Bowring Centre Owners Committee 訴 Lee Fung King

LDBM000228/2003

LDBM 228/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第228號

主審法官: 周兆熊法官

審訊日期: 2004年1月13日及5月6日

宣判日期: 2004年7月19日

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判 案 書

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1.申請人是位於九龍油麻地吳松街154-164號寶樂大樓內的寶靈商業中心（“商業中心”）的業主委員會，而答辯人是商業中心3字樓Shop 1的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處頒令答辯人繳交由2001年1月份至2003年7月份的管理費、利息、及訟費。答辯人承認她沒有繳交管理費；她辯稱申請人無權向她收取該些費用。

2.寶樂大樓是於1973年建成的大廈，它是一幢16層高的大廈，由商場和住宅兩部份組成，商場佔大廈地下至三樓以上是住宅。它的公契和分公契是分別於1973年及1981年訂立的；它的業主立案法團（“法團”）成立於1978年。

3.答辯人的證人馬中明（1999年10月至2003年10月法團管理委員會的主席）指申請人是由商業中心某些業主擅自組成，其成立的程序和運作沒有遵從分公契的條款，亦沒有知會法團，而法團從來沒有同意由申請人管理商業中心，但他沒有說明申請人成立的程序在那方面不符合分公契的條款。法團於2001年10月28日舉行業主大會，以下是會議紀錄部份的內容 ：

“馬主席…………講解是次再召開業主大會的因由：由於寶樂大樓與寶靈商業中心一向是分開管理，而寶樂大樓亦尊重寶靈商業中心自行管理的方式，故多年來寶樂大樓業主立案法團的成員並沒有寶靈商業中心的業主參與…………”

上述的內容否定法團從來沒有同意申請人管理商業中心的說法。

4.證物A2顯示，在2000年12月8日，商業中心舉行由業主委員會召開的第11屆業主周年大會。很明顯，“第11屆”的名稱顯示，商業中心的委員會早在2000年12月8日之前已成立，它必定在成立後實施對商業中心的管理，如果申請人不是按照分公契的規定成立，它便是一個不合法的組織，這組織無權代替法團管理商業中心，而法團必須盡快採取行動，取締這非法組織。但直至本案審訊之日，法團並無向法院提出訴訟，要求將它解散。這理由必定一如2001年10月28日會議記錄所顯示，寶樂大樓與寶靈商業中心一向是分開管理，而寶樂大樓尊重商業中心自行管理的方式，因而法團並無採取把申請人解散的法律行動。

5.答辯人指稱申請人沒有提出證據，證明其成立和組成程序符合分公契的要求。既然這抗辯理由是由答辯人提出的，她便負有舉證的責任以支持其說，但她的證供未能顯示她的指稱屬實。

6.答辯人指申請人無權提起本案的訴訟，分公契第15條規定： -

"(a)	The First Owner may appoint itself or such person or company ......... as Manager to undertake the management of the Bowring Centre for a period of one year .....
(b)	References in this Deed to "the Manager" shall unless the context otherwise requires include the Management Company or the Committee when respectively undertaking the management of the Bowring Centre and any service company or agent from time to time appointed under the powers herein contained.
(c)	......... the Manager shall have the following powers, namely :-
	(21)	...... to commence, conduct, carry on and defend legal and other proceedings touching upon or concerning the said premises and the Bowring Centre or the management of the Bowring Centre on behalf of all the owners for the time being.
	(22)	To enforce the due observance and performance by the owners of the terms and conditions of this Deed and to take action in respect of any breach thereof including the commencement, conduct and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of changes as hereinafter mentioned."

7.第15條所指的“Manger”一詞包括“Committee”，“Committee”就是業主委員會。業主委員會在管理商業中心時，它是商業中心的“Manger”。按分公契第15(21)、(22)條的規定，申請人作為經理人有權提起有關分公契的訴訟。依據《建築物管理條例》（“《條例》”）第45(4)條的規定，經理人有權在土地審裁處提出本案的訴訟。

8.分公契規定商業中心的業主須向經理人繳付繳交管理費。既然法團容許申請人藉分公契的權力代替它本身管理商業中心，在申請人仍然運作並行使這種權力時，法團便不能夠取代申請人的位置，及行使其權力，因此商業中心的業主須向申請人，而不是法團，繳付商業中心的管理費。

9.答辯人指申請人不應將冷氣供應費用包含在其追討的管理費內。本席已於李鳳瓊及其他人等訴寶靈商業中心業主委員會(LDBM134 of 2001) 一案就冷氣費的問題作出裁決，裁定商業中心的管理費須把冷氣費計算在內；該案的判決對答辯人具有拘束力，因此答辯人的指稱不能成立。

10.答辯人指冷氣機為僭建物，她指出建築事務監督於2002年12月30日發出的信，顯示下列的工程，是沒有按照《建築物條例》第14條的規定，和取得建築事務監督的同意便展開的工程 ： -

(a) 在1字樓樓宇後面的外牆附建用以支撐冷氣水塔的支架；及

(b) 在3字樓樓宇樓梯後面的外牆附建用以支撐冷氣機的支架。

11.上述須要拆除的部份不是冷氣機本身，而只是冷氣機支架的部份，因此對冷氣機的費用沒有連帶關係。上述清拆命令不是針對申請人，而是針對法團而發出的命令。該命令已於2003年8月14日被取消。

12.基於上述理由，答辯人拒絕繳交管理費的理由不能成立。她須支付予申請人欠交的管理費：由2001年1月至2001年6月，每月為331.4元，而由2001年7月至2003年7月，每月為720元，總款額為19,988.4元（331.4元x 6 + 720元 x 25）。

13.利息及收集費

分公契第17(f)條規定 ： -

"If any owner of any unit shall fail to pay any amount payable pursuant to this Deed within seven days of the date on which the demand for payment is served on him, he shall as so deem fit by the Manager further pay to the Manager :-

(1)	Interest calculated at the rate of $1.20 per each $100.00 or part thereof of the amount unpaid for each period of 30 days or part thereof for which it remains unpaid, and
(2)	A collection charge of $150.00 or such lesser sum as the Manager may agree, to cover the cost (other than legal costs of proceedings as hereinafter mentioned) of the extra work occasioned by the default."

（原文無底線）

13.1按第17(f)條的規定，追討欠款的要求必需是書面的要求，該條才適用。申請人沒有提供它曾發出追討管理費的書面要求的證據，因此該條不適用於本案。

14.本席頒佈以下的命令 ： -

1. 答辯人須於21天內，向申請人支付19,988.4元（331.4元 x 6 + 720元 x 25）的管理費，並支付其利息。每月管理費的利息須從管理費被繳付的月份的第15日起計算，直至該月份的管理費被清償為止，利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

2. 本席撤銷按分公契第17(f)條提出的利息及collection charge的申請。

15.訟費

15.1申請人追討的欠款不超過50,000元，小額錢債審裁處對申請人在本案的申索同樣具有司法管轄權。因此，申請人應該到小額錢債審裁處提出本案的申索。如申請人成功申請所有申索償的項目，小額錢債審裁處通常應會判令對方給予每日250元的訟費（參看M. Beraha & Co. Ltd. and Ng Wai Lun（伍惠麟）(CACV 256/2003) 一案），但申請人兩項的申索失敗，故此它須支付1/10的訟費，而答辯人須支付9/10的訟費。在兩數互相抵銷後，答辯人須支付本案4/5的訟費。本案共有4日的聆訊，因此本席頒令答辯人支付申請人800元（4 x 250元 x 4/5）作為本案的訟費。

15.2本席頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付予申請人本案的訟費，款額為800元。如在21天內與訟任何一方不向本席提出申請，是項臨時訟費的命令作實。

申請人：由劉國輝律師行代表。

答辯人：親自應訊，無律師代表。