郭鎮年 訴 黎寶珠及另一人

LDBM413/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第413號

主審法官 : 黃一鳴暫委法官

審訊日期 : 2005年7月4及5日

頒下判案書日期 : 2005年7月19日

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判 案 書

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背景

1.申請人為香港新界西頁輋下村70號（“該樓宇”）地下單位之業主。第一答辯人為該樓宇一字樓單位之業主，而第二答辯人曾為該樓宇二字樓單位之業主。該樓宇只有地下、一字樓及二字樓三個單位。

2.由於第二答辯人己經將二字樓單位轉讓予新業主，申請人於2005年5月17日中止對第二答辯人之申請 。因此，本案之審訊只涉及申請人與第一答辯人之間的申請及反申索。

3.申請人針對第一答辯人的申請是就第一答辯人在該樓宇地下通住一字樓的公用樓梯前安裝了一道鐵閘 （“該鐵閘”），及在地下外牆安裝洗車水喉（“該水喉”）而提出。 第一答辯人的反申索則是針對申請人在地下加建了三道圍牆 （“該圍牆”） 而提出。 申請人的申請及第一答辯人的反申索都是因為對方違反了該樓宇的公契而提出。

4.不過，由於第一答辯人己在審訊前， 即2005年6月中旬的時候，將該鐵閘及該水喉拆掉，申請人現時的申請是要求第一答辯人賠償損失及訟費。此外，由於懸掛該水喉的鐵架還未拆除，申請人亦要求第一答辯人將鐵架拆除。第一答辯人則要求申請將該圍牆拆除及還原之前狀態。

公契條文

5.該樓宇的公契有以下的條文：-

“	2.	Each of the parties hereto and his tenants, servants, agents and licensees shall in common with the other owners of the whole of the said premises and the said Building and their tenants, servants, agents and licensees have mutual right of access to and be entitled to use all footpath service lanes the entrance-hall staircases landings light well and the common passages of and in the said premises and the said Building (hereinafter referred to as “the Common Area”), which said Common Area for identification purposes is coloured YELLOW on the DMC Plan annexed hereto, for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the unit of the said Building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment for the purpose of ingress to and egress from such unit subject to the provisions of this Deed.
	8.	Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the said Building or to the unit of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation or fixture so as to affect or likely to affect the supply of water, electricity or gas and shall not cut or damage any of the main walls or beams or units of the said Building.  Notwithstanding herein contained to the contrary the owner affected shall have the right to take legal proceedings in this respect against the owner causing such alteration or interference as the case may be.
	9.	Each of the parties hereto shall see to the adequate maintenance of the Common Area and all common parts within the said premises and the said Building and to keep the same in good and tenantable repair, clean and free from any obstruction and shall not do or cause permit or suffer to be done anything whereby any insurance of the said Building against fire may be rendered void or voidable or whereby the premium for any such insurance may be liable to be increased, and shall indemnify his co-owners of the said premises against such increased or additional premium as shall have been brought about or caused by his act or default.  In the event of any unit or units of the said Building or any part of parts thereof being damaged or destroyed by fire at any time and the insurance money under any insurance against fire effected thereon being wholly or partially irrecoverable by reason solely or in part of the act or default of any of the parties hereto or of his servants or agents or tenants or licensees then and in every such case such party shall forthwith pay to his co-owners of the said premises the whole or (as the case may require) a fair proportion of the cost of completely rebuilding or reinstating the same.
	25.	IT IS HEREBY FURTHER AGREED AND DECLARED that the owners of the Unit of the Second Floor of the Building shall have the sole and exclusive right to use occupy and enjoy the ROOF above thereof subject to the right of the owners for the time being of the other undivided shares of and in the said premises and the said Building to have such access thereto as shall be reasonably necessary for the purposes of escape in the case of fire or other emergencies and of maintaining, repairing, renewing or servicing the said Building or any of its services, equipment or apparaturs and installations for common use installed or affixed thereon and subject to the right of the owner(s) or occupier(s) of the other Units of the said Building to fix or erect television aerials or antenna at such part of the Roof of the said Building as the Owner(s) of the Unit on the Second Floor and the Roof thereover shall decide reasonably and such owner or owners of the said unit on the Second Floor and the Roof above thereof shall at his own expenses keep the Roof in good and tenantable repair and condition.”

（底線加上）

該鐵閘

6.申請人就有關該鐵閘的申請是基於第一答辯人違反了上述公契第2及第9條條文而作出。第2條條文說明了申請人是有權使用樓梯及公共通道，而第9條條文則說明了第一答辯人不能阻塞該樓宇的公用部份。

7.上述公契第25條亦說明了申請人是有權利到天台安裝電視天線。申請人的投訴正是因為有了該鐵閘後，他便不能上天台維修電視天線。此外，如有火警或其他緊急事故，申請人亦有權利到天台逃生。

8.第一答辯人就該鐵閘提出了幾方面的答辯理由。 首先，第一答辯人提出後該鐵閘是由她及第二答辯人共同擁有。 本席認為這點並不構成任何答辯理由。 即使該鐵閘不是第一答辯人獨自安裝，而是與第二答辯人共同安裝，如果該鐵閘的安裝是有違公契，第一答辯人亦須與第二答辯人共同或個別負責，即是說第一答辯人一樣須獨自為該鐵閘負責。

9.第一答辯人提出的第二點答辯理由是她有需要安裝該鐵閘作為防煙用途，原因是申請人及其家人經常在該鐵閘對開處燃燒大量冥寶有關物體，致令大量濃煙升上一字樓及二字樓，導致第一及第二答辯人及其家人蒙受不必要的傷害及滋擾。 本席認為這點亦不構成任何答辯理由。即使申請人有做出這種行為，這並不等於第一答辯人可以用一些違反公契的方法來解決問題。

10.第一答辯人提出的第三點答辯理由是該鐵閘從未上鎖，因為沒有鎖頭，所以申請人及其家人可自由通過。 不過，本席不相信第一答辯人這方面的證供。 本席相信申請人及其證人的證供，即是說， 該鐵閘是有鎖頭鎖上。 本席認為申請人的兩名證人，何坤靈先生及李馬田先生均是獨立證人， 他們的證供非常可信。 雖然第一答辯人提出李馬田先生是申請人的好朋友及他只是嘗試推開該鐵閘，而不是拉開該鐵閘，所以不能證明該鐵閘不能拉開。 本席不接受這論點，李馬田先生是有關屋村的村長，而且他當時只是巡查屋村，防止爆竊罪行，本席不相信他會為申請人作假證供。 本席亦相信他在推該鐵閘時，如果該鐵閘沒有鎖頭， 他是可以察覺得到的，因為他在推的時候，應有反彈力將鐵閘彈開。 不過他的證供己很清楚說明鐵閘是沒有鎖頭，不能開啟。

11.第一答辯人還提出該鐵閘的位置是屬於一字樓及二字樓業主可用地，因為三個單位的業主是有協議確認如何使用這些公用地方。根據雙方都同意的案情，三個單位的業主根據該樓宇的地下平面圖劃分了A區和B區，並同意A區由第一及第二答辯人擁有使用權，而B區則由申請人擁有使用權 （“該協議“）。 本席不同意第一答辯人這方面的論點。根據申請人提供的該協議副本，第一及第二答辯人可用的公用部份，即A區，並不包括公用樓梯部份。第一答辯人不同意該協議副本顯示A區的位置，認為A區應包括公用樓梯部份，所以第一答辯人可在公用樓梯部份加建該鐵閘。 本席相信申請人這方面的證供，即是A區應該不包括公用樓梯部份，原因是根據雙方面的證供，三個單位的業主是因為申請人建了該圍牆而就該樓宇的空地使用權有所爭議，然後才商討解決方法和達成該協議。當時，大家對公用樓梯並沒有爭議， 所以本席不相信該協議會包括公用樓梯在內。

12.此外，第一答辯人提出天線位置的業權是屬於二字樓業主所有，所以維修天線一事與她本人無關。 不過，根據上述公契第25條，很明顯申請人是有權利上天台安裝天線及作走火通道，第一答辯人安裝了該鐵閘便阻止了申請人使用天台的權利，絕對不能說與她無關。

13.因此，本席認為第一答辯人加建該鐵閘確實有違反公契第2及第9條，而且並沒有任何答辯理由可容許她這樣違反公契的做法。不過，既然第一答辯人己把該鐵閘拆除，本席並不需要下令第一答辯人拆除該鐵閘，但第一答辯人有責任向申請人支付賠償和訟費。

申請人的賠償

14.申請人要求的賠償如下：-

“	1.	此案之申請一切費用共支出	HK	$   739.50
	2.	本人在2004年11月發出之律師費用		1,580.00
	3.	由2003年至2005年間答辯人及其家人長期刻意打開公眾保安鐵閘，讓風吹雨打令至本人之白色大木門殘缺不墈，現報價維修費用		3,000.00
	4.	由於答辯人不理會本人律師之忠告，漠視法律行為，不早日拆掉違建物而令至本人由本年2月21日及30日，5月17日與及今天7月4日出席聆訊而缺席上班共4個半天 現追討損失及車馬費		1,200.00
		合共	HK$	6,519.50	”

15.上述第1、2及4項賠償其實是屬於申請人的訟費，所以應該在訟費的評估中提出。

16.有關第3項賠償，申請人認為這些損失是由於第一答辯人加建了該鐵閘而導致的。不過，本席不同意申請人這方面的論點，這些損失應該是因為第一答辯人及其家人刻意打開原有的保安鐵閘才導致，而並不是加建該鐵閘所導致。 本席認為這些損失與該鐵閘並無直接或必然的關係，所以申請人不可獲得這方面的賠償。

17.因此，本席認為申請人並沒有因為該鐵閘的加建而有所損失，申請人要求賠償的申請不成立。 不過，申請人原先要求第一答辯人拆除該鐵閘的申請成立，所以申請人可以獲得訟費。

該水喉

18.第一答辯人承認該水喉是她所加建，但經己拆掉，不過有關鐵架還留在牆上。 申請人提出該水喉的安裝導致有水經外牆滲入申請人的單位內。不過申請人只要求第一答辯人把鐵架拆除，並沒有就這方面的賠償申請。

19.上述公契第8條己很清楚說明第一答辯人不能損壞該樓宇的主要牆壁。 本席接受申請人的證供，即是說該水喉的安裝己導致該樓宇外牆受損壞而滲水。 因此，第一答辯人的確有違反公契第8條。

20.第一答辯人就這方面的答辯理由是該水喉放置的地方亦屬一字樓及二字樓根據該協議之可用地，因此，第一答辯人有權安裝該水喉。  正如上述一樣，本席認為該協議只屬如何使用屋外的空地，並不包括該樓宇的外牆。 再者，即使第一答辯人有權使用有關外牆，這亦不等同答辯人可損壞外牆， 因為公契第8條亦適用於業主獨自享用的單位。

21.因此，本席裁定第一答辯人就加建該水喉一事，確實有違反公契第8條，並無任何答辯理由可容許她這樣做。 第一答辯人必須拆除鐵架及將外牆還原。

該圍牆

22.申請人承認加建了該圍牆，但在加建之後，三名業主己經達成該協議，容許申請人使用協議中提及的B區，亦即是該圍牆圍起的公用空地。 第一答辯人則認為該圍牆是違反了上述公契第2及第9條條文，阻礙了她和家人進出該樓宇。 第一答辯人亦提出上述協議並無法律效力，因為是違反公契。

23.雖然本席同意該圍牆的加建是違反了公契第2及第9條，不過並不認為該協議會因此而無效。 公契只是所有業主的一個共同協議，這個協議正如一般協議一樣，是可以經所有業主同意，共同去更改的。  該協議正正便是經所有業主同意而作出的，所以是可以更改公契的協議。 本席認為該協議其實是容許了申請人保留該圍牆， 所以第一答辯人不能再引用公契來要求申請人拆除該圍牆。

24第一答辯人認為因為現時申請人向她提出有關該鐵閘及該水喉的申請，是違反了該協議，所以她亦可以不再遵守該協議，要求申請人拆除該圍牆。 本席不同意第一答辯人這方面的論點，因為本席不認為申請人有違反該協議。 正如上述一樣，該協議並不包括該鐵閘和該水喉在內。

25因此，本席裁定第一答辯人的反申索不成立。 申請人無須拆除該圍牆或向第一答辯人作出任何賠償。

總結

26基於上述理由，本席裁定申請人的申請成立，第一答辯人須要支付訟費給申請人，不過申請人要求賠償的申請則不成立。 本席亦裁定第一答辯人的反申索敗訴。

27因此，本席頒令如下：-

(1)	第一答辯人須在14天內將該水喉的鐵架拆除，並將有關的部份外牆恢復原狀；
(2)	撤銷申請人的賠償申請；
(3)	撤銷第一答辯人的反申索；
(4)	臨時訟費命令：
	第一答辯人須支付申請人有關是次申請及反申索的訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人 ： 親自應訊。 (無律師代表)

第一答辯人： 親自應訊。 (無律師代表)