法官
審訊日期: 2001年8月22日
宣判日期: 2001年8月28日
______________
判 案 書
______________
1．申請人是Block J, 7th & 8th Floors and Car Parking Space No. 35 on Podium Level One, The Manhattan, No. 33 Tai Tam Road, Hong Kong（“處所”）的租客；答辯人是處所的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處授予新的租賃，而答辯人同意該申請。在聆訊當日，雙方亦同意新的租賃可由 2001年9月9日開始計算，為期兩年。所以，本席衹需裁決新租賃的租金及其他相關的條款。
申請人的案情
2．申請人並沒有傳召專家作証，但將差餉物業估價署租金資料一覽表（即“証物A1”號）呈堂，其中提供了6個參考處所如下：
地址
Address |
落成
年份Year Built |
升降機
服務Lift Service |
實用面積
(平方米)
Saleable Area (m2) |
附屬部份
Ancillary Accommodation |
租金
(元)
(每月)Rent Passing ($pm) |
包括/不包括差餉
(元)(每月)Incl./Excl. Rates ($pm) |
生效日期
租期
Commencement Date/
Lease Term |
新租賃(NL)/
續訂租賃(R)New Letting(NL)/renewal (R) |
附註
Remarks |
| （有關處所Subject Premises） |
| S) |
33 TAI TAM RD BLOCK J 7TH & 8TH FLRS FLAT J & PARKING SPACE NO. 35 |
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1986 |
Yes |
190.5 |
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- |
- |
- |
- |
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| （參考處所Comparable Premises） |
| 1) |
33 TAI TAM RD BLOCK A 23RD & 24TH FLRS FLAT A & 1 PARKING SPACE |
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1986 |
Yes |
219.7 |
|
77800.00 |
Excl. |
1/Sep/2001 24 Months |
NL |
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| 2) |
33 TAI TAM RD BLOCK H 35TH & 36TH FLRS FLAT H & 2 PARKING SPACES |
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1986 |
Yes |
190.5 |
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76000.00 |
Incl.
2627.50 |
15/Aug/2001 24 Months |
NL |
Reported rent includes management charges $7,030 per month.
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| 3) |
33 TAI TAM RD BLOCK B 7TH FLR FLAT B & PARKING SPACE NO. 23 |
|
1986 |
Yes |
177.9 |
|
58794.00 |
Incl.
2325.00 |
13/Jul/2001 24 Months |
NL |
Reported rent includes management charges $6,400 per month.
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| 4) |
33 TAI TAM RD BLOCK C 1ST FLR FLAT C & PARKING SPACE NOS. 86 & 142 |
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1986 |
Yes |
177.9 |
|
56500.00 |
Incl.
2295.50 |
07/Jun/2001 24 Months |
NL |
Reported rent includes management charges $6,400 per month.
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| 5) |
33 TAI TAM RD BLOCK D 7TH & 8TH FLRS FLAT D & PARKING SPACE NO. 13 |
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1986 |
Yes |
219.7 |
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71300.00 |
Excl. |
25/May/2001 24 Months |
NL |
|
| 6) |
33 TAI TAM RD BLOCK J 39TH & 40TH FLRS FLAT J & PARKING SPACE NOS. 362 & 363 ON LEVEL 2 |
|
1986 |
Yes |
190.5 |
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65000.00 |
Excl. |
06/Mar/2001 24 Months |
NL |
|
3．申請人亦提供了香港統計月刊所刊載的私人住宅樓宇新訂租約平均租金及租金指數（即証物“A2”號），但該指數只是到2001年2月為止。
4．此外，申請人亦將一地產公司提供的業主放盤資料（即証物“A5”號）呈堂。
5．申請人的論點是答辯人所要求的加租幅度太高，因為答辯人所要求的新租金跟舊租金相比，有超過20%的加幅，但証物“A2”號所顯示的數字，由1999年到2001年2月的租金升幅只有大概1%。此外，申請人亦提出在同一屋苑內其他物業的空置率相當高，所以新的租金不應有這麼大的加幅。申請人認為新的租金包括差餉及管理費應該是每月60,000元至 61,000元。
答辯人的案情
6．答辯人提供了一個專家報告（即証物“R1”號），並傳召了該專家（即RW1：Young Chi Kong）作証。該報告的第27頁提供了7個參考處 所，其中兩個（即第7個及第4個參考處所）跟証物“A1”號的第3個及第4個參考處所相同。該專家亦將7個參考處所的租金作出調整，詳情如 下 ：
SCHEDULE OF COMPARABLES AND ADJUSTMENTS
| Subject Premises |
: |
Block J on the 7th and 8th Floors and Car Parking Space No.35 on Podium Level One, The Manhattan, No. 33 Tai Tam Road |
| Saleable Area |
: |
190.50 sq.m. |
| Building Age |
: |
1986 |
| Date of Valuation |
: |
19-Jul-01 |
| Comparable |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
| Property |
Block B on 29/F & Twin CPS |
Block A on 25/F-26/F & Twin CPS |
Block C on 7/F & Twin CPS |
Block C on 1/F & Twin CPS |
Block D on 11/F-12/F & Twin CPS |
Block C on 6/F & Twin CPS |
Block B on 7/F & Twin CPS |
| Name of Development |
The Manhattan |
The Manhattan |
The Manhattan |
The Manhattan |
The Manhattan |
The Manhattan |
The Manhattan |
|
Saleable Area(sq.m.)
|
177.9
|
219.7
|
177.9
|
177.9 |
219.7 |
177.9 |
177.9 |
| Lease Commencement Date |
07-Aug-01 |
18-Aug-01 |
23-Jul-01 |
07-Jun-01 |
27-Aug-01 |
26-Jun-01 |
13-Jul-01 |
| Date Agreed |
26-Apr-01 |
27-Apr-01 |
09-May-01 |
22-May-01 |
11-Jun-01 |
12-Jun-01 |
13-Jun-01 |
|
Lease Term
|
2 years |
2 years |
2 years |
2 years |
2 years |
2 years |
2 years |
|
New Letting (NL)/Renewal (R)
|
R |
R |
R |
NL |
NL |
R |
NL |
|
Rent Passing (per month)
|
$49,500 |
$62,000 |
$49,500 |
$56,500 |
$65,000 |
$59,000 |
$58,794 |
|
Inclusive (I)/Exclusive (E) of
|
E |
E |
E |
I |
E |
I |
I |
|
|
|
Rates
(per month)
|
|
|
|
$2,296 |
|
$2,320 |
$2,388 |
|
Management Fees
(per month)
|
|
|
|
$6,400 |
|
$6,400 |
$6,400 |
|
Net Rent (per month)
|
$49,500 |
$62,000 |
$49,500 |
$47,804 |
$65,000 |
$50,280 |
$50,006 |
| Effective Rental Unit Rate (HK$/sq.m.) |
$278/sq.m. |
$282/sq.m. |
$278/sq.m. |
$269/sq.m. |
$296/sq.m. |
$283/sq.m. |
$281/sq.m. |
|
|
|
Floor Level
|
-7.0% |
-6.0% |
0.0% |
6.0% |
-1.5% |
0.0% |
0.0% |
|
Duplex
|
10.0% |
0.0% |
10.0% |
10.0% |
0.0% |
10.0% |
10.0% |
|
Size
|
-1.5% |
3.0% |
-1.5% |
-1.5% |
3.0% |
-1.5% |
-1.5% |
|
View & Orientation
|
-2.0% |
-2.0% |
-2.0% |
-2.0% |
-2.0% |
-2.0% |
-2.0% |
|
Total Adjustments
|
-0.5% |
-5.0% |
6.5% |
12.5% |
-0.5% |
6.5% |
6.5% |
| Adjusted Rental Unit Rate (HK$/sq.m.) |
$277/sq.m. |
$268/sq.m. |
$296/sq.m. |
$303/sq.m. |
$295/sq.m. |
$301/sq.m. |
$299/sq.m. |
| Floor Level |
7.00% |
6.00% |
0.00% |
6.00% |
1.50% |
0.00% |
0.00% |
| Duplex |
10.00% |
0.00% |
10.00% |
10.00% |
0.00% |
10.00% |
10.00% |
| Size |
1.50% |
3.00% |
1.50% |
1.50% |
3.00% |
1.50% |
1.50% |
| View & Orientation |
2.00% |
2.00% |
2.00% |
2.00% |
2.00% |
2.00% |
2.00% |
|
| Total Adjustments |
20.50% |
11.00% |
13.50% |
19.50% |
6.50% |
13.50% |
13.50% |
|
7．該專家認為上述第一個及第二個參考處所可以不作考慮，因為這兩個參考處所跟其他5個參考處所相比，偏離的幅度太大，而其他5個參考處所的差幅則較少，可以提供一個比較準確的平均租值。根據該專家的計算，處所的每月租值，不包括差餉及管理費，應為每平方米299元，即大約 57,000元 （詳情可見証物“R1”號的第10頁）。
8．有關証物“A1”號所提供的參考處所，該專家亦作出評論。他認為由於第5個及第6個參考處所的租約生效日期比起處所的租約生效日期相距太遠，不應考慮在內。至於第一個及第二個參考處所，他則作出評估及將租金調整。根據他的計算，第一個參考處所的調整租值應為每平方米 336.41元，而第二個參考處所則為每平方米320.39元（詳情可見証物 “R3”號）。這兩個參考處所的調整租值顯然比起他原先在報告中內評估的租值為高，但該專家認為就算考慮了這兩個參考處所的調整租值，他仍然認為處所的合理租值，不包括差餉及管理費，應為每月57,000元。
新租金的評估
9．在考慮過雙方提供的證供及陳詞後，本席認為答辯人的專家所作的證供很合理及可以信賴。就他對每個參考處所的租值調整，本席完全接納。本席亦同意不應將証物“R1”號第27頁中的第一及第二個參考處所與証物 “A1”號的第一及第二個參考處所的調整租值列入考慮，因為前者兩個參考處所的調整租值屬偏低，而後者兩個則屬偏高，不能反映一個比較準確的平均數。
10．由於雙方同意新租賃由2001年9月9日開始，所以巿值租金亦應以2001年9月9日為準。在証物“A1”號中提及的第五及第六個參考處所，由於其租約的生效日期跟2001年9月9日相距較遠，所以本席亦同意這兩個參考處所不應列作參考。
11．申請人提供的香港統計月刊資料（即証物“A2”號），對這次評估完全沒有幫助。首先，該資料只是到2001年2月為止，跟2001年9月9日相距甚遠；其次就是該資料是全港性的一般資料，而非針對某些樓宇而設，而每座樓宇的升幅及減幅都可以不同，所以對處所租值的評估完全不能提 供準確的參考價值。
12．至於申請人提供的地產公司放盤資料（即証物“A5”號），只是反映業主的叫價情況，並沒有真實的成交個案支持，所以亦沒有什麼參考價 值。
13．由於新租金應以當時巿值租金為準，而當時巿值租金跟申請人與答辯人的舊租賃租金並沒有任何相關的地方，所以在考慮巿值租金時，不應考慮它是否跟舊租相比時增幅太大。申請人提出的論點，即新租金比舊租金多出20%，並不成立。
14．至於申請人提出的空置率問題，本席認為由於今次評估的參考處所全屬同一屋苑，空置率的問題應該對所有參考處所有同一影響，所以本席同意答辯人的專家意見，即空置率已在參考處所的租金反應出來，不需再作調整。
15．由於本席完全接受答辯人的專家意見，所以本席裁定處所的巿值租金，不包括差餉及管理費，為每月57,000元。
命令
16．本席頒佈以下命令：
(1) 本席授予申請人新租賃，為期兩年，由2001年9月9日起至 2003年9月8日止;
(2) 新租賃的月租為港幣57,000元，此款項不包括管理費及差餉;
(3) 申請人須另外繳付新租賃期內每月的管理費及每季的差餉;
(4) 申請人須在此命令之一個月內繳付款額為兩個月租金的按金，即港幣114,000元，但可扣除在舊租賃已付之按金；
(5) 除上述外，新租賃的條款與舊租賃的條款相同；及
(6) 與訟雙方各自負責本身的訟費。
申請人：由曹鉅強先生代表。（無律師代表）
答辯人：由蕭黃林陳律師行代表。
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