康福服務有限公司 訴 冠華鏡廠有限公司

LDBM000567/2001

LDBM 567 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第567號

主審法官 ：周兆熊法官

宣判日期 ：2002年2月1日

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判 案 書

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1．申請人是香港中環荷里活道56、56A及58號中發大廈的物業管理公司；答辯人是中發大廈地下（高層）C鋪位（Shop C）的業主。申請人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人繳交自2000年10月至 2001年12月欠交的管理費，總款額為10,875元（725元x 15）。申請人的申請，是以下列的事實作為依據 ：

“（一）公契內所說中發大廈Upper Ground Shop C地址位於荷里活道56、56A及58號三間舖位上層，該單位所占業權份數為160份之4，由於上層八個單位須由卑利街始可進入，故售樓說明書稱之為卑利街地下平面圖，當時顯示有A、B、C、D、E、F、G、H共八個單位。發展商於一九七五年開始售樓時，首位業主林慰先生同意付給發展商三份管理費按金及三個單位之管理費，直至一九七八年公契平面圖顯示Upper Ground只有A、B、C、D、E、F六個單位，相信圖則有更改，將C、D、E合併改為C單位。

（二）自一九七八年至二零零零年九月止，業主冠華鏡廠有限公司同樣同意付給C單位之管理費，現請法官裁判決議。”

2．答辯人則指申請人不應就C鋪位收取相等於3個鋪位的管理 費，而祇應收取一個鋪位的管理費。

3．中發大廈的公契是於1978年2月14日簽立的。公契附表3的(j)段是有關繳付大廈管理費的條文。該段有以下的內容 ：

"(j) Each owner shall pay on account of his share of the said costs charges and expenses a sum per calendar month the amount of which shall be calculated as follows: -

$40.00 for each shop on the Lower Ground Floor

$30.00 for each shop on the Upper Ground Floor

$75.00 for each Flat A on 1st Floor to 23rd Floor

$65.00 for each Flats B, C, D and E on the 1st Floor to 19th Floor inclusive

$55.00 for each of Flats B and C on 20th to 23rd Floors inclusive

$55.00 for each of Flats D and E on 20th, 21st and 22nd Floors

$65.00 for each Flat F on 1st Floor to 23rd Floor inclusive"

(原文無底線)

4．公契的地下（高層）的平面圖顯示地下（高層）有6個鋪位，即Shop A、Shop B、Shop C、Shop D、Shop E及Shop F。

5.當答辯人於1978年5月購買C鋪位時，轉讓契的圖則顯示地下（高層）有A、B、C、D、E、F 6個鋪位，而地下（高層）的圖則與公契所載的地下（高層）的圖則是一樣的。

6．發展商印發售樓書所載的平面圖顯示於1975年地下（高層）共有 8個鋪位，即A鋪位至H鋪位。申請人的C鋪位是位於發展商地下（高層）平面圖的C、D、E鋪位的位置。申請人指答辯人須繳交3個鋪位的管理費，因為C鋪位的首位業主林慰先生同意繳付發展商三份管理費及三個單位的管理費，但這祇是發展商與該位業主之間之事；即使發展商與林慰有任何協議，該協議不會是公契的一部份，因為當時 並無公契的存在，故此該協議（如有的話）對答辯人並無約束力。答辯人所須遵守的，祇是公契的條文。公契清楚顯示地下（高層）祇有 6個鋪位，而附表3的(j)段規定地下（高層）每個鋪位的業主祇需每月繳交30元的管理費，故此C鋪位的管理費必須按(j)段的規定繳付。

7．按(j)段的規定，地下（高層）C鋪位的管理費是管理費總額的30/9310。管理費的總額是74,530元，故此答辯人祇須繳交240元 （74,530元 x 30/9310）的管理費。15個月的管理費是3,600元 （240元 x 15）。

8．本席裁決答辯人須於14天之內繳交3,600元。

申請人：由周啟昌先生代表。（無律師代表）

答辯人：由尹錦智先生代表。（無律師代表）