凌儉冰 訴 凌紹昌

HCMP 614/2005

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2005年第614號

（原區域法院民事訴訟2004年第1851號）

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判案書

由上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書：

1.原告凌儉冰女士是九龍染布房街5號藝興大廈7樓1室（‘該物業’）的註冊業主。

2.凌女士指她以月租6,000元另加差餉，將該物業租給其姪兒凌紹昌先生，但凌先生自2002年9月開始欠交租金及差餉。

3.2004年4月，凌女士以凌先生欠租為理由，入稟區域法院，向凌先生追討2002年9月至2004年3月的欠租114,000元及差餉3,202多元。凌女士同時要求收回該物業。

4.凌先生反對凌女士的申索並提出抗辯。

5.凌先生指在1998年3月間和凌女士達成協議，以40萬元購買該物業，凌先生先付現金4萬元，餘款36萬以60期，每期6,000元支付。

6.凌女士否認凌先生的指稱。結果案件由區域法院黃永輝法官審理。

7.黃法官否定凌先生的證供。黃法官指出該物業巿值160萬元，凌女士不會以40萬元價格出售。假若凌女士已出售該物業給凌先生，她不會就該物業的擺設及裝修指示凌先生。

8.黃法官亦指出凌女士出示租單及存款記錄為證，顯示該物業的差餉是透過凌女士支付。這些證據和凌先生的聲稱不符。

9.黃法官亦特別指出凌先生力稱的物業買賣合約，完全沒有書面合約或任何書面備忘錄支持。

10.凌先生不服原判，曾要求黃法官批准他上訴。但其上訴許可申請被黃法官拒絕。

11.凌先生亦曾向上訴法庭單一法官鄧國楨申請上訴許可，但申請亦不成功。

12.凌先生現再向本庭申請上訴許可要求本庭批准他上訴，以推翻黃法官的判決。

13.本案判決主要建基在黃法官就事實的裁決。

14.黃法官根據雙方的誓章和提交的證據裁定凌先生的說法不合理。在案件的背景和證據，包括凌女士保存的租金存根，入賬記錄，該物業的巿值等等，黃法官的裁決是有足夠證據支持的。

15.凌先生強調自己的立場，指凌女士未能提供租約或全部租單存根。凌先生亦指出凌女士沒有提供1998年初的銀行賬戶記錄，故不能證明她在1998年初沒有收過他支付的4萬元現金。

16.凌先生亦指自己支付2萬多元裝修該物業的鋁窗，亦曾放棄獲發公屋的權利。凌先生更力稱凌女士獨身，有多層物業，故以40萬元出售該物業給他亦不足為奇。

17.本庭已詳細考慮過凌先生的立場及說法。本庭同意黃法官裁定凌先生的說法絕不可信。

18.假若雙方協議以40萬元代價買賣該物業，必會有買賣合約證明交易，凌先生亦必會要求凌女士將該物業轉名到他名下。

19.根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3(1)條，凌先生聲稱的物業買賣並沒有任何書面備忘錄或摘記證明，他不能根據該物業買賣合約提出訴訟。

20.假若凌女士在1998年同意以巿價25%之價格將該物業出售給凌先生，亦沒有任何資料顯示她為何突然改變主意。

21.本庭同意凌先生的說法絕不可信，裁定他敗訴的決定是正確的。凌先生希望提出的上訴完全沒有可爭拗之處，本庭拒絕批准凌先生的上訴許可申請。

被告：無律師代表，親自應訊。