The Incorporated Owners of Jubilant Place 訴 Lai Fai Cheong

LDBM 397/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第397號

__________________________

__________________________

主審: 盧偉光審裁成員

聆訊日期: 2005年6月23日

宣判日期: 2005年7月14日

_______________

判    案    書

_______________

背景

1.申請人為九龍土瓜灣炮仗街99號的欣榮花園大廈業主立案法團 （“立案法團”）。答辯人為欣榮花園第2座17樓H室（“本案物業”）的業主。

2.根據申請人2004年12月13日的申請書，申請人依據欣榮花園（“屋苑”）的大廈公契第15.01(s)條，補充公契第12.03(b)、12.03(c)、12.03(s)及12.03(u)條的規定及建築物管理條例〈香港法例344章〉（“條例”）第34I條的規定，指答辯人未獲批準而自行在欣榮花園本案物業的外牆安裝冷氣機的冷凝器（condenser）及承托支架，及因而改動欣榮花園住宅樓宇（the Residential Premises）的外觀並損害或改變住宅部份的公用地方（the Residential Common Area）及住宅部份的公用設施（the Residential Common Facilities）。

3.申請人要求土地審裁處頒令答辯人 (i) 清拆現行已安裝的冷氣機的冷凝器及承托支架及 (ii) 禁制答辯人自行或授權他人在本案物業的外牆安裝任何冷氣機的冷凝器及承托支架。

4.2004年12月29日，答辯人提交反對通知書，列出下列兩點反對理由 ：-

“	(1)	There are many air-conditioning units or plants, installed in the Podium, Car Parking areas of the entire Jubilant Place.  Those areas are not designed for A/C units or plants.
	(2)	I believe that I should have the same rights to do so.”

申請的理由

5.申請人證人Lam Cheung Ting女士（“林女士”）作供，她指答辯人反對通知書上所指的其他冷氣機裝置，全部不是安裝在屋苑的住宅部份的外牆，而是屋苑的整體或住宅部份的公用設施，包括 ：-

(a)	每座住宅樓宇地下的電梯大堂的冷氣機裝置；
(b)	立案法團會議室的冷氣機裝置；
(c)	屋苑的保安控制室的冷氣機裝置；
(d)	屋苑地牢部份的電梯大堂的冷氣機裝置；
(e)	屋苑商舖租客的冷氣機裝置，安裝於屋苑地牢的停車塲（屬於屋苑的商業樓宇部份）；及
(f)	屋苑停車塲的收銀處的冷氣機裝置。

6.林女士指出，申請人祗是執行公契管理屋苑，並沒有單獨針對答辯人。申請人曾經發出警告信給答辯人及另一涉嫌相同違反公契的另一業主。因為該另一業主已自行清拆有關的違規設施，申請人毋須起訴該業主。

反對理由

7.答辯人作供，並不否認申請人提出的他未獲批準而自行安裝冷氣機的冷凝器及承托支架的事實。答辯人亦沒有質疑申請人所列舉的公契條款，授權申請人可處理未獲批準而安裝的冷氣機的冷凝器等設施。他的書面及口頭證供包括下列申辯理由：(i) 他改動本案物業的內部間格，需要為增加的一個房間安裝冷氣機；(ii) 他在入伙及裝修前，發覺在屋苑很多地方都有安裝冷凝器的工程，他誤以為他也可以做相同的工程；(iii) 申請人選擇性針對他並興訟而完全不理會其他相同或更嚴重的違規情况；(iv) 他的安裝工程並不構成不便或危險亦沒有對鄰居產生滋擾或違反任何法例；及(v) 他投訴及列舉的其他“違規”裝置，顯然違反建築物條例〈香港法例123章〉的規定而申請人卻視而不見，沒有採取任何行動，對他絕不公平。

本席的裁决

8.雙方對申請人申請書上投訴的違規裝置的事實，並沒有爭議。

9.本席接納申請人證人林女士的證供，包括 ：-

(i)	答辯人的本案物業的外牆，屬於屋苑的住宅的公用地方 (Residential Common Area)；
(ii)	答辯人的有關冷凝器不是安裝在外牆指定可以安裝該等設施的地方；
(iii)	答辯人並沒有事先取得屋苑的管業經理(Manager)或立案法團的管理委員會的批准；及
(iv)	答辯人在書面證供及口供所列舉的其他冷氣機裝置均與答辯人的裝置的性質不同，亦全部不是安裝在屋苑的住宅樓宇的外牆，不屬於屋苑的住宅的公用地方。

10.答辯人的證供指他所列舉的屋苑的其他冷氣機裝置全部違反建築物條例（香港法例第123章)。本席知悉答辯人只是一位會計從業員，對於建築物條例並沒有專業知識。因此，本席未能接納答辯人所指該等裝置違例的證供。

11.再者，本席裁定答辯人不能因為該屋苑有其他違反公契的事而成功取得一個答辯理由。在The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2HKC11一案，上訴庭己裁定立案法團是有責任去執行公契，並不能批准或默許任何人士去違反公契。因此，即使申請人未有對其他違規事件採取法律行動，這也不會等同申請人已批准或默許答辯人違反公契。

12.另外，答辯人指他是在1998年安裝本案的冷凝器，早於立案法團於2000年成立的日期。基於這個原因，他要求得到法院恩恤處理他的個案。

13.本席裁定縱然答辯人的工程早於申請人的成立日期，亦不是成功的反對理由。最後，本席不同意法院應該干預立案法團自行按公契及條例的規定管理屋苑的權力。

命令

14.基於上述的裁決，本席頒令如下 ：-

(1)	答辯人須在60天內清拆本案物業外牆的冷氣機的冷凝器及承托支架；
(2)	禁制答辯人在本案物業外牆再次安裝或指使他人安裝任何冷氣機的冷凝器及/或承托支架；
(3)	答辯人須繳付申請人本案的訟費，按區域法院基準計算，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定。

申請人：由李郭羅律師行M. Cheung律師代表。

答辯人：親自應訊。（無律師代表）