謝林及另一人 訴 房屋署署長
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1. 本訴訟涉及房屋署署長及筲箕灣東駿苑業主，即謝林及陳麗珠夫婦。後二人是本案件上訴人，而房屋署署長則為答辯人。謝陳夫婦有意將二人所擁有位於筲箕灣耀興路33號東駿苑B座26樓9室物業 [居者有其屋計劃下住宅單位] 出售。因此向房屋署署長申請補回地價，換取房屋署撤銷早前從房屋署購入有關物業時所訂下不准轉售規定。由於不滿房屋署署長對該物業巿場價值評估過高，遂根據房屋條例附表第5(d)段，向土地審裁處就房屋署署長評估提出上訴。
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LDHA000008/2003 LDHA 8/2003 香港特別行政區 土地審裁處 房屋條例上訴申請編號2003年第8號
主審法官: 林潮義審裁成員 聆訊日期: 2004年3月8日 宣判日期: 2004年3月29日 _______________ 判 案 書 _______________ 1.本訴訟涉及房屋署署長及筲箕灣東駿苑業主，即謝林及陳麗珠夫婦。後二人是本案件上訴人，而房屋署署長則為答辯人。謝陳夫婦有意將二人所擁有位於筲箕灣耀興路33號東駿苑B座26樓9室物業 [居者有其屋計劃下住宅單位] 出售。因此向房屋署署長申請補回地價，換取房屋署撤銷早前從房屋署購入有關物業時所訂下不准轉售規定。由於不滿房屋署署長對該物業巿場價值評估過高，遂根據房屋條例附表第5(d)段，向土地審裁處就房屋署署長評估提出上訴。 2.謝林二人未有聘用專業人仕代為評估樓價及造分析報告，只告訴法庭根據一系列由2002年1月至2003年10月從網頁 (Internet) 取得東駿苑成交個案用作支持他們二人說法，即房屋署署長估值不合理。房屋署有聘用測量師作為專家證人，並提交估值報告。 3.有關物業座落於港島筲箕灣區一依山建築座數眾多建築群。有關物業為東駿苑之B座，面北向維多利亞海港，實用面積59.9平方米，屬二睡房類型。有關物業是位於整幢39層大廈中之第26層，樓齡略逾10年期。有關物業距離相鄰公共屋邨商場不遠，日常生活所需，一般都可以從該商場購得，但距離筲箕灣巿中心則頗遠，遑論地下鐵路會帶來方便。不過，有關物業所處環境，比筲箕灣巿區內一般樓宇來得清靜。對有關物業本身及四周環境解述，謝陳二人並無任何着墨，反而有關資料多來自答辯人專業證人報告。 專業證人觀點 4.專業證人名黃潤長，為譚希仲測計師有限公司僱員。該公司受聘房屋署署長為此次聆訊作證，給予估價方面意見。 5.黃先生以“直接比較”方式為估值之鑰，並選取6個於2004年9月至2004年1月期間東駿苑成交相類物業，就它們與有關物業在“樓層”、“景觀”、“成交日期”及“面積”方面差異作出價格上調整，然後得出有關物業所謂巿場價值。黃先生又有向法庭證實該6個成交物業為非房屋署所指定承購人購入的，所以其交易價格具參考價值。 6.就“層數”方面價格調整，黃先生以每高一層給予0.3%增幅。“景觀”方面，他給予有關物業及編號6物業評級最高，依次是編號3，再次是編號2、4及5。最劣評級是編號1。就此等評級再給予不同百份比調整 (無疑是一種主觀意見)。 7.就“面積”所給予價格調整，黃先生以實用面積距離有關物業實用面積59.9平方米較遠成交物業 (即40.7平方米者) 給予6%調整，較接近的 (即50.3平方米者)，則給予2%調整。此外，黃先生亦有就交易時間差異調整成交物業價格。他大致上是根據“中原領先指數”作出調整的。 分析/結論 8.法庭不能接受上訴人所提供東駿苑交易個案作為估值基礎。其一理由是上訴人並未有將其中不屬於“非房屋署署長所指定買入者”交易從“屬指定買入者”交易篩選出來，法庭在欠缺基本資料 (即沒有田土註冊處紀錄)之下，沒有此能力判別何者屬前者交易。其二理由是上訴人沒有逐一就交易物業比較有關物業之優劣。其三理由是該等物業交易日期大部份距離估價日期逾六個月。 9.證人黃先生提供六個近期東駿苑成交個案作估值之用。黃先生證實近六個月來該屋苑成交個案只有該六個是不受原合約限制買入者資格的交易 (即洽購人是非房屋署所指定人仕)。雖然黃先生並沒有提供該6個月內所有東駿苑交易，也沒有將該6個成交個案土地註冊資料呈交，法庭沒有理由質疑黃先生就此方面不誠實，法庭接納專家證人所提交六個成交個案資料用作評估之用。 10.黃先生以0.3%加減幅，作為調整高或低一層物業價格。法庭對這一處理方式抱有懷疑。根據房屋署署長代表所提交當年東駿苑售樓價格 (即證據編號R2)，除頂層38樓外 (價格稍低於對下一層)，20或21樓以上單位價格，每高一層只是售價向上提高0.076%，只有20或21樓以下單位，才獲得較大調整幅度，即0.3%。法庭百思不得其解，何以此現成指標不獲黃先生採納。如果買賣雙方對高或低一層價值觀有改變 (及如何改變)，黃先生須提出交易數據證明。否則法庭不應謬然否定房屋署本身龎大買賣資料所造成買賣指標。 11.黃先生是將座向 (即向東、南、西或北) 優劣吸納在他對景觀評級之內的。因此他的評分，不純然是該物業所面對景物。法庭對他就各個物業評級大至上接納。 12.黃先生又按物業面積作出價格上調整，即較大面積者每平方米價格略為下調。他沒有解釋這處理方式理據，相信是跟隨坊間一般大量買賣時會給予買家折扣。法庭認為對不同大小交易數量 (或作面積) 有單位價格上差異，其原因不外乎二個。其一是生產成本 (包括行政及推廣費等等) 因規模增大而減低。其二是供求失衡 (多屬短暫性質)，以致小單位每平方米價格較高。規模經濟出現起點，並非每個不同類型生產都相同，也不是按比例而走的，因為不同生產其生產基本單位大小和組合都不盡相同，不能一概而論。如果是因為供求失衡，論者亦要提出論據，指出該段時間確有此一巿場現象。黃先生在這二方面俱付諸闕如。 13.庭上，黃先生曾獲邀就證據編號2數據作出分析，以求得出一些結論去支持其說法。可是，黃先生只就A座26樓第5及6室價格作出分析，指出5及6室分別是50.3平方米和40.4平方米而每平方米價格分別是22,674元及22,844元，因而大單位可獲得如其在估價表內所展列2%至6%價格差距。這個驗證方式，無疑粗疏。而且22,674元與22,844元相距亦只有0.75%，與2%至6%何涉。何況6室是單邊單位而5室則不是。 法庭就此問題已多番着墨，毋庸再置言，雙方可參考近期LDNT 155/2003、LDNT 118/2003、LDNT 115/2003、LDNT 1/2003及LDNT 41/2003判詞。 14.黃先生就交易時差方面，是利用“中原領先指數”作價格調整之用。他未有解釋何謂 "領先指數"。法庭疑慮是可能亦有“中原落後指數”存在。姑無論有否“落後指數”，“領先指數”一詞顯然是指該指數是從一些統計數字去推敲巿場未來趨勢/走向。“落後指數”則是指該些統計數字是展示過去一段時間的走向。要調整二個不同時間的交易價格，要的是後者所屬統計數字，差餉物業估價署所提供的，就是後者數字。“中原領先指數”是否也屬後者不得而知，法庭無暇深究，亦不適宜偏面去探查，因為提供解釋或調查責任，是申辯雙方而非法庭。不過，從黃先生所提交兩組指數，可以看到分歧是存在的。差餉物業估價署指數 (中小型物業) 所顯示2004年9月份比8月份上升4%，10月份又比9月份上升3.5%，11月份又比10月份上升0.8%，而12月份則比11月份下降了0.15%，2004年1月份及其後時段，則欠缺所需統計數字。大致上價格是自2003年8月之後向上爬升，不過升幅漸趨緩和至11月份達高位而稍作調整，相信2004年1月及2月份亦維持在該高位而沒有具體變動。中原領先指數則是9月份有2.4%升幅，而10月較9月上升5.5%，11月則較10月上升3.3%，12月同樣比11月，再升3.3%，而2004年1月則比12月升幅稍降至2.6%。但2月份相較1月又再回復3.5%升幅。“中原領先指數”顯示價格自2003年8月起保持一衡常上升軌跡。二種指數顯示二個並不全然相同價格走向及升幅。問題除前文所觸及領先指數的制定成份外，亦有可能產生自該中原指數並非是適用於中小型住宅，而是全港所有住宅。果如是，則採納“中原領先指數”而放棄“差餉物業估價署指數”非明智之舉。 15.基於上文分析，法庭得出黃先生估值須修正如下：-
16.判令
第一上訴人：親自應訊。 第二上訴人：由第一上訴人代表。 答辯人：由黃鴻華代表。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||