程東明 訴 源豐澤有限公司

DCCJ001203/2003

DCCJ1203/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2003年第1203號

--------------

--------------

主審法官：區域法院黃永輝法官法庭聆訊

審訊日期：2004年7月8日及2004年7月9日

頒下判詞日期：2004年7月22日

--------------

判詞

--------------

1．原告人是尖沙咀金巴利道16號香檳大廈B座4樓D室的C房租客。被告人是這層樓的業主。原告人聲稱他可以與家人獨家用厨房側的厠所及與其他住客共用廳與及厨房。於2003年1月被告在沒有他同意下更改租約強行將那厠所一分為二及減去厨房三呎地方用作新增厠所，現申索要求業主拆除所建之新厠所及回復厨房被減去三呎之面積。

2．被告人答辯聲稱該厠所為所有租客共用，但原告人自1999年至2002年多次堅持不容許其他租客使用該厠所，所以為避免將來租客與原告人衝突，所以將厠所分割為兩個厠所。又因原告人擺放了很多家具在廳的部份，所以反申索禁制原告人及他的家人或代理人擺放傢俬雜物、電腦、音響等等在廳。

厨房側厠所的使用權

3．原告作供說於1978年從二房東租C房時已經說明他要用厨房側的厠所。那厠所一部份用作沐浴地方。沐浴地方在地上鑿了一條渠作去水用途，因滲漏99年初要作修葺。

4．1966年二房東離去後他成為被告的租客。

5．於99年5月被告用表格101向土地審裁處申請新租賃，因時間上出錯所以取消，於1999年11月被告再發出表格101向土地審裁處申請新租賃。

6．於2000年3月14日原告用表格22土地審裁處編號LDNT 87/2000申請新租約。在處所的地址及用途的一欄原告填寫下列字句：“尖沙咀金巴利道16號香檳大廈B座4樓D室（客廳中86平方呎板間房（c）（其餘客廳，厨房及厠所公用），在租金一欄被告填寫下列字句：“97年8月1日起加至每月2,000元”。

7．該案於2000年6月16日在周兆熊法官席前聆訊。頒令是“在雙方同意之下，本席授予申請人二年新租約，租賃期由2000年7月1日起至2002年6月30日止，每月租金為2,000元”。

8．原告人在供詞說二房東確曾如此言明“租C房則用厨側小厠，無講要與任何人或房共用”。這並不等如他可以獨佔那厠所，而且他自己在表格22已明確地指出客廳，厨房及厠所公用，所以毫無疑問那厠所並不是原告人專用。他租的只是C房，所以他可以專用的只是C房的範圍內並非其他的地方。其他的地方都是業主擁有。

業主是否有權更改厠所及厨房

9．基於該住所除C房外，其餘的地方都是業主的擁有，所以業主有權更改厠所及厨房。

10．在厨房側的厠所，沐浴去水的只是將地台鑿一條渠去水令至滲水，所以並不是適合沐浴。修改厠所照被告所講是原告要求獨用厠所，而且經修改後可以令原告人有自己私有厠所及改善衛生，原告也承認比以前清潔。經修改後，厠所由原有的3呎6吋長伸長至5呎有多，有足夠地方沐浴。

11．原告人所提出被告要修改厠所及發出表格101是想把他趕走完全沒有理據。表格101只是要求新租賃，原告人並沒有看清楚那表格，連他的代表律師也這樣陳詞。這表示他們不清楚表格101的運作，也表示他們連刪去第二欄也看不到。再者也沒有證據業主想趕走他。業主要求新租賃已表明了業主的心意並不是想趕走他。

12．本席認為修改厠所並無不妥而且改善了衛生設施，因此判原告的申索不成立而撤銷原告的申索。

客廳的使用權

13．客廳並沒有租與任何租客，因所有住客要經過客廳才可以進入厨房所以客廳是共用的。至於租客在沒有業主正式同意下擺放傢俬雜物在廳裡只是表示業主當時沒有明確指示批准。在法律上是隱含暫時的批准(Implied Licence)，並不是他們有權可以在那裡長期擺放傢俬雜物。業主可以給予適合時間通知搬走。

14．照片顯示出客廳所有傢俬雜物都是原告人擺放在那裡，他說廳是公用有什麼地方“針都可以插得落”都可以擺放傢俬雜物。這表示他完全不明白公用的意思或強詞奪理。

原告是否有權擺放傢俬雜物在廳裡

15．因原告擺放傢俬時被告業主並沒有即時反對，正如上述只是一個隱含暫時的批准，所以直至業主通知取消這批准他是有權在那裡擺放傢俬雜物。本席不同意如原告律師陳詞是“放棄或不堅持要求（waiver）因原告租只是C房，業主並沒有堅持或要求他不可以擺放傢俬雜物在廳裡。所以原告也沒有破壞租約，業主也沒有放棄或不堅持要求，所以原告律師的論據也不成立。

被告的反申索

16．因被告並沒有通知或給予原告人適當時間通知他要搬走廳裡的傢俬雜物所以本席判被告反申索不成立。

結果

訴訟費

18．暫令訴訟費：各方自付訴訟費即（No order as to costs）。

出席人士： 王婉芝律師行律師岑麗冰小姐，代表原告人

黃耀德律師事務所律師黃耀德先生，代表被告人