Chung Tsoi Siu Hang 訴 Choi Shiu Fun

DCCJ018693/2001

DCCJ18693/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第18693號

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判決書

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1.這是一宗十分不幸的案件，涉案人士全是至親關係，但最終亦要對簿公堂。本案的原告人鍾蔡少杏，透過她的代表蔡少娟向被告人蔡少芬追討一筆數目為$142,948.50的款項。原告人稱該筆款項是出租深水埗欽州街78號永聯大廈5字樓C室所得的部份租金收入浄餘數。

2．原告人代表蔡少娟女士表示，有關物業屬於其姐鍾蔡少杏女士及其母親唐雲珠女士所有，而業權則各佔一半。該物業是在其母親唐雲珠女士及鍾蔡少杏女士於1996年8月份離開香港移居美國後交托予被告人看管。

3．原告人稱由1996年8月5日至1998年7月10日止，被告人應從有關物業中獲取租金每月$6,400.00，而有關期間的差餉及管理費總額應為$18,008.00。另外，由於有關樓宇在1998年8月至9月期間處於空置狀態，原告人同意1998年8月份及9月份的差餉及管理費應從租金收入中扣除，而該數目為$1,500.00。因此，由1996年8月5日至1998年9月底為止在有關期間的租金收入在扣除上述的差餉及管理費後應為$127,692.00: ($6,400.00 x 23) - $18,008,00 - $1,500.00。

4．另外由1998年10月3日至2000年3月2日止，期間總共17個月，原告人亦稱被告人應該從樓宇中獲取每個月$5,800.00的租金收入，總金額為$98,600.00。在有關期間內的差餉、管理費、佣金及釐印費總數共$15,535.00，而由2000年3月3日至2000年6月21日為止的樓宇空置期間的差餉及管理費用支出空置期間的差餉及管理費用支出則為$2,726.00。在扣除上述兩筆支出後，即$15,535.00 及$2,726.00，由1998年10月3日至2000年6月21日期間的租金總收入剩餘數應為$80,339.00: ($5,800.00 x 17) - $15,535.00 - $2,726.00。

5．另外原告人亦稱被告人收取了由2000年6月22日至2001年8月21日起共14個月的租金，租金數目為每月$5,300.00，共銀$74,200.00。但原告人又指稱被告人收取了租客一筆$10,600.00的按金，因此被告亦須交出該按金。由於按金本身須於租約完結時被告人必須交還租客，因此本席不認為該筆$10,600.00的按金應該一同計算入於租金之內，亦不應該成為本案申索的項目，故有關期間涉案租金的數目應為$74,200.00。而有關期間原告人同意應扣減的樓宇支出，包括差餉、管理費、佣金及釐印費共銀$13,344.00。因此由2000年6月22日至2001年8月21日止，期間的租金剩餘數目應為$60,866.00: $74,200.00 - $13,344.00。

6．在2001年12月29日原告代表蔡少娟女士入禀法院時，她不單只代表鍾蔡少杏女士，並同時代表唐雲珠女士。但於2001年11月27日，監護委員會已經根據精神健康條例，裁定唐雲珠女士為一名精神上沒有行為能力的人，並頒令唐雲珠女士接受監護。而社會福利處處長被委任為唐雲珠女士的監護人。而監護令由2001 年11月27日起開始生效。由於有關監護令的頒佈，蔡少娟女士代表唐雲珠申索的部份於本年1月9日被聆案官頒令擱置。因此在本案訴訟之中，蔡少娟女士只代表鍾蔡少杏女士。亦由於唐雲珠女士申索部份被擱置，蔡少娟女士在其修改申索書中，只要求申索有關租金剩餘數目金額的一半以作為鍾蔡少杏女士所應收的租金部份。因此，原告人在本案的申索金額應為$134,448.50: ($127,692.00 + $80,339.00 + $60,866.00) ( 2.

7．被告人蔡少芬女士與原告人鍾蔡少杏女士以及其代理人蔡少娟女士為姊妹關係。被告人事實上並不爭議有關租金收入的數目。被告人指出有關永聯大廈5C的物業是唐雲珠女士於1964年自己購買的。由於唐雲珠女士年紀漸老，恐死後辦理遺產手續繁複，故此將鍾蔡少杏女士的名字加於樓契之上，而一切業權仍舊歸唐雲珠女士所有。此一點，蔡少芬女士指所有家庭成員均清楚知悉。

8．就有關原告人追討的租金，被告人作出以下的解釋。被告人同意由1996年8月5日起至2000年3月2日止，這段期間的租金是有存放於唐雲珠與蔡少芬於鹽業銀行開的聯名戶口內。該聯名戶口除了唐雲珠及蔡少芬女士外，蔡詠詩女士亦有權操作及提款。蔡詠詩女士為唐雲珠女士的另一女兒。

9．被告人指在1996年8月份唐雲珠女士移居美國後，便委任被告人代理上述物業的租務及其它問題。在1998年7月份，被告人指經唐雲珠女士在美國的指示，借款$120,000.00給唐雲珠的大女兒蔡詠詩，而該筆款項由鹽業銀行的聯名戶口中提取。另外在1999年11月份，被告人又得到唐雲珠女士在美國的指示，從有關鹽業銀行的聯名戶口中提取$90,000.00借給唐雲珠的外孫Jacky Wong。Jacky Wong是蔡詠詩的兒子。被告人提交了一張由Jacky Wong所簽署的借款欠單，証明曾向唐雲珠女士由鹽業銀行的聯名戶口中支取$90,000.00，以作為有關貸款的用途。

10．被告人亦指稱曾分別於在1998年9月份，使用了$87,000.00及在2000年4月份，使用了另外一筆$18,000.00的金錢，以作為裝修有關欽州街78號永聯大廈5C的費用。被告人指兩筆有關的裝修費用，應從她所收取的租金中扣除。

11．另外，被告人表示唐雲珠女士由2000年8月份起至2001年10月份回港並居住於她的家中。因此她將2000年6月份起至2001月8月份止的租金，用作為唐雲珠女士與她居住時的生活費用。被告人又指因為唐雲珠女士與她居住的原因，她需要聘請外佣，而單是外佣人工的支出便需要$3,670.00一個月。因此，被告人指在有關期間所收的租金，僅足夠於支付唐雲珠女士的生活費。另外，被告人亦指出在1996年年尾至1997年的農曆年間，她曾經攜帶了一筆$30,000.00至$40,000.00的金錢到美國交予唐雲珠女士，而有關的金錢是從租金收入支取。

12.事實上有關於被告人所指蔡詠詩女士所借取的$120,000.00金錢與及其子Jacky Wong所借的$90,000.00，原告人並不爭議。至於有關唐雲珠女士在2000年8月份至2001年10月份與被告人居住時的生活費方面，原告人亦沒有太大的異議。

13．但原告人指在1997年5月31日，蔡詠詩曾經還款$1,220,000.00給唐雲珠女士。該筆款項為蔡詠詩過往從唐雲珠女士及蔡少芬女士聯名戶口中借取的款項。該筆$1,220,000.00的款項由蔡詠詩交予蔡少芬保管。原告指有關的借款及貸款與及生活費可以從該筆$1,220,000.00的款項上提取使用，而並不需要動用到租金收入。

14．被告人同意曾經從蔡詠詩手中收取該筆$1,220,000.00的款項。但蔡少芬解釋有關的款項在1997年她動用了該筆款項其中的$900,000.00，以作為購買一間位於美孚新邨第三期的物業。被告人指該物業購入價為$3,350,000.00，並以她與她的丈夫崔發揚先生的名義購買。而有關物業的按揭則由被告及其丈夫負責。被告表示她利用該款項與她母親合作投資物業之用，而有關物業投資是獲得其母親唐雲珠女士所同意。她並表示有關購買美孚新邨物業的決定，蔡詠詩女士亦有所知悉。

15．雖然原告與被告就証據上提出不同的版本，但有一點共識，這就是有關永聯大廈5C物業的利益。原告人及被告人都同意，該物業是用作唐雲珠女士養老之用，而所有租金的收入是屬於唐雲珠女士以作為養老的生活費，即使鍾蔡少杏女士亦無權過問有關的租金收入。這一點支持了被告人的說法，即有關永聯大廈5C物業的實質業權仍屬於唐雲珠女士所有。

16．就証人方面，原告人除了傳召她代表蔡少娟女士之外，亦同時傳召了蔡詠詩女士作証。而被告人方面，被告人只選擇自己出庭作証，並沒有傳召任何其他的証人。

17．就蔡少娟女士的証據而言，事實上她只是鍾蔡少杏的代理人；她本身並不清楚知道蔡少芬女士、唐雲珠女士、鍾蔡少杏女士以及蔡詠詩女士之間就有關物業的租金以及該筆$1,220,000.00款項的瓜葛。實際上蔡少娟女士甚至不能向本席提出在何時鍾蔡少杏女士成為有關物業的一半業權人。她所提出的申索只是基於鍾蔡少杏為有關物業的一半業權人，就以此為基礎她表示蔡少杏女士就有權向被告人追討一半的租金。蔡少娟女士亦表示，事實上她是想利用今次追討的一半租金，以作為向蔡少芬女士追討其餘一半的租金，以及$1,220,000.00金額的訴訟費用。

18．原告人傳召的第二位証人蔡詠詩女士。蔡詠詩女士不諱言她經常從其母親唐雲珠女士以及蔡少娟女士的聯名戶口中提取款項以作為借貸之用。她表示已於1997年7月份清還了$1,220,000.00給其母親唐雲珠女士。她同意被告人曾提及投資於美孚新邨物業的事項，她亦同意曾經有到美孚新邨看過樓，但她否認曾參與，亦沒有同意將有關的款項投資於美孚新邨物業之用。

19．蔡詠詩女士承認她曾經在1998年7月份從唐雲珠女士的聯名戶口中借款$120,000.00，以及其子Jacky Wong亦曾經在1999年11月份從唐雲珠女士的戶口中借取了$90,000.00。她表示有關貸款是她及她的兒子與唐雲珠女士之間的問題。就關乎她是否已經還款於唐雲珠女士的問題，她對本席支吾以對。

20．至於被告人的証供方面，基本上她確認將蔡詠詩在1997年7月份歸還於唐雲珠女士的$1,220,000.00中的$90,000.00，用作於投資美孚新邨第三期的一個物業之中。她表示唐雲珠女士是同意有關投資的決定。而其餘租金的款項就用作了借貸$120,000.00予蔡詠詩女士，$90,000.00借貸於Jacky Wong。其餘的款項用作樓宇的裝修費，以及唐雲珠女士的生活費。而物業似及租金收入根本屬於唐雲珠女士，蔡少杏女士無權過問。因此並不存在她挪用有關物業租金的問題，亦不存在她需要向鍾蔡少杏女士交待有關物業租金的責任。

21．在細心聆聽了各証人的証供以及在案中提交的文件，本席對於案中幾位當事人的証供及誠信都有所保留。一直以來，蔡詠詩女士經常從唐雲珠女士的戶口中隨意借取金錢。雖然在1997年的7月份她已歸還了$1,220,000.00給唐雲珠女士，但事後她與及她的兒子亦再從有關鹽業銀行的戶口中借取共$210,000.00的金錢。似乎到目前為止，有關的金錢尚未歸還於唐雲珠女士。她雖然表示不同意利用唐雲珠女士的金錢以作投資美孚新邨物業，但本席不明何以她會參與有關購買美孚新邨物業的睇樓活動。但總結她的証據就是，她同意她是從唐雲珠女士的聯名戶口中借貸$120,000.00，而其子亦從該戶口中借貸$90,000.00。

22．而被告人方面，本席並不認為她向法庭提供了完全可靠的証供。到底有關購買美孚新邨物業的決定是否得到唐雲珠女士的同意，本席有所保留。但有關於該筆$1,220,000.00款項的用途方面，這並不屬於本案審訊的範圍之論，而就此所聽取的証供亦十分有限。因此，本席認為並不適宜在本案中就此問題作出任何事實上的裁決或評論。

23．但本案中原告人及被告人都同意有關物業所收取的租金，應該屬於唐雲珠女士所有。如果所有有關的借款以及裝修費用等，確是由唐雲珠女士同意及批准從有關租金的收入中提取，這當然不構成被告人有挪用有關租金的問題。況且，有關借款以及裝修費用等的總額根本超過本案涉及的租金總數。

24．本席認為在本案中最重要的一點就是原告人同意有關物業的所有租金應屬於唐雲珠女士所有，即使鍾蔡少杏本人亦無權使用。這些租金當然亦包括原告人所提出的申索。這表明有關涉案租金的實際利益應該歸唐女士所有，而非鍾蔡少杏女士。本席亦認為有關物業的實際業權(beneficial interest)仍屬於唐雲珠女士所有的可能性較高。因此，本席認為原告人不能以她個人的名義向被告人提出今次的索償。本席認為原告人並無權就有關物業的租金向被告人提出申索，本席認為只有唐雲珠女士方有權向被告人提出本案的申索。此外，原告人只透過其妹蔡少娟女士代表進行訴訟十分欠妥。蔡少娟女士在聆訊中未能向法庭提供任何鍾蔡少杏的書面供詞確認本案提出的申索及其理據，亦未能清楚解釋物業的業權所屬，甚至未有向法庭呈交涉案物業契據。就被告人所指有關物業的實際業權(beneficial interest)仍屬於唐雲珠女士所有，原告人並未能提出任何及駁。蔡少娟女士甚至未有依據法庭命令存檔任何證人供詞。本席實在不能只單憑蔡少娟女士在庭上片言隻字而接納其申索。本席認為原告人並未有提供足夠的証據去支持她在本案提出的申索。

25.就本案而言，原告人事實上並未能提出任何証據去反駁被告人指獲得唐雲珠女士同意動用有關租金的說法。如須就有關事實作出裁決，在衡量本案有限的証據以及在相對可能性的衡量下(balance of probabilities)，本席接納被告人已就有關租金作出合適交待，而所有有關的借款以及裝修費用等，確是由唐雲珠女士同意及批准合法從有關租金的收入中提取。此裁定當然只因應本案而作出，並不涉及有關該筆$1,220,000.00款項的去向或其他涉及唐雲珠女士的問題。相信有關問題只能在其他埸合解決。

26．基於以上理由，本席裁定原告人敗訴並撤銷其申索，同時亦裁定原告人須向被告人支付本案訟費，如訟費有爭議，則由法庭評定。而堂費的命令為臨時命令。

出席人士

原告人，由Ms Choi Siu Kin Anna （蔡少娟）代表出席

被告人，親自出庭應訊