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LDBM000063/2000
LDBM 63/2000
香港特別行政區土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2000年第63宗
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Leung Yin Ling |
申請人 |
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訴 |
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The Incorporated Owners Of No.165,
Wong Nai Chung Road |
答辯人 |
主審法官: 周兆熊法官
宣判日期: 2000年11月28日
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判 決 書
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1. 申請人是香港黃泥涌道165號6樓的業主，而答辯人是黃泥涌道165號大廈的業主立案法團。
2. 2000年2月22日，申請人提出申請，要求本審裁處頒佈下列命令：
"1. An Order that the Respondent shall comply with the requirements in Section 27(1) and (1A) of the Ordinance with such necessary directions as this Honorable Tribunal shall deem fit, On The Grounds that the Respondent has defaulted in compliance with the said section 27(1) and (1A) for many years. For the purpose of this Application, the Applicant only applies for the compliance of the said Section for the past 6 years.
2. An Order that the Respondent do supply copies of the following documents to the Applicant for which written request thereof has been made to the Respondent by the 2 letters of Messrs. Chung & Kwan, Solicitors for the Applicant, to the Respondent dated 16th December 1999 and 25th January 2000 :-
(a) The income and expenditure accounts and balance sheets prepared under Section 27 (1) for the past 6 years, pursuant to Paragraph 3(a) of the Sixth Schedule of the Ordinance; and
(b) Summaries of the income and expenditure since January 1999 prepared under paragraph 2 of the Sixth Schedule of the Ordinance, pursuant to Paragraph 3 of the said Sixth Schedule.
3. An Order to vacate the registration of the Memorandum of Charge purportedly registered by the Respondent in the name of "165 Wong Nai Chung Road Owners Incorporation (H.K.)" in the Land Registry by Memorial No.6108707 against the property of the Applicant, namely 5th Floor, No.165 Wong Nai Chung Road......."
3. 《建築物管理條例》第27條有以下的規定：
“（1） 除第（3）款另有規定外，管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15個月內及其後每12個月製備收支表及資產負債表，兩者均須由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，並在按照附表3第1（1）段召開的業主周年大會上提交法團省覽。
（1A）第（1）款所提述的收支表及資產負債表，須由法團聘請的會計師或法團藉業主大會通過的决議所批准的其他人審計，該會計師或其他獲批准的人，須核證該收支表及資產負債表為法團在關乎收支表及資產負債表期間的財務往來的真實及恰當紀錄，但受他認為適當的附帶聲明（如有的話）所規限。
（2） ...................
（3） 如有違反第（1）款的規定，管理委員會的每一委員均屬犯罪，一經定罪，可處罰款$2,000，除非證明
(a) 犯罪未獲其同意或默許，且
(b) 在該情況下已盡其應盡的努力，以防止罪行的發生。
（4） ...................
（5） ...................”
4. 針對首2項的申請，答辯人有下列的抗辯：
“（1）法團每月有收支表公佈貼出，1999年度資產報告表，收支年報表，均己公佈貼出（附呈為證）。關於賬要送會計審核，梁燕玲十年不交費，法團收入短絀，希梁燕玲出此費。
（2）法團歡迎所有業主查賬，並張貼佈告通知，未見梁燕玲前來，如現要副本，請先文影印工本費；
反對通知書內附有下列文件：
（1）香港黃泥涌道165號 - 167號業主立案法團資產報告表（1999年12月31日）
（2）香港黃泥涌道165 - 167號業主立案法團收支報告表（本年度由1999年1月1日至1999年12月31日止年報）
5. 上述兩項文件內並無任何紀錄顯示這二份文件曾由第（1A）款所指明的人審計或核證在有關期間為法團的財務往來的真實及恰當的紀錄。
6. 黃泥涌167號是另一業主立案法團。答辯人的代表李寶強先生在本案提堂時告知本庭，在過往，165號與167號的兩個業主立案法團，都是一同舉行業主大會，而165號及167號兩座大廈的收支，都是混合計算的。在所有呈堂的証物中，亦祇有一份黃泥涌道165號及167號業主立案法團的1998年週年年會會議記錄，紀錄的第（5）項顯示大會通過1997年4月至1998年3月的收支表，但此年會是兩個法團共同舉行的。
7. 1999年12月16日，鍾沛林律師行（代表申請人的律師行）致函予當時代表答辯人的律師行（曾陳胡律師行）要求答辯人向申請人提供下列文件的副本：
"(a) The income and expenditure accounts and balance sheets prepared under Section 27(1)for the past 6 years, pursuant to paragraph 3 (a) of the sixth schedule of the Ordinance.
(b) Summaries of the income and expenditure since January 1999 prepared under paragraph 2 of the Sixth Schedule of the Ordinance, pursuant to Paragraph 3 of the said Sixth schedule."
8. 2000年10月18日，鍾沛林律師行收到答辯人以下的文件：
（甲）1996年至1999年之核數報告；
（乙）1996年至1999年之賬目。
9. 該律師行於11月7日致函知會答辯人，基於下述原因，它不能接受上述文件內容：
“（一）由上次上庭至今，法團並沒有召開業主大會，通過非專業核數師作出核數報名，及審核人是馮妙華。
（二）馮妙華並沒有在核數報告上簽署。
（三）核數報告並沒有根據法例由立席及秘書或司庫簽署。
（四）核數報告亦無註明簽署日期。
（五）為何96, 97及98年度之銀行滾存均是同一數字$1,008.50。另一方面，核數報告並沒有列出公共電錶按金及維修基金。
（六）至於賬目方面，亦沒有法團人員加簽或蓋章，以茲確認。”
10. 上述的証據顯示答辯人並沒有按第27條備存法團的帳簿或帳項紀錄或其他財務紀錄。答辯人現時所管有的帳簿或帳項紀錄，亦不符合第27條的規定。
11. 答辯人是於1987年5月27日成立的，根據27條的規定，從該日計起答辯人須在其後每12個月製備收支表及資產負債表，兩者均須由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，並在業主周年大會提交法團省覧；兩者又必須由（1A）款所提述的人審計和核證二者是在有關期間為法團的財務往來的真實及恰當紀錄。
12. 申請人的第1項申請，是要求本席命令答辯人在以往6年，遵守第27（1）（1A）條的規定，但第（1）及（1A）的條款對其所指明的作為，是有時間上的規限的。以往的6年己過去，答辯人是不能在現時作出它在以往6年期間所須作出的行為。本席根本上不能下令答辯人在現時履行在過往6年期間遵守第27條的規定。答辯人有可能己違反第27（1）條的規定，因而犯罪，但這是另一問題。申請人的第1項申請是不恰當的。
13. 由於答辯人並無按第27條行事，所以它並無第2項申請所提述的文件，它亦因此無可能提供該些文件的副本。第2項的申請亦是不恰當的。
14. 1994年9月2日，基於申請人拖欠7400元管理費的原故，答辯人在土地註冊處針對的物業註冊一項扣押令。
15. 申請人質欵答辯人所收的管理費是否合法，並否認她有欠繳管理費。與訟雙方己在2000年初就欠繳管理費一事達成和解協議，但雙方卻未有就解除扣押令一事作出任何商討。
16. 2000年1月25日，鍾沛林律師行致函答辯人，要求它盡快解除押記；如它在14天內不順應它的要求，它便會採取法律行動。
17. 建築物管理條例第19條有以下的規定：
“（1）如公契規定，業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項，某人即可將該業主的土地權益出售，或於工地註冊處針對該業主的權業註冊一項押記，則儘管公契的條文有所規定，法團而非該人亦可循同樣方式，受同樣條件的限制，行使上述出售土地權益或註冊押記的權力，猶如法團乃公契所提述的人一樣。”
（原文無劃線）
18. 165號大廈的公契並無賦予答辯人針對該大廈的業主在土地註冊處註冊押記的權力，故此答辯人於1994年9月2日針對申請人的物業而註冊的押記是毫無法律根據的，故此本席裁定第3項申請得直。
19. 本席頒佈下列的命令：
（1） 首2項申請被撤銷。
（2） 第3項申請得直，答辯人須盡快解除在土地註冊處針對申請人物業的押記。
20. 有關本案的訟費，本席頒下臨時的命令：申請人須支付答辯人本案1/3的訟費，如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭訂定，如與訟雙方不在14天內對此臨時訟費命令向本席提出申請，則此命令作實。
申請人：由鍾沛林律師行代表。
答辯人：由李寶強先生代表。
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