適雅大廈業主立案法團 訴 Hon Empire Investments Ltd

CACV 112/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2004  年第 112 號

(原土地審裁處建築物管理申請編號 2003 年第 140 號)

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判案書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案情

1.申請人是香港干德道 31 號適雅大廈（‘該大廈’）的業主立案法團。答辯人則是該大廈停車場內 13 個車位（‘該批車位’）的業主。答辯人由 2002 年 9 月至 2003 年 2 月欠交該批車位的管理費，共 9,750 元 （每月125 元 X 6 個月 X 13 車位）。

2.申請人向土地審裁處提出申請向答辯人追討上述 9,750 元車位管理費。答辯人提交了一份反對通知書及反申索的申請。經審訊後土地審裁處周兆熊法官裁定申請人得直及撤銷答辯人的反申索申請。現答辯人就該裁決提出上訴。

答辯人的反對理由

3.就申請人的申索答辯人提出三點答辯理由：

(1)	有關的管理費包括衞星電視節目訂購費用（‘衞星電視費用’）及更換信箱的費用。但這些費用並非是大廈公契所列明業主需要支付的費用；
(2)	申請人沒有根據《香港法律》第 344 章《建築物管理條例》（‘《條例》’）附表 5 第 2 段的要求展示一份具備詳細資料的預算表；
(3)	有關的管理費並未獲得大廈業主同意。

4.其實，申請人在 2001 年曾在土地審裁處（建築物管理申請編號第 2001 年第 338 號）一案向答辯人追討該批車位由  2000  年  9  月 至  2001  年 6  月欠交的管理費。結果，林文瀚法官判申請人勝訴。答辯人在該案提出的反對理由與在本案提出的反對理由部分相同。

周法官的裁決

5.周法官裁定上述三項反對理由都不成立。本庭同意周法官的裁決。

衞星電視接收器及信箱

6.該大廈公契內沒有列明更換信箱的費用由誰負責，但第 3(e) 條指明維修大廈內、外公用部分的費用由業主共同負責。信箱必然在大廈建成時已存在，是大廈公用部分。衞星電視接收器應是大廈建成後加上的，但已存在多時，亦是大廈的固定附着物，因此衞星電視接收器已成為大廈的一部分，亦是公用部分。

7.根據公契第 3(e)條，維修（如不能再維修要更換）信箱的費用是業主的共同責任。

8.即使該大廈公契的條文沒有列明業主需要支付衞星電視費用或更換信箱的費用，但這不表示申請人不可以向大廈的業主收取有關的費用。《條例》第 20(1) 條說明，業主立案法團（‘法團’）須設立，並維持一項常用基金 —

a) 以支付法團根據《條例》或公契規定行使權力或執行職務的費用；及

b) 以支付建物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各項稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。

9.衞星電視系統及信箱是香港多層大廈常見的設備，雖然這些設備或有關的費用不一定有在大廈公契內列出，但這並不表示該等設備是未經合法程序下安裝在該大廈內的。本案的案情並沒有顯示有關衞星電視接收器或信箱的安裝程序不合法。當信箱損壞時，需要維修或更換所花的費用是屬於涉及法團行使管理權力所需要的費用。若大廈設有衞星電視，申請人需要支付節目訂購費用，這亦是屬法團權力範圍之內。根據《條例》，這權力包括購買動產作為公用部分的設施，以供業主享用（第 18(d) 條）及對公用部分進行任何翻新或改裝（第 18(fa) 條），而上述的費用的性質肯定是在 《條例》第 20(1) 條的涵義之內。

10.根據《條例》第 21(1) 條，法團的管理委員會需要釐定業主就《條例》第 20 條設立的基金所需繳付的款項。另外，《條例》第 22(1) 條說明，業主所需繳付的款項需

a) 由管理委員會按照公契（如有之話）確定；

b) 依管理委員會所定的時間及方式繳付。

第 22(2) 條亦列明，如無公契或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就須遵照第 22(1)條釐定的款項去繳付的有關的費用，並須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。

11.由於該大廈的公契並沒有列出本案受爭議的費用項目，因此管理委員會是有權根據大廈各業主所佔的份數釐定他們要支付的費用數額。

12.答辯人指更換信箱的費用不是每年必須支出的項目，因此，根據《條例》附表 7 第 4 段，有關的費用必須經過大廈業主同意才可向各業主徵收。其實，更換信箱的費用早已包含在該大廈的 2000 年至 2001 年預算內。更換信箱的費用是 60,000 元，分兩年繳付。要更換信箱的原因是申請人收到部分住客投訴信箱損壞。管理委員會於 2000 年 8 月 18 日的會議中通過了有關的預算及決議，並在  2000 年 8 月 25 日的業主週年大會上讓業主審核及通過有關的預算。

13.在 2000 年 8 月 25 日的業主大會上，有關的預算獲得大比數通過。因此，答辯人所提出的更換信箱費用必須經業主同意的理由並不具有實質的爭議性。

14.衞星電視費用是一項經常性支出的項目。從雙方披露的文件中可見該費用早已包括在 2000 至 2001 年度的預算內，業主大會亦通過這項目。申請人無需要根據附表 7 第 4 段先獲得業主同意才可以將衞星電視費用列作管理費的一部分。

預算

15.根據《條例》附表 5 第 1 段，管理委員會就第 21 條所釐定的款額必須是根據一份擬備的預算為基準。附表 5 第 2 段指，有關的預算需要列明管理委員會認為是應該支付第 21(1)條中所指明的各項付款的合理的費用。除此之外，附表並沒有規定預算表的格式或內容。答辯人指 2002 年至 2003 年度的預算案內沒有臚列出一筆 300,000 元的大廈設置翻新費用。該預算已經列明該筆費用包括更換水管、大廈維修、髹漆、更換電線等費用。答辯人指該預算沒有列出詳情是不正確的。本庭亦看不見這點與申請人追討管理費有任何關連。125 元的管理費早於 2000 年已訂定。申請人沒有因為該筆費用而提高管理費。

16.附表 5 亦沒有規定管理委員會必須刊登有關的預算。任何業主亦有權以書面向法團索取預算的副本。

管理委員會

17.正如上文所述，本案有關的費用，只要管理委員會同意，便可向業主徵收，而無須經由法團業主大會決議。

反申索

侵權行為

18.答辯人第一項反申索的理由是申請人對答辯人所擁有的第 64 號車位作出侵權行為。該 64 號車位是位於大廈的垃圾槽的旁邊，答辯人指大廈清潔工人經常打開垃圾槽的鐵門，並把垃圾堆放在該車位範圍之內。根據該大廈的建築圖則，這垃圾槽是該大廈的結構一部分。這是申請人有權使用的公用部分。這圖則顯示垃圾槽與該車位（前編號 87 號）之間是有一些空間的。該車位的‘轉讓契’內的圖則亦顯示車位與垃圾槽之間是有一些空間的。

19.原審時，雙方都有提交專家報告。申請人的專家指有關的車位與垃圾槽之間相距 2 呎，這 2 呎地方是公用地方，所以申請人是有權使用該公用地方處理垃圾。答辯人指垃圾槽的鐵門長 2 呎 8 吋，因此，當垃圾槽的門被打開時，它的位置就會在答辯人車位的範位內，因而侵佔了他的權益。

20.法律定明，侵權行為和滋擾不同它是造成直接傷害的行為，而不是間接引起傷害的行為。若一名被告人在行使財產權益時令物件進入原告人的土地，被告人的行為並不構成侵權行為。但若原告人能證明被告人的行為導致他蒙受損失的話，他是可以以滋擾為訴因向原告人申索，見：Clerk & Lindsell on Torts，18版，第 18-08 段。

21.在本案，清潔工人在清理垃圾時必須打開垃圾槽的鐵門，而鐵門亦可能會橫架在答辯人的車位上；在清理過程中部分垃圾亦可能會放在車位內，但這不表示申請人犯了侵權行為，這只是申請人在行使財產權益時所引起的間接問題。申請人並非長期佔用該車位來存放垃圾。該大廈（包括垃圾槽）是在 1960 年建成。答辯人於 1985 年購入有關車位。答辯人所聲稱的情況已經最少出現了十多年，他肯定是早已接納了申請人在上述地點清理垃圾時會將部分鐵門橫架在他的車位範圍內的情況。答辯人未能證明申請人的行為令他受到任何損失。答辯人將一輛聲稱是古董車的舊車橫泊在該車位上，其部分車身佔用了公用地方。該大廈的車位只是以地上的畫線來界定各車位的範圍， 而這些車位亦緊貼着公用地方。在這情況下，答辯人指申請人在清理垃圾時侵佔他車位的權益是吹毛求疵的說法。

22.周法官亦裁定答辯人把車位的界限不合法地延伸至垃圾槽的位置，以造成清潔工人必會佔用他的車位的假象。從呈堂為證物的照片來看，有關的車位界限的確是連接着垃圾槽的，這與原本大廈的建築圖則及轉讓契不符。本庭認為周法官的裁決定是正確的。

損壞申索

23.答辯人的另外一項申索理由是申請人損壞了他放在多個車位內的石屎、木製的指示牌、鐵架、鐵鍊及膠筒等物件。周法官指答辯人沒有提供證據來證明是誰破壞這些物件，雖然答辯人指駐守停車場入口的職員是申請人聘請的，但周法官裁定這不能證明申請人曾參與其事。這是一項事實的判決。本庭同意這裁決。答辯人在上訴聆訊時沒有就這點作出陳詞。

24.答辯人在上訴通知書內亦提出其他針對管理費的理由，但答辯人沒有在反對通知書內列出這些爭議，故此本庭不會在這階段處理該些理由。

總結

25.本庭駁回答辯人的上訴及命令答辯人支付申請人本上訴的訟費。根據申請人提供的資料，本庭釐定該訴訟費用為 500 元。

26.另外，申請人根據業主大會的決議向答辯人追討 2003 年 2 月 17 日於小額錢債案中申請人向答辯人所追討的 200 元存檔費用。周法官並沒有處理這項申請，本庭亦不應該在這階段處理有關的申索。

申請人：無律師代表，由柯策成代表出席。

答辯人：無律師代表，由林漢文代表出席。