Yick Tat Property Management Co. Ltd. 訴 Ng Soor Eng

LDBM000455/2001

LDBM 455 of 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第455號

主審法官: 黃一鳴暫委法官

聆訊日期: 2001年12月14日，2002年2月18日及2002年2月19日

宣判日期: 2002年2月28日

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判 案 書

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1.申請人是香港西環西營盤水街9號康裕苑("該大廈")的經理人。答辯人是該大廈3字樓("該處所")的業主。申請人的申請是向答辯人追討由2001年4月至7月管理費加價後之尾數，每月為89元，即總數為356元，虧損攤分費11,508元及以公契所定每月利息1%，即472.65元，合共12,336.65元。

2.答辯人不同意支付上述款項，並在反對通知書上提出了很多問題作為答辯理由，答辯人所提出的問題可簡述如下：-

(1) 為何申請人要教該大廈成立業主委員會，而不教業主成立立案法團？

(2) 該大廈的管理員大部份都是60多歲的年長者，及經常有新面孔，有些是替工，有些是新上班，為何管理員的支出每月都是固定數目？

(3) 為何申請人交不出所有收支表以致答辯人不清楚虧損數目？

(4) 為何申請人不將虧損數目直接向各業主要求攤分，而要先行減去各業主在入伙時交給申請人的按金後才攤分？

(5) 為何申請人不在一開始有虧損時，就要求各業主攤還，而要等到虧損數目近四十萬元才追討？

(6) 為何申請人需要額外支出維修工程費16,467元及雜項費6,587元？

3.在反對通知書中，答辯人還要求申請人減少管理費，理由如下：-

(1) 申請人沒有聘請管理員在晚上當值；

(2) 該大廈樓下有二層樓作為補習社，建築面積約為1,400呎，管理費只有1,800多元；而該處所是純住宅用，建築面積只有670呎，管理費卻高達1,200多元，因此答辯人認為該大廈的公契不合理。

(3) 答辯人認為昴貴的管理費是申請人不善於理財和算錯數所致。

4.由答辯人的反對通知書中，可見答辯人對於申請人的申請並沒有任何實質的答辯理由，答辯人只是對該大廈的管理及賬目上有很多不清楚的地方，而提出很多問題，這些問題已經由申請人的證人在作供時作出回應，申請人的回應可簡述如下：-

(1) 成立業主委員會是各業主的傾向及要求，因為各業主認為成立業主委員會已足夠應付該大廈的問題。

(2) 申請人代該大廈聘用管理員共2名，以包薪制度，每月支取該大廈17,470元。該數目已包括底薪、長期服務金、花紅、例假及病假。

(3) 申請人已定期在該大廈貼上所有收支表，清楚列明每月收支狀況，各業主有任何問題亦可致電申請人查閱。

(4) 該大廈的虧損攤分方法乃經過業主大會各業主同意及商議之結論。

(5) 申請人已替該大廈購買了第三者責任保險及水火險，每月該大廈需付出數佰元保費。

(6) 工程費用乃由於該大廈設施不足，為加強該大廈保安，申請人加設防盜綱及倒勾以保障業主安全。

(7) 每月維修費不單只是更換光管，該大廈還有其他設施需要保障及例行檢查。

(8) 該大廈消防系統必須定期檢查及修理。

(9) 夜班沒有管理員乃各業主在業主大會上的決定。

(10) 管理費攤分乃該大廈公契規定，業主不能認為不公平，而拖欠管理費。

5.此外，答辯人在盤問申請人的證人時，及在自己的供詞中提出了其他有關賬目的問題，申請人亦已一一作答。但除了提出問題外，答辯人並沒有提供任何實質證據去證明申請人的解釋有任何不對的地方。答辯人亦沒有提供任何證據去證明申請人這次的申請有任何違規或越權的情況。

6.該大廈的公契第5.1.3條有以下的條文：-

"Each Owner shall pay to the Manager on the due date his contribution to the Manager's Remuneration, management expenditure and Capital Equipment Fund as hereinafter provided."

7.而公契的第7.2.7條則有以下條文：-

"The Manager shall determine the amount which each Owner shall contribute towards the Management Expenditure in accordance with the following principles:

(a) Each Owner of a Unit shall contribute his due proportion of the Management Expenditure which proportion shall be equal to the number of management shares set out in the Part 2 of the First Schedule hereto allotted to the Unit and held by him;"

8.因此，申請人是有權力去決定各業主應付的管理費用，但必須根據各業主在公契的第一附表第2部份的份數去攤分。申請人的證供已證明申請人是根據公契及在2001年3月9日的業主大會的決議向答辯人收取由2001年4月1日開始的新管理費與舊管理費的差額。答辯人並沒有理據不支付此項差額。

9.至於虧損攤分費，公契的第7.2.10條有以下的條文：-

"Without prejudice to the proviso in Clause 7.2.7 in the event of a deficiency occurring or seeming to the Manager likely to occur or if there shall be any change in circumstances which in the opinion of the Manager (whose decision shall be conclusive save for manifest error) require any revision to the Management Budget, the Manager may at any time during the financial year prepare a revised Management Budget. Such revised Management Budget shall be reviewed by the Owners' Committee ............"

10.因此，申請人有權向業主收取虧損的管理費用，申請人這次申請的虧損費用已經由各業主在2001年3月9日的業主大會上通過，虧損的數目亦由黎建榮會計師事務所核實。答辯人並沒有任何理據可以不攤分此項虧損費用。

11.有關利息方面，公契的第7.4.2條有以下條文：-

"If any Owner shall fail to pay any amount payable hereunder within 30 days of the date on which the demand is made as aforesaid, he shall further pay to the Manager:

(a) Interest calculated at the rate of 1% per month for each period of 30 days or part thereof for which it remains unpaid;"

12.因此，答辯人在未有支付管理費的差額及虧損攤分費的情況下，還須支付該些款額的利息。

13.基於上述理由，本席接納申請人的所有證供，並裁定申請人的申請得直。答辯人要求減少管理費的申請則被撤銷。本席現頒令如下：-

(1) 答辯人須支付申請人2001年4月至7月之管理費差額356元，虧損攤分費11,508元及利息472.65元，即總數12,336.65元；

(2) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費，包括在小額錢債審裁處有關本案的訟費。如雙方未能議定上述訟費的款額，則該款額由法庭釐定。如在14天內與訟任何一方不向本席提出反對，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：由姚月芬女士代表。

答辯人：親自應訊。