康業財務有限公司 訴 李來及另一人

DCCJ006003/2002

DCCJ6003/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第6003號

主審法官：區域法院陳江耀法官

審訊日期：2004年6月8至9日

判案書日期：2004年6月9日

_________

判案書

_________

1.原告人的索償是簡單而直接的，原告人是一間註冊的放債人，它曾經借予兩被告人三筆款項，數目為$150,000、$50,000及$50,000，而貸款協議日期為2001年11月1日、2001年11月20日及2002年2月6日。兩被告人按揭了一物業予原告人，以支持這三筆貸款，該按揭日期為2001年11月1日，物業是註冊在新界北區土地註冊處的新界第94約第388地段G部分的第二部分的餘下部分。第一被告人為該物業的業主。

2.兩被告人未能根據協議還款，原告人於是在2002年7月27日經何啟華律師事務所，發信向兩被告人追討貨款的本金及利息。這三筆欠款的本金和利息已在信中清晰列出。

3.兩被告人承認欠原告人的貸款及利息，但他倆辯稱他們已為該物業找到一個買家，並在2002年8月9日與買家達成買賣合約，以$600,000將物業出售，所以他倆便經吳培基律師事務所向原告人索取該物業的契據，以便買方查核。但因原告人沒有提供所需契據，買賣於是未能成交，兩被告人於是向原告人反申索$600,000。他們更要求將他們欠原告人的款項從$600,000中扣除，並在他們應得的賠償中加上利息。

4.兩位被告人傳召了吳培基律師行的一位周慶明(譯音)先生作證。周先生向法庭呈交了一封2002年8月10日由該律師行致原告人的信的副本，這封信要求原告人提供該物業的契據予該律師行。周先生更呈遞一封兩被告人致原告人的授權書的副本，他倆以該文件授權吳培基律師行處理上述物業。周先生更呈堂一份傳真記錄，證明該行在2002年8月10日上午11時09分，曾將兩頁文件傳真予原告人。周先生並說他是親自把這兩份文件傳真予原告人的，而後來這兩份文件是由他的律師行的一位信差，以郵寄方式再送交原告人。

5.原告人傳召了兩位證人，就是陳小玲(譯音)(Kat)及陳詠詩(譯音)。陳小玲曾是原告人的信貸管理員，現已離職，而陳詠詩是原告人現時的高級經理。他們說第一次看到吳培基律師行2002年8月10日的信，是在2002年9月9日。在這天，第二被告人將這信件和一份臨時買賣合約傳真予陳小玲。但她們說在這天前，她們及原告人的其他僱員從沒有見過這封信或這臨時買賣合約。不過陳小玲承認在9月9日前，她曾與第二被告人在電話上交談，而從第二被告人處了解到他們已採取行動去出售該物業，並已找到有興趣的買家商議。但陳小玲否認知悉吳培基律師行已向原告人索取該物業的契約，以便查核。

6.本席接受被告人的說法，認為吳培基律師行2002年8月10日要求提供契約的信件，是應該以傳真和郵寄方式送了給原告人，但這份傳真和郵寄的信件並沒有被送到陳小玲或陳詠詩的手中。這便解釋到為甚麼原告人沒有向吳培基律師事務所提供該物業的契據，但本席不認為這是個故意的失誤。不過，本席仍須考慮究竟這失誤，有沒有構成原告人違反了對被告人應付的法律責任，若原告人沒有違反任何法律責任，被告人便不可向原告人作任何反申索。

7.此案沒有證據談及贖回已按揭的土地的慣常處理方法，所以本席不願意在此案決定原告人，是否有責任向按揭者提供已按揭的物業的契據作參考。雖然本席傾認為放債人是沒有這個責任的，但若本席的觀感是錯誤的話，而法律上放債人是有責任提供已按揭的物業的契據給按揭人參考的，那末本席便須要考慮若原告人違反了這個責任，是否需要對被告人作出賠償。若原告人違反了這個責任，而這個違約的行為曾引致被告人蒙受損失，原告人當然應該對被告人作出賠償。反之，若被告人並沒有因這違約行為而受損，原告人便無須向被告人作任何賠償。

8.第一被告人的證據顯示，他與買方賴女士所達成的協議，是要滿足了三個先決條件後，才可作實。這三個先決條件是：

(一) 這物業是可重建為三層高的樓宇；

(二) 重建是無須向政府補地價的；及

(三) 買家是毋須向政府繳付行政費用，便可重建。

9.第一被告人說他知道這項重建是需要繳付大概$110,000行政費予政府，而他是須要用賴女士繳交的買賣按金，以繳付這行政費。但在被告人未繳交行政費前，買賣是未作實的，而在買賣未作實前，他也不能要求賴女士繳付買賣的按金，以繳付這行政費。在被問及他會如何處理這問題時，他說沒有與賴女士商討過這問題。事實上他當時並沒有$110,000以繳付政府所須的行政費，所以根據他的說法，他是不可能履行買賣中的先決條件，而賴女士並毋須與他成交這宗買賣的。雖然原告人沒有提供契約予吳培基律師事務所參考，但這沒有破壞這個買賣，因這買賣仍未作實。這個買賣不能成交，是因為第一被告人未能繳付政府所須的行政費，而未能滿足其中一個先決條件。

10.根據第二被告人所述，這個買賣還需要北區地政署確認這物業可重建為三層高的樓宇，而重建是毋須補地價予政府的。

11.在呈堂的文件中，政府確有一封給第一被告人有關重建和補地價的信件，但日期是2003年4月8日。所以在第二被告與陳小玲於2002年9月9日聯絡時，政府還未確認這物業是否可重建和重建是否需要補地價。第二被告人說賴女士當時是同意等候長達一年的時間，以待政府發出確認書。既然賴女士已同意等候政府的確認書，她沒有理由不等候原告人的契約。2003年4月8日距離2002年9月9日超過半年，所以若然賴女士是願意等候政府的確認書，她沒有理由在9月9日前，因未收到契約而拒絕成交。第二被告人在被盤問時說，賴女士是可以接受政務處的口頭確認，但當再被追問時，他又不敢說賴女士是不須要政府的書面確認，第二被告人在這方面的證供是含糊的。他更曾說漏了嘴，謂賴女士可能估計樓價會下調，亦可能以更低價錢購買到另一物業，所以沒有成交這個買賣。

12.本席不接受第二被告人所說，謂賴女士不成交是因為原告人未有在2002年9月8日或之前提供契據。因為這宗成交最主要的先決條件，是政府會否容許該物業的重建和重建是否要補地價，而政府並沒有在2002年9月8日或之前對這兩問題表態。政府的文件是在2003年4月8日才發出，而且該信件也沒有確認重建是毋須補地價的。反之，該信件說行政費雖定為$23,000，但可能因要補的地價的數額，而須要提高行政費，所以這封信根本不可能滿足賴女士的先決條件。

13.無論根據第一被告人的證據或第二被告人的證據，本席都認為這宗買賣之未能成交，與原告人無關，所以本席不接受兩被告人的答辯和反申索的理由。

14.本席亦在此一提，第二被告人的證據與陳小玲的證據，有部分地方有矛盾，本席願意採納陳小玲的證據，而不採納第二被告人的證據，是因為第二被告人的證據有多處是含糊、牽強，而且有部分說法是在書面陳述書內沒有提及的。

15.本席更提出一點，就是原告人在2002年9月9日從傳真機收到的書面臨時買賣合約，並未根據《印花稅條例》繳付印花稅。根據該條例，本席不能考慮這合約，所以本席沒有接受這合約作為證據的部分。不過，要是本席在作出判決時，將這合約也撥入證據和考慮範圍內，本席的決定也是一樣。

16.最後，本席判原告人得直，兩被告人須付予原告人在申索陳述書中所要求的三筆款項(已在文件冊第14與15頁中列出)，及這三筆款項已累積的利息和繼續累積的利息的利率。本席並判原告人可向被告人收取這案的堂費及聘用大律師的費用。

出席人士：

劉智慧大律師，由周卓立陳啟球陳一理律師事務所延聘，代表原告人

第一被告人出席，並無律師代表

第二被告人出席，並無律師代表