International Property Management Ltd 訴 Siu Kin Ping

LDBM 243/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第243號

____________________________________

____________________________________

主審法官：土地審裁處法官陳江耀

聆訊日期：2004年12月1日

宣判日期：2004年12月1日

_______________

判  案  書

_______________

1. 本案申請人為九龍黃大仙天宏苑之經理人，答辯人為天宏苑C座，即宏美閣，11字樓2室（下稱”該單位”）之業主。該單位外之走廊為該大廈之公用地方，該大廈公契規定各業主不可放置任何障礙物或容許任何障礙物被放置於屋苑內任何的公用地方，答辯人將鐵閘建造於該單位門前2呎外之走廊上，這明顯是違反了公契之規定。申請人曾多次發信予答辯人，要求答辯人在收信後14天內將該鐵閘拆除，或將其改裝至沒有佔用公用地方的位置。申請人發給答辯人的信件日期如下：(i) 2003年5月12日；(ii) 2003年7月10日；(iii) 2003年8月6日；(iv) 2003年10月2日；(v) 2003年11月14日和(vi) 2003年11月19日。

2. 在2003年11月26日，申請人更經羅文錦律師樓向答辯人發出信件，要求答辯人在14天內拆除或改裝該鐵閘，以致其不阻礙公用地方，但答辯人並沒有理會申請人及其律師發出所有的要求信。申請人再在2003年12月2日、2004年3月24日及2004年4月28日向答辯人發信，要求答辯人將鐵閘的違規情況糾正，但答辯人仍然沒有作出任何回應，所以申請人於2004年7月15日於本審裁處提出申請，要求本處著令答辯人糾正違規情況，並要求本處頒發禁制令，不准答辯人再作出這行為。

3. 在2004年8月5日，答辯人之女兒曾向申請人之物業資產主任梁建民先生承認答辯人的鐵閘有違規的問題，及同意把問題糾正，但答辯人的女兒拒絕就這宗申請而支付訟費。在2004年10月5日，申請人的梁先生再到該單位外視察，發現原先凸出2呎的鐵閘已被遷移至該單位的門前，但這鐵閘仍然佔用該單位門外走廊約7吋深的公用地方。在2004年11月9日，梁先生再致電答辯人之女兒，告訴她答辯人的鐵閘仍然有侵佔公用地方。在2004年11月20日，答辯人的女兒向梁先生說，答辯人會把鐵閘的問題糾正，但仍然拒絕支付本案之訟費。

4. 在今天中午12時50分，梁先生再到該單位外視察，發覺答辯人的鐵閘仍然侵佔該單位外公用走廊大概7吋深的地方，所以要求本處頒布禁制令。

5. 雖然答辯人的鐵閘只侵佔了該單位門前約7吋深的公用地方，而從該樓層的平面圖顯示，這行為似乎亦並未對其他業主構成不便，惟根據法例，各業主須遵守公契的規定，本席不可以因上述理由而不頒發禁制令。若本席姑息此案之答辯人，其他業主便可以作出類似或更甚的行為，將來可能會有其他案件涉及謹8吋或9吋深的公用地方，該等業主也可向法庭申訴說侵佔的地方是很少，而要求法庭容許這樣的侵佔行為。故此，本席認為被侵佔的公用地方多少並非重點所在，即使侵佔7吋深的公用地方也是侵佔。

6. 雖然申請人曾多次要求答辯人糾正問題，但答辯人對此長久不予理會，最後雖然有採取行動，但這行動也沒有完全解決這問題，所以本席認為有必要向答辯人頒下禁制令。

7. 本席現頒下禁制令，禁制答辯人，無論由答辯人自己、其僱員、其代理人或其准許人，以任何方式去建造任何未經准許之結構、構築物或鐵閘，以侵佔該單位門外之公用地方。

8. 本席亦命令答辯人須於今天後的42天內，將該單位外的鐵閘搬走或重裝，以致該鐵閘不再侵佔該單位外任何公用地方。

9. 若答辯人未能於今天後的42天內根據上述命令搬走或重裝該鐵閘，申請人在這42天後便可替答辯人搬走或重裝該鐵閘，所涉及的一切費用，須由答辯人彌償予申請人。

10. 最後，本席命令答辯人支付申請人在此案招致的訟費。申請人聘用的律師行的黃律師用了11小時來處理此案。根據區域法院訴訟費的基準，黃律師每小時應收訴訟費為1,200元。另外，該行在處理此案時使用了的影印費，送達文件費及其他雜費，合共500元，所以本席評估答辯人須付予申請人的訴訟費總額為13,700元。

申請人：由葉謝鄧律師行黃鶴鳴律師代表。

答辯人：無律師代表及缺席。