Sunny Wong Yue Yiu 訴 堅域發展有限公司

LDNT000064/2002

LDNT 63 AND 64 OF 2002
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第63及第64號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年6月20日

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判 案 書

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1.申請人是18-A, Lot 1, 2, 4, 5, 6, 7 & 8 D. D. 33 ("18A")及18-E, Lot 1, 2, 4, 5, 6, 7 & 8 D. D. 33 ("18E") Tsung Tsai Yuen, Tai Po Kau, Tai Po, N.T.的租客。答辯人是18A及18E的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）授予新租賃。就LDNT64/2002一案，答辯人以下述的理由反對該申請 ：

"1) The tenant has caused unnecessary annoyance, inconvenience or disturbance to the landlord (Please refer to attachment 1-4).

2) Sublet House A to other party without the consent of the landlord.

3) The date of application (Form 22) submitted to the Lands Tribunal is more than two months after giving notice of Form CR105.

4) The landlord has warned the said tenant many times not to pollute the existing ground and its environment, which no sign of improvement except getting worse."

1.2就LDNT 63/2002一案，答辯人提出下列的反對理由 ：

"1) The tenant has caused unnecessary annoyance, inconvenience or disturbance to the landlord (Please refer to attachment one to four).

2） Sublet the common area of House E to other party without the consent of the landlord.

3） The date of application (Form 22) submitted to Lands Tribunal is more (than) two months after giving notice of Form CR105.

4） The landlord has warned the said tenant many times not to pollute the existing ground and its environment, which no sign of improvement except getting worse."

2．於2001年10月18日之後不久，答辯人代表業主向申請人送 達有關18A及18E的“業主終止租賃通知書”。在該些通知書上，業主以下述的理由反對申請人向審裁處申請授予新租賃 ：

"The tenant has caused unnecessary annoyance, inconvenience or disturbance to the landlord."

3．反對理由是否成立？

答辯人的証人陳龍輝先生指申請人向王道生先生（堅域發展有限公司的董事）傳真附載於反對通知書的1至4附件的文件，令他感到煩擾。這個反對理由是以《業主與租客（綜合）條例》第119E條(1)(d)為根據的。

“119E 業主對新租賃的申請作出反對

(1) 業主可用以下理由，反對租客根據第117(1)條提 出的申請；而該反對理由是在業主根據第119條或第119A(6)條（視屬何情況而定）發出的通知書內所述明的

(a) …………

(b) …………

(c) …………

(d) 租客對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾：

但除非審裁處信納業主已向造成該等煩擾、不便或騷擾的租客送達書面警告，而該等煩擾、不便或騷擾仍然繼續，否則，根據本段的理由不得確立；”

由於王道生或答辯人並無向申請人發出書面警告，故此這個理由不能 成立。

3.1答辯人向申請人送達的“業主終止租賃通知書”並無提述答辯人第2與第4個理由，它並不符合第119E(1)條的規定，故此答辯人不能依據第2及第4個理由作為反對的理由。再者，即使它可以這樣做，第4個理由亦不是第119E條所指明的理由，所以這個理由並非是有效的反對理由。

3.2就第2個理由而言，陳龍輝指稱於2002年2月17日，在他的工人知會下，他到達申請人的處所。在那裡他看到有一群人在18A與18E外的公眾地方正在進行宗教儀式。那群人的負責人對他說他們租了那 處地方。若有任何事情，他可以問申請人。那負責人不肯說出租金的款額。該人用手指向他附近的地方並說他們租了那處地方。那是18A及18E附近的公用地方。構成租約最重要的成份就是獨有管有權。上述負責人所指租用的地方既然是公用地方，無人能在該地上享有獨有管有 權，故此該地不能成為租賃之地。答辯人指申請人非法分租18A及18E的抗辯理由不能成立。

3.3根據第119E條(1)(e)的規定，“租客將其作為租客的處所或其部分用作或容受或准許用作不道德或非法用途”才構成反對授予新租賃的法定理由。答辯人指稱申請人非法分租的只是公用的地方，而非18A或18E，故此第119E條(1)(e)並不適用。

3.4申請人是於2002年3月5日向審裁處提出授予新租賃的申 請。有關18A及18E的表格CR105的日期是2002年1月4日。陳龍輝指該兩張表格都是於2002年1月4日以郵遞方式寄出的。他說那兩張表格應該是從香港寄出的。這說法顯示該些表格不會是他本人寄出的，因為如果是他本人寄出的，沒有理由他會說該些表格應該是在香港寄 出的。即使是他本人寄出的，如果他不能清楚記得郵遞的地方，他又怎會記起郵遞的日期。申請人則說他是在本年1月10日收到表格 CR105，而在3月5日向審裁處提出本申請。本席認為他是誠實的証 人，本席接納他的証供。一般郵遞通常需時一至三天，故此申請人是在答辯人發出表格CR105後的2個月內向審裁處提出本申請的。

3.5基於上述的理由，答辯人反對授予新租賃的理由全部不能成 立。

4．新租賃的租金金額

本席藉以決定新租賃的款額的証據，就只有由差餉物業估會署提供的下列參考處所的資料:-

說明：實用面積不包括附屬部份

Legend TGL= Timber cockloft

4.1第1及第4有關處所都沒有附屬部份，故此它們不是最適合的比較處所。第2有關處所的租金遠低於其它處所，故此它不是適合的比較處所。第3有關處所是戰前建造的，沒有附屬部份，而又不知道差餉 是否包括在租金內，故此本席認為這有關處所不是合適的比較處所，故此本席不會考慮這處所的資料。

4.第5有關處所的每平方米的平均租金是122.44元 (3,000元÷24.5)。第6有關處所每平方米的平均租金是93.18元 (2,600元÷ 27.9)。兩個有關處所每平方米的平均租金是107.81元 [(122.44元 + 93.18元) ÷ 2]。第5及第6有關處所都較申請人的處所接近公路，故此本席給予有關處所-5%的租金調整。經調整後的租值是每平方米102.42元。故此18A的租金應是3,103.326元 (102.42元×30.3)，而 18E的租金應是2,263.48元 (102.42元×22.1)。本席將18A及18E的 租金分別定為3,100元及2,260元。

4.4新租賃的租期

18A及18E的原有租期是兩年，本案沒有証據為何對此租期需要改變，故此本席將新租賃的租期定為兩年。

5．本席頒佈以下的命令 ：

1． 18A的租賃

（甲） 新租賃為期2年，由2002年5月1日起至2004年 4月30日止，每月的租金為3,100元；

（乙） 其他的租賃條件與現行的租賃相同。

2． 18E的租賃

（甲） 新租賃為期2年，由2002年5月1日起至2004年 4月30日止，每月的租金為2,260元；

（乙） 其他的租賃條款與現行的租賃相同。

5.1申請人的業主是堅域發展有限公司而不是Land Partner Surveyors Ltd.。後者祇是業主的代理人，故此申請人須以業主的名稱為答辯人才對。按《土地審裁處條例》第11條賦予的權力，本席將原來答辯人Land Partner Surveyors Ltd. 的名字剔除，而代之以堅域發展有限公司。

6．訟費

與訟雙方各自負責本身的訟費。

申請人：親自應訊。（無律師代表）

答辯人：由陳龍輝先生代表。（無律師代表）