梁錦勝 訴 彭東陽

HCSA000022/2004

HCSA22/2004

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2004年第22號

(原本案件編號 ：小額錢債審裁處申索2003年第15048號)

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主審法官：高等法院原訟法庭法官朱芬齡內庭聆訊

聆訊日期：2004年8月25日

判決日期：2004年9月1日

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判 決 書

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1.被告人申請批予許可，就小額錢債審裁處審裁官下列裁決進行上訴：

(1) 2004 年3 月26 日裁決申索人勝訴，被告人須付申索人11,000 元連同利息及訟費；

(2) 2004 年4 月23 日撤銷被告人2004 年3 月30 日提出的覆核申請。

案件背景

2.申索人 (又名梁惠和) 在1997 年4 月經被告人介紹下簽訂租約，租用新界第122 約966 地段之部份土地，租期由1997 年12 月1 日至1999 年11 月30 日，年租4,000 元。約滿後，申索人分別在1999 年、2001 年及2003 年多次續租至今。租金則由4,000 元增至6,000 元，再在2001 年增至8,000 元。

3.申索人與被告人在1997 年3 月23 日簽訂一份文件 ("租約") ，該文件由被告人撰寫。當中表明被告人向申索人租用木屋一間和門口兩個貨櫃箱，租金為地租之一半。被告人曾付申索人1998 年及1999 年的租金，但自2000 年起停止繳付租金。

4.2003 年2 月14 日，申索人在審裁處提出申索，向被告人追討2000 年至2003 年的欠租11,000 元和2002 年4 月至10 月的電費和2002 年3 月至4 月19 日的水費。

5.被告人否認欠付水電費用，但承認沒有支付租金，原因是該等土地屬政府官地，而且貨櫃箱非申索人的物業。

6.經審訊後，審裁官裁決申索人和被告人都不是誠實可靠的證人，拒絕信納他們的證言。但基於申索人的證人梁榮生先生的證供和審訊時呈堂的文件證據，審裁官裁定被告人確向申索人租用木屋和兩個貨櫃箱並承諾支付地租一半作租金，和按分錶繳付水電費用。審裁官同時裁斷被告人所傳召的兩位證人的證言，不能確立被告人租用的木屋是位於官地上。審裁官同時認為即使木屋建於官地上，有鑑於租客不可爭議業主的業權的法律原則，被告人也不能以此作為拒付租金的理據。審裁官也裁定由於貨櫃箱為實產(chattels)，以物業在官地作為抗辯理由並不適用。審裁官因此裁定申索人得直，被告人須付申索人欠租11,000 元。至於水電費用的申索，基於審裁官不信納申索人的口頭證供和在缺乏證供支持下，審裁官裁定這部份的申索失敗。

7.2004 年3 月30 日被告人申請覆核判決。2004 年4 月23 日經聆訊後，審裁官拒絕申請。

擬提之上訴理由

8.被告人前後提交了多份書面陳述。他擬提的上訴原因主要環繞所涉土地是官地一點。被告人認為申索人不能擅自出租官地，所以無權向他徵收租金。被告人也稱他實在是租用土地，而非土地上之物業。被告人更指出地政總署在2004 年7 月7 日已把貨櫃箱吊走，至於有關的木屋則尚未被拆卸，因為這是屋宇署 (寮仔部) 的職權。在申請許可聆訊時，被告人也提出文件是以梁惠和的名字簽署，所以在本年7 月12 日申索人另提的一宗申索中，另一位小額錢債審裁處的審裁官，把申索人追討2003 年後的租金的申索無限期押後。

判決理由

9.就被告人所提的論點，本席現逐一處理。

10.首先，有關租約所涉土地是官地一點，審裁官的裁斷是被告人所提出的證據不能確立他所租用的木屋是建於官地上，原因是被告人所傳召的兩名地政總署職員都不能確定被告人所租用的木屋所在地是官地一部份。而賴年勝先生的證供也僅顯示地政總署的告示是張貼在兩個貨櫃箱外。審裁官這項裁定屬事實方面的裁斷。按《小額錢債審裁處條例》第28 條，申索任何一方只能就法律論點提出上訴，有關事實的裁斷不屬可上訴的範圍之內。

11.至於租約所涉的貨櫃箱，被告人稱他是租用放置貨櫃箱的土地，而非貨櫃箱。審裁官不接納被告人的證供，並按租約文件的文字內容，裁定是租用貨櫃箱。是否信納證人的證供屬事實方面的裁斷。如前所述，被告人不能在上訴時要求推翻審裁官拒絕信納他的證供的裁決。而且，在審裁官拒絕信納被告人證供的情況下，有關租約標的物是貨櫃箱還是土地這點，僅有的證據便是被告人自己撰寫的租約。該租約明確說「門口兩貨櫃箱係彭東陽租用」，審裁官裁斷被告人是租用貨櫃箱沒有不合理之處，也沒有在法律上犯錯。

12.被告人堅持申索人沒有出租官地的權利，所以不能向他收租。被告人也指審裁官裁斷在法律上，被告人不能以此作為拒絕交租的理由是錯誤的。

13.就法律原則而言，申索人和被告人所簽署的租約對雙方都具約束力。在租約下，雙方各有權利和義務。申索人的責任是提供木屋和貨櫃箱給被告人使用，被告人的責任是繳付租金。另一方面，申索人在租約下享有收取租金的權利，而被告人則有使用木屋和貨櫃箱的權利。因此如果被告人使用木屋和貨櫃箱的權利沒有受到制止和中斷的話，被告人在租約下是有繳租的責任。所以即使木屋是建在官地上，或者即使被告人是租用放置貨櫃箱的官地，這也不表示被告人在法律上不須向申索人繳付租約規定的租金。被告人是否須要履行繳租的責任，乃取決於他能否享用他在租約下的權利。

14.在原審時，沒有證據顯示在2000 年至2003 年，被告人由於土地是官地而不能使用租用的木屋或貨櫃箱。本庭聆訊時，被告人也確認他曾居住在出租木屋，並曾把它出租。而且他曾使用其中一個貨櫃箱作寫字樓和出租另一個貨櫃箱。地政總署也只是在今年7 月7 日才把貨櫃箱拉走。在此情況下，被告人在法律上不具理由拒納2000 年至2003 年的租金。當然，如果被告人遭政府驅趕或不能使用租用之木屋和貨櫃箱時，則又作別論。

15.申索人如確實出租官地，做法當然不對，政府可以向他追討佔用土地的費用或採取行動收回土地。這是政府與申索人之間的問題。但就申索人和被告人而言，他們的權責是受租約規管。法律上也明認租客不可以否定或拒絕承認業主在出租物業下的權益。審裁官裁定即使申索人是出租官地，被告人也不可以單憑這點拒絕納租金的，這項裁斷在法律論點方面沒有犯錯。

16.再者，有關申索人是以梁惠和的名字簽署租約一點，本席認為對本案的判決無關宏旨。被告人對於申索人又名梁惠和一點不存爭議，他告知本席曾看過申索人的名片，上面印有「梁惠和」的名字。事實上在原審時，梁惠和是申索人的別名並非雙方的爭議點。

總結

17.基於上述理由，被告人不能顯示他擬提的上訴涉及可供爭辯的法律論點。本席因此拒絕批予進行上訴的許可。

被告人：無律師代表，親自出庭。