Wong Wah Wing Alex and Another 訴 Lee Po Lai and Another

HCA005190/1998

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號1998年第A5190號

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主審聆案官：陸啟康聆案官

審訊日期：1999年7月8日

發出裁決書日期：1999年7月23日

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評估損失裁決書

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1. 本案源於原告人與被告人之間的一宗買賣物業的交易。

2. 兩位原告人前爲位於新界元朗柏麗豪園第2座1字樓D室及地庫第2層137號車位（“與訟物業”）的註冊業主。於1997年10月1日，兩位原告人以賣家的身份簽署一紙臨時買賣合約（“與訟合約”），以港幣$4,100.00把與訟物業售予兩位被告人。可是後者沒有根據合約的有關條款在1998年3月15日前完成交易。其後，原告人接納被告人的悔約，並沒收被告人所已繳付的按金共$410,000。原告人亦隨即在市場放盤出售與訟物業，可是他在兩個月後才可以成功以$2,280,000把與訟物業轉售予第三者。

3. 基於被告人的悔約，原告人入稟法庭要求賠償。因被告人在答辯書中承認悔約，本席已經在1998年7月20日頒令原告人可取得被告人在責任上敗訴的判決。其後在1998年9月22日，鍾禮善聆案官亦批准排期進行今次評估損失的聆訊。

4. 在聆訊中，第一原告人親自出庭作供，並向法庭陳述他與第二原告人因被告人悔約而所承受的損失。爲了支持他們在索償，原告人亦傳召專業測量師廖敬棠先生出庭作証。相反，被告人沒有向法庭提出任何証供。

5. 綜合而言，原告人向法庭提出以下四項索償。

（一）與訟合約與轉售合約的樓價差額

6. 此項索償的金額爲$1,820,000（即與訟合約售價$4,100,000及轉售合約售價$2,280,000的差額）。

7. 根據第一原告人的証供，他在被告人悔約後便立即把與訟物業在三間較具規模的地産代理放盤求售。起初，原告人要求的售價是$3,000,000。可是當時香港的物業市場正受着亞洲金融風暴的衝擊，所以市場上沒有買家表示有興趣以這價錢購入與訟物業。最終在1998年5月中的時間，市場上有一位買家出價$2,080,000洽購與訟物業。經雙方商討後，原告人在1998年5月20日成功轉售與訟物業予此位第三者，作價$2,080,000。

8. 爲了支持此項索償，原告人亦傳召測量師廖先生作証。聆聽過他的証供後，本席接納他是可靠的專家証人，並相信他向法庭提供的專家証供屬實。

9. 根據廖先生的証供，與訟物業在被告人悔約的日期（即1998年3月17日）及轉售日期（即1998年5月20日）的估值分別是$3,080,000及$2,523,000。雖然原告人轉售與訟物業的價錢是低於他當時的估值，但廖先生亦接受這個售價不是過低。根據他的專家証供：

這些負面的因素都可能影響買家購置與訟物業的意慾，所以廖先生認爲轉售的價錢亦屬合理

10. 本案的關鍵在於原告人有否採取適當及合理的行動來減低被告人悔約所導致的損失。聆聽過第一原告人的口供後，本席接納他乃誠實及可靠的証人，並相信他沒有誇大証供之嫌。本席相信當時的市場並非理想，所以原告人才有困難以較高的價錢轉售與訟物業。

11. 第一被告人辯稱，市場上四月份的成交價比五月份爲高，倘若原告人在四月份轉售與訟物業，成交的價錢應爲較高。可是大家不要忘記，物業市場不是一個「完美」的市場（perfect market），市場內的資訊不是百份之一百流通，所以原告人不一定知道其他物業在四月份的成交價錢。再者，根據廖先生當時的估值，原告人在被告人悔約後對與論物業的叫價非常合理，可是因爲當時市場的因素，沒有買家表示有興趣洽購與訟物業，原告人才有困難以較高的價錢轉售。

12. 聽取了原告人所提供的証供，本席相信原告人以盡其所能以較高的價錢轉售與訟物業。再者，原告人亦沒有耽誤太長的時間，轉售的合約只是在被告人悔約後約兩個月的時間內簽署。因此，本席接納原告人已採取適當及合理的行動來減低自己的損失，並裁定他們可以全數追討樓價的差額。

（二）額外繳付的開支

13. 因爲被告人的悔約，原告人需要繳付以下的額外開支：

14. 這些開支皆因被告人悔約所導致的。再者，索償的金額亦屬合理，並有單據及有關文件支持，所以本席裁定原告人可全數追討以上的額外開支。

（三）利息的損失

15. 倘若被告人履行與訟合約，原告人便可以在交易完成當日取得$3,690,000的樓價尾數。扣除原告人所欠$2,582,000的銀行按揭貸款，原告人還可以取得$1,108,000的現金。可是因爲被告人的悔約，原告人便不可以取得這筆金錢，所以他們要求被告人賠償因沒有取得這筆款項而少賺了的利息。

16. 本席認爲利息的損失亦是被告人悔約所導致的，所以裁定原告人此項索償得直。關於利率方面，原告人在聆訊中沒有提供有關利率的証據，但要求法庭以年息10%計算。可是，假若原告人把所得的金錢存入銀行賺取利息，所得的存款利率亦不會有10%那麽高。因此，本席只批准原告人以5.77%，即現時法庭裁決的利率減半，來計算利息的損失，日期由1998年3月15日（即與訟合約的成交日期）至1998年7月31日（即轉售合約的成交日期）。

17. 基於以上的分析，此項索償的金額可計算如下：

$1,108,000.00 x 5.77% x (138/365) =24,171.40

（四）印花稅的開支

18. 根據與訟合約的條文，被告人需要繳付交易的印花稅共$90,000。可是因爲他們的悔約，香港政府便有權根據印花稅條例要求原告人以前註冊業主的身份繳付這筆費用。因此，原告人亦要求被告人就此作出賠償。

19. 可是詳細考慮過有關的理據後，本席不接納此項索償得直。在評估損失的過程中，法庭只可以考慮原告人的實際損失。根據有關的條例，香港政府有酌情權根據個別的情況來決定是否追討這筆款項。在本案中，政府在與訟合約訂立後一年多的時間還沒有向原告人追討這筆費用，所以原告人需要繳付此費用的機會並不大。因此，本席不接納原告人可追討這方面可能會付出的開支。

總結

20. 基於以上各點分析，本席可以總結原告人所得到的賠償如下：

本席接納原告人可取得以上賠償金額的利息，以現時法庭的利率11.54%計算，日期由1998年7月31日（即轉售合約的成交日期）至本裁決日爲止。

21. 最後，本席頒令原告人可以取得這次評估損失整個程序的堂費。如訴訟雙方不能同意堂費的金額，此金額可交由法庭來評核。以上關乎堂費的命令是臨時命令。如任何一方不向法院申請另作判令，則此臨時命令將於本裁決書發出日期的14天後，自動成爲永久的命令。

原告人：由戴恩律師行的陳律師代表

第一被告無律師代表

第二被告人缺席

上訴法庭撤銷被告人提出的上訴。請参閱 CACV226/1999 日期: 2000年6月2日