陳景棠 訴 Henry Frances Lueand Others

HCA000828AY/1997

HCA 828/1997

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

訴訟編號：1997年第828號

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主審聆案官：高等法院聆案官源麗華

聆訊日期：2002年5月13日及27日

判案書宣讀日期：2002年8月6日

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評定損害賠償

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1.引起這次訴訟的標的物，是九龍通菜街50號地下及2字樓物業的業權。這物業原本由Lue氏夫婦於1964年聯名購入而擁有。Lue氏夫婦居於牙買加。

2.Lue先生於1978年去世，其所佔權益便轉移Lue太太名下。1979年7月，Lue太太接着去世。1997年4月25日，被告人在牙買加最高法院授予遺囑認證後被委任為Lue太太遺囑執行人。原告人是Lue太太的弟弟。

3.原告人向姐姐遺囑執行人聲稱他逆權管有該物業，理由是他自1964年便佔用該處所。經過6天審訊並聆聽9位證人的證言後，主審法官於2001年5月裁定：

(i) 在或約在1964年，原告人和家人遷入該處所2字樓的地方，他們得到Lue女士許可免租住在該處。原告人是以可隨意終止之特許留在該處。

(ii) 由1964年至1992年，原告人從沒有收取2字樓處所的租金。主審法官根據案中的證據，不能定斷原告人的前妻方女士於1992年離開香港前往英國後，誰人收取該處的租金。

(iii) 1994年之前某時，原告人並沒有在2字樓處所居住。在一次Selma（Lue太太的女兒）訪港期間，原告人向她提出要求並得到她准許免租留在2字樓的處所。

(iv) 原告人的兒子Chung Wah 於Lue氏夫婦在生時被委任為他們的受權人，負責處理地下處所的事宜。

(v) 原告人於Lue氏夫婦去世後，宣稱以Lue氏夫婦代理人的身分處理地下處所的事宜。原告人這樣做是未得所需授權而行事，自1987年7月起擅自處理Lue氏夫婦的遺產。依照Mara v Browne [1986] 1 Ch 199一案，原告人有責任就他擅自收取的租金向Lue氏夫婦的遺產交代帳目。

(vi) 原告人佔用2字樓處所及透過朱女士佔用該梯間舖位是不當的。

4.主審法官判決被告人勝訴，並作出以下命令：

(i) 原告人須交出他在2字樓處所所佔用地方之空置管有權；

(ii) 原告人須交出他透過朱女士而佔用的梯間舖位之空置管有權；

(iii) 原告人須就1987年7月1日起所收到有關地下處所之租金交代款額，並且交出該筆款項連同利息，利息數額由負責計算帳目的聆案官決定；

(iv) 由1994年7月19日以書面終止原告人的可隨意終止特許起，至原告人交出他不當地佔用2字樓處所的地方的空置管有權止，期間因原告人不當地佔用該地方而得到的中間收益須予以評定；以及

(v) 把原告人由1998年1月至2001年4月繳存於法院的主要舖位的每月租金連同累算的利息付給被告人。

5.評定數額聆訊原定於2002年1月16日進行。由於原告人沒有給予自己律師指示，並且堅稱不明白所收到文件的內容，因此，法庭准許押後聆訊，讓他為評定數額聆訊作好準備。

6.聆訊於2002年5月13日恢復進行，期間，原告人堅稱已申請了法律援助。被告人代表律師告知法庭原告人已就原審法官的判決提出上訴。上訴聆訊CACV 942/2001於2002年4月23日進行，結果上訴被駁回。被告人代表律師只收到原告人就上訴法院的判決申請法律援助的通知。由於本庭並沒得悉就這次評定數額聆訊有任何法律援助之申請，因此，本席認為不宜命令擱置這法律程序。

7.2字樓處所及梯間舖位的空置管有權已於2001年10月17日交回被告人，這是原告人與被告人都沒有爭議的事實。原告人亦遵照原訟法庭法官楊振權於1998年1月16日發出的命令，以地下各舖位每月租金港幣75,000元計算，把1998年1月、2月及3月份的租金共港幣225,000元繳存於法院。自2001年5月份開始，地下主要舖位的租戶已把租金直接交付被告人。

8.被告人代表律師按原告人所提供的各份租約上所顯示的租金數額，表列被告人的申索如下：

(a) 地下主要舖位

(i)	1987年7月1日至1994年6月30日每月租金港幣8,000元 （8,000元x84）	672,000元
(ii)	1994年7月1日至1994年12月31日每月租金港幣10,000元 （10,000元x6）	60,000元
(iii)	1995年1月1日至1997年6月30日每月租金港幣25,000元（25,000元x30）	750,000元
(iv)	1997年7月1日至1997年12月31日每月租金港幣25,000元（25,000元x6）	150,000元
	港幣1,632,000元

(b) 地下側面舖位

(i)	1987年7月1日至1992年4月30日每月租金港幣1,000元（1,000元x58）	58,000元
(ii)	1992年5月1日至1997年4月30日每月租金港幣3,000元（3,000元x60）	180,000元
(iii)	1997年5月1日至1997年8月26日每月租金港幣3,000元（3,000元x3.88）	11,640元
(iv)	1997年8月27日至1997年12月31日每月租金港幣3,000元（3,000元x4.16）	12,480元
		港幣262,120元

(c) 梯間舖位

(i)	1987年7月1日至1987年11月30日每月租金港幣1,100元（1,100元x5）	5,500元
(ii)	1987年12月1日至1993年2月28日每月租金港幣1,100元（1,100元x63）	69,300元
(iii)	1993年3月1日至1994年2月28日每月租金港幣2,800元（2,800元x12）	33,600元
		港幣108,400元

(d) 通菜街50號2字樓的中間收益

(i)	1994年7月19日至1996年7月18日每月巿值租金港幣7,100元（7,100元x24）	170,400元
(ii)	1996年7月19日至1998年7月18日每月巿值租金港幣7,100元（7,100元x24）	170,400元
(iii)	1998年7月19日至2000年7月18日每月巿值租金港幣7,900元（7,900元x24）	189,600元
(iv)	2000年7月19日至2001年10月16日每月巿值租金港幣7,900元（7,900元x13.9）	109,810元
		港幣640,210元

8.本席接納被告人所計算的數額為準確的數額，這些數額大部分都有原告人所提供的租金收據為依據。本席判決被告人得款數額為港幣2,642,730元（1,632,000元+262,120元+108,400元+640,210元）。

9.有關梯間舖位所處地方的土地擁有權，原告人向被告人提出質疑。原告人說該梯間舖位處於公用地方，被告人並沒有獨有的權利擁有或管有該地。雖然以常理來看這論點頗為吸引，但是實在不宜於評定數額階段重新討論這個責任問題。再者，雙方在審訊時均同意梯間舖位所處地方屬於被告人所有。假若原告人能夠確立該梯間舖位所處地方屬於該片土地的所有業主而並非被告人單獨所有，則賠償額中的港幣108,400元應歸於大厦所有的業主。

10.本席亦發出暫時訟費命令，原告人須向被告人繳付本評定數額聆訊之訟費。若雙方對訟費數額有爭議，則交由法庭評定。

被告人：由普蓋茨律師事務所盧紀平律師代表

原告人：無律師代表