Chan Yip Keung and Another 訴 the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase Ii and Another

LDBM000054/2002

LDBM 54 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第54號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年7月10日

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判 決 書

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1.第二答辯人提出以下傳票的申請，要求土地審裁處（“審裁處”）頒佈以下的命令: -

"1. The Applicant cease to be a party in the Originating Application as set out in Form 29 dated the 19th day of March 2002 and that his name be struck out thereof on the ground that he has no standing or capacity to sue;

2. The aforesaid Originating Application against the 2nd Respondent be struck out on either of the following grounds that: -

(i) It is frivolous and/or vexatious;

(ii) It is an abuse of the process of the Tribunal;

(iii) It discloses no reasonable cause of action."

由於申請人於2002年6月24日對申請通知書再作出修訂的關係，本 席無需對第1項命令作出裁決。

2．2002年3月19日，第一名申請人 (Chan Yip Keung) 提出本案的申請。經修訂的申請通知書披露下述與第二答辯人有關的事實：-

"9. On 27th February 2002, a total of 160 letters, representing 5% of ownership in the Building, duly signed by each owner thereof, were submitted to the 2nd Respondent, as the then chairman of the 3rd Management Committee, personally whereby a request was duly made to him to convene a general meeting of the Owners Incorporated for the purpose of electing a new 4th Management Committee;

10. On 13th March 2002, the 2nd Respondent tendered his resignation both as chairman and ordinary member of the 3rd Management Committee;

11. Up to the date hereof, neither the 1st Respondent nor any of the remaining members of the 3rd Management Committee made any response to the request mentioned in paragraph 9 above."

3.基於上述的事實，申請人要求審裁處頒佈下列的宣言及命令：-

"(2A) A Declaration that the 2nd Respondent was in breach of his duty as the then chairman of the 3rd Management Committee in failing to convene a general meeting of the owners upon requisition of not less than 5% of the owners;

(3) Against the 2nd Respondent, being the then chairman of the 3rd Management Committee, an Order that the 2nd Respondent be personally liable for and indemnify the Applicants all the loss and damages arising out of or in relation to all the acts, matters, or things purported to have been done on behalf of the Owners Incorporated through the 3rd Management Committee since 16th January 2002 and before his resignation on 13th March 2002;

(3A) Against the 2nd Respondent, an Order that the 2nd Respondent shall pay nominal damages to the Applicants;

(4) An Order to appoint a convenor to convene a general meeting of the Owners Incorporated pursuant to paragraph (2) of the Third Schedule to the Ordinance."

申請人的大律師告知本席申請人不會向審裁處申請第(4)項的命令。

4．申請通知書的第(2A)項申請

《建築物管理條例》（“條例”）附表3第1(2)段有以下的規定: -

“在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大 會。”

申請人指第二答辯人是在2002年2月27日收到5%業主的要求召開法團的業主大會的信。根據《釋義及通則條例》第71(1)條，在計算上述14天之時，2月27日是不包括在該14天之內。如果第二答辯人沒有辭 職，他必須在2002年3月14日之前召開該業主大會。本席首先要考慮的，就是管理委員會的委員是否可以辭職。條例附表2第4(2)段反映出立法當局接受管理委員會的委員是會辭職的事實: -

“(2) 有以下情況的管理委員會委員，須停任委員 -

………………

(d) 辭職而以書面通知管理委員會秘書；”

4.1在接到5%業主的要求後，第二答辯人便於3月13日辭去主席及委員之職，他是否有錯？首先條例沒有任何部份禁止管理委員會的 委員在任時辭職，故此管理委員會的委員是可以隨時辭職的，故此第 二答辯人的辭職並無違法。如果在條例規定的14天內第二答辯人並無辭職而他沒有召開大會，他便是沒有遵守條例附表3第1(2)段的規定，但如果他在這14天之內辭職，則在他辭職之後遵守第1(2)段的責任 （即召開大會的責任）便須由繼任的主席負起。他是在2002年3月13日辭職的，該日亦是召開業主大會最後的期限。假如繼任為主席的人選能夠在該日召開業主大會，5%業主的要求便得到滿足，而第(2A)項的有關申請便不能成立，故此裁決第(2A)項申請的關鍵在於管理委員會的主席是否能 夠在3月14日之前召開業主大會。

4.2在第二答辯人辭去主席一職後，管理委員會可在同日按條例附表2第6(1B)(b)段授予的權力，在沒有召開業主大會的情況下，由各委員互選委任一名業主署理主席職位，直至法團的下一次業主周年大會為 止。假如管理委員會是有副主席的，則副主席可按條例附表2第8(1)(a)段的規定召開管理委員會的會議。如果管理委員會沒有副主席，則秘書可按條例附表2第8(1)(b)的規定在收到2名管理委員會委員的要求後14天內召開管理委員會會議。因此，如果管理委員會沒有副主席，兩名委員可要求秘書在3月13日召開管理委員會會議，以選出署理主 席，然後該主席可在同日召開業主大會。假如管理委員會因某些原因而不能召開它的會議，那並不是第二答辯人的責任。

4.3就條例附表3第1(2)段的條文而言，向第二答辯人提出要求的是5%的業主，故此在他辭職之前，他對這5%的業主負有召開法團業主大會的法律責任；申請通知書並無披露兩名申請人是提出上述要求的業主。申請通知書亦無披露兩名申請人是這5%業主的代表人，代表他們提出是次申請，故此對於兩名申請人，第二答辯人沒有召開業主大會的責任，因而第(2A)項申請並無披露合理的訴因。

4.4無論如何，在召開業主大會一事上，第二答辯人並無違反條例附表3第1(2)段的規定。

5．第(3)項要求

申請人並無列出任何由2002年1月16日至2002年3月13日第一或第二答辯人犯錯之處。既然兩名答辯人無犯錯，則賠償的問題並不存在。

5.1第(3)項申請所指的，是第二答辯人要為通過第三屆管理委員會聲稱代法團進行的作為或事宜負責。該些作為或事宜既然是通過第三屆管理委員會所作出的，當然是由整個管理委員會負責，而不會由第二 答辯人個人負責。管理委員會的作為，都是由整個管理委員會決定 的。這可見於條例附表2第10(2)段。該段指明，“授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委 員，以多數票通過決議決定。”既然管理委員會進行的作為或事宜都是通過管理委員會的集體決定，管理委員會的主席便無需為大多數或全部委員的決定而負上個人負責。

5.2管理委員會的職權是源自條例的條文。條例第29條說明 ： “除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。”第29條授權管理委員會代表法團行使條例授予的權力及委以的職責，但條例並無任何部份指明管理委員 會或個別委員在失職時須負上何種法律的民事責任。這反映出立法當 局無意規定管理委員會或個別委員須為失職而負上民事責任。這原因 是顯而易見的，管理委員會的會員都是義務的工作者，而管理委員會的委員未必每人都熟識法團的法例，故此很容易犯法而不知。如果要他們負起民事責任，很多業主都未必願意担當法團的義務工作。

5.3條例既然沒有規定管理委員會或它的個別委員須為違反條例而負起民事責任，第(3)項申請是無法律和事實的基礎作為根據的，故此這申請是注定失敗。同一的道理是完全適用於第(2A)項的申請。即使第二答辯人沒有遵守條例附表3第1(2)段的規定，條例並無規定他須負上民事責任，故此第(2A)項申請亦是無法律和事實的基礎作為根據的。這申請亦是注定失敗的。

6．申請通知書的第(3A)項申請

本席裁定申請人的第(2A)項及第(3)項的申請注定失敗，第二答辯人便無須付給申請人任何賠償，故此第(3A)項的申請亦是注定失敗 的。

7．基於上述的原因，本席將申請人針對第二答辯人的所有申請剔除。

8．訟費

就本傳票申請涉及的訟費的爭議，助理司法常務官另訂日期聆訊，聆訊需時半日。

申請人：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。

第一答辯人：由李黃林律師行代表。

第二答辯人：由李周彭陳律師行代表。