Yam Lun Tong Enterprises and Estate Investment Ltd 訴 Moral Sky Ltd

LDPE000305/2004

LDPE 305/2004

香港特別行政區

土地審裁處

條例第V部收回管有申請編號2004年第305號

主審法官: 林潮義審裁成員

聆訊日期: 2004年6月16日，2004年7月7日及2004年7月8日

宣判日期: 2004年7月28日

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判 案 書

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有關物業

1.本訴訟涉及位於銅鑼灣一商廈二樓商業單位。單位臨街，可鳥瞰街道上遊人，行人亦可從街上約略看得見該單位臨窗部位活動。如果移走單位前方平台上眾多數目冷氣系統散熱器，則商業價值會較高。該商業單位正確地址為銅鑼灣景隆街二號1/F樓（稱為“有關單位”）。

爭議事項

2.業主（即訴訟申請人）指租客（即答辯人）自2003年10月15日起未有繳交應付租金每月22,600元。答辯人辯稱自該日起，它無須繳付任何租金。理由是申請人並沒有依租約規定，於租約起租日4個月內，將大廈外牆翻新工程完成。依照租約附加條文第5項（見文件夾第26頁）規定，答辯人可獲免租直至該工程完峻為止。答辯人所指未完成工程，是平台上眾多冷氣系統散熱器（見文件夾第73頁）並未移走。申請人否認該等散熱器屬外牆翻新工程之一部份，外牆工程已由業主立案法團所聘用承建商，於申請人(向答辯人)所承諾的四個月期內完工（見文件夾第36頁）。

3.答辯人顯然不表同意這個說法。答辯人指稱2003年6月8日晚上，曾多番與申請人全權代表（即申請人證人陳龍輝先生）討論此事，三令五申要申請人就拆除散熱器作出保證，才簽下租用有關物業租約。租約附加條文第五項就是該晚經冗長討論後加進租約的成果。

4.答辯人三位出庭作供證人，均異口同聲指申請人證人陳龍輝先生當晚有此承諾。他們彼此均在庭上指出附加條文第五項所指外牆翻新工程，是包括遷走該等散熱器。答辯人有提交當晚三名證人與申請人代表談話錄音及謄本佐證(見文件夾第77-83頁）。

5.申請人證人矢口否認當晚有此承諾。堅稱外牆翻新工程衹是與外牆有關工程，與平台上散熱器應否拆除，並無若何關係。申請人衹是商廈其中一位業主，無法主宰大廈公共維修事情。申請人代表雖然知道業主立案法團有意搬遷平台上冷氣系統散熱器，他明白一眾業主並無強制執行此議之意，以免對現有租戶造成損害，所以他怎會膽敢對非確定工程項目向答辯人作出保證，甚至將保證加進租約如斯荒誕。

分柝/結論

6.雙方及其證人各執一詞。爭議主體亦即唯一爭議事項，在乎平台上散熱器是否須全部拆除（不同意申請人律師所指，是雙方對附加條文第五項釋義之爭，即是是翻新工程“終止”[renovation works ended]或是翻新工程“完成”[renovation works completed]之爭議。事實上申請人代表供詞，已清楚指出爭議是散熱器遷移並不包括與外牆翻新工程有關承諾之內，如果要解釋為“工程終止"，則附加條文第五項就了無意義，答辯人所爭取的，實在得不到什麼實質保障）。雙方提交證供及文件，俱各有引人疑竇地方。相信不外乎有一方說謊, 或有一方是誤信或遭誤導情況。

7.答辯人顯然是關注平台上冷氣系統散熱器會否遷走，以免有關單位視野受阻，這關注是無可置疑的。答辯人2003年6月5日有向申請人代表致送傅真（見文件夾第28頁），提出一列系要求，當中包括平台上冷氣系統散熱器要拆走，亦適足以證明拆走散熱器對答辯人是多麼的重要。（申請人代表當然於庭上否認有接納過這個要求，否則就沒有糾紛可言）。

8.其後答辯人於2003年6月8日晚上，花了一整晚時間與申請人代表就此問題再周旋。顯而易見是2003年6月5日傳真所提出要求，並未全如答辯人之意落實。錄音謄本的而且確在最後討論階段有提及冷氣機問題。可惜謄本只紀錄部份談話，在沒有前文情況，法庭未能清楚了解整個討論主題，衹知道雙方大部份時間用於討論外牆翻新工程所需時間，展開工程日期，因延誤所給予答辯人補償（即免租期）。法庭不能單憑在最後階段其一答辯人證人所突然提及一並不明確工程範圍（見文件夾第83頁第20行），意指包括冷氣系統散熱器（原文指冷氣機，但平台上的是散熱器），而認定散熱器須移走是包括於外牆翻新工程之內，如未完成可給予免租期。事實上，申請人代表當時亦未有清晰回應，反而他是含混其詞，最終答案如何不得而知。

9.其實第三次業主會議紀錄（見文件夾第32頁）第3.1段亦有提及安裝冷氣架位一詞，亦有提及費用由各業主分攤。此一通過議題，極有可能是指該等平台上散熱器將要遷往某一位置。不過，該會議是於2003年7月3日召開，即雙方簽定租約之後發生，因此，可能是獨立事項，與答辯人要求全沒有關連。但亦可能與答辯人要求有關（即是議題在簽約前某一業主大會已提出過，申請人得悉業主大會有意遷移平台上冷氣系統而於簽約時向答辯人許下保證），又或者申請人企圖推動此議題以助符合答辯人要求。無論如何，法庭不能在沒有證據下拴測此事。

10.法庭不能確定申請人代表陳龍輝先生是誠實證人。反之，答辯人三位證人亦然。2003年年中，香港遭SARS此一傳染病蹂躪，經濟情況堪虞，物業巿場一片死寂。申請人代表有可能如一些香港人當時心態，刻意求成，每每容易向他人作出不切實際保證。但陳先生是一專業合伙人，雖然有可能暗示某些事情，促成其事，未至於冒昧向答辯人作出一些他不能掌握保證。就租約附加條文第五項而言，稍為嚴格一點來解說，並不能詮譯為包括拆除平台上散熱器，答辯人諸位代表均有相當教育水平，不可能胡塗至此，不去要求將此條文寫得清楚一點。

11.答辯人如以為應作此詮譯，則必須提出有力證據，證明申請人意向的確如此。答辯人三位證人，彼此份屬友好或前股東，非完全獨立證人，雖然異口同聲表示申請人代表於簽署租約當晚是如此承諾，三人對事情前因及當晚情況描述並不一致，且與錄音謄本內容涉及散熱器部份並不完全相乎。要法庭接納答辯人及其證人辯詞有困難。法庭對申請人代表證供雖未深信不疑，亦只能無奈地接納申請人陳述，即租約附加條文第五項所指外牆翻新工程，並不包括遷移平台上散熱器。答辯人因而不能於2003年10月15日後享有免租期。申請人律師就此方面所引申法律意見，即Chitty on Contracts 24th Edition, London Sweet & Maxwell 1977書中第749段，具參考價值。

判令

申請人：由傅梁楊律師行LEE Ming-kwong律師代表。

答辯人：由范嘉倫先生代表。