Champwing Ltd 訴 Sung Lee Lai Ip

DCCJ 5879/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第5879號

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主審法官 ：周兆熊法官

聆訊日期 ：2005年4月12、13、14、15日及5月7日

頒下判案書日期 ：2005年7月21日

判 案 書

1.原告人是丈量約份121號1092地段A分段 (“1092A地段”) 的業主。它指稱被告人約於2002年1月間，在沒有得到它的同意下在1092A地段的一部份土地(“爭議地”) 進行地盤平整的工程，其後又在沒有得到它的同意下，在該地段上建造一個化糞池、及/或其他建築物。它要求本庭作出以下的命令：—

“	(1)	Possession of the Lot;
	(2)	Mesne Profits from the date of trespass until possession is delivered up;
	(3)	A declaration that the Defendant is not entitled to enter or cross the Lot;
	(4)	An injunction to restrain the Defendant whether by herself or by her servants or workers or otherwise howsoever from entering or crossing the Lot;
	(5)	Damages for trespass;
	(6)	An Order that the Defendant do forthwith remove at the sole cost of the Defendant the septic tank and walls and/or any other structures set up on the Lot to the satisfaction of the Plaintiff or alternatively damages for their removal by the Plaintiff;
	(7)	Interest …..
	(8)	Costs;”

2.被告人則指上述有關的工程是在被告人的土地（即丈量約份121號 1921地段）上進行的，因此無需得到原告人的許可。被告人又作出以下的指稱：—

‘The Defendant avers that part of the Defendant’s house erected on her Lot 1921 in DD121 occupied part of the Plaintiff’s land in 1092A in DD121.  The Defendant claims that part of the Plaintiff’s land in 1092A in DD121, around 500 square feet (“the disputed land” or “the plot”) has been exclusively used by the Defendant and the Defendant had acquired possessory title since 1981 and the Defendant had been in continuous possession.’

被告人指稱，被告人已逆權佔有爭議地（即 “the disputed land”）。原告人的業權因《時限條例》的規定在本案提起之前已消失，被告人因而提出反申索，要求法庭作出它對爭議地已獲得業權的頒令。

3.在審訊開始的第一天，被告人同意爭議地是在1092A地段範圍之內。

4.為了成立對爭議地的逆權管有，被告人必須証明她有意圖並且事實上逆權管有爭議地。對“逆權管有”的構成，在Powell v McFarlane & Anor. (1979) 38 P & CR 452一案法庭在判案書第470至472頁作出以下的闡釋：—

‘	(3)	0
	(4)	The animus possidendi, which is also necessary to constitute possession, was defined by Lindley M.R., in Littledale v. Liverpool College (a case involving an alleged adverse possession) as “the intention of excluding the owner as well as other people.”………  What is really meant, in my judgment, is that the animus possidendi involves the intention, in one’s own name and one one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the processes of the law will allow.
		The question of animus possidendi is, in my judgment, one of crucial importance in the present case.  An owner or other person with the right to possession of land will be readily assumed to have the requisite intention to possess, unless the contrary is clearly proved.  This, in my judgment, is why the slightest acts done by or on behalf of an owner in possession will be found to negative discontinuance of possession.  The position, however, is quite different from a case where the question is whether a trespasser has acquired possession.  In such a situation the courts will, in my judgment, require clear and affirmative evidence that the trespasser, claiming that he has acquired possession, not only had the requisite intention to possess, but made such intention clear to the world.  If his acts are open to more than one interpretation and he has not made it perfectly plain to the world at large by his actions or words that he has intended to exclude the owner as best he can, the courts will trust him as not having had the requisite animus possidendi and consequently as not having dispossessed the owner.’
		（底線後加）

被告人是否對爭議地具有逆權佔有的意圖？

5.被告人說自1961年起她擁有的地段 (1921地段)和爭議地便給鐵絲網圍繞起來。直至1976年，她的租客把爭議地以及原告人的棉花廠之間的鐵絲網拆除。她知道有此事，但並無提出反對。自該時起，爭議地便沒有被圍繞著。在被告人的儲物房及原告人的棉花廠之間的小徑是1921地段的入口，此外1921地段另有進出口。

6.辯方証人嚴永興在他的証人陳述書第3及第4段說他在1973至1986在美圖時五金製造廠工作。該製造廠是位於1921地段以東的毗連地。在1973年1921地段及爭議地是被鐵絲網所圍繞，但他的繪圖（証物D5）顯示在爭議地及原告人的棉花廠之間並無鐵絲網，因此爭議地並無被圍繞。他說在1921地段的兩邊各有鐵絲網閘：一個正如繪圖上所示，另一個設在斜坡之處。在被告人的儲物室與原告人的棉花廠之間有進入1921地段的出入口。被告人的証人陳廣禮亦作出相同的証供。他說在1982年當他第一次看見爭議地時，在爭議地及原告人的棉花廠之間的土地上他看不見有任何鐵絲網。在被告人的儲物房及原告人的棉花廠之間的小徑是1921地段的入口。

7.把土地圍封是全權佔有最重要的証據，但是根據被告人的証供，在爭議地以及原告人的棉花廠之間的地方,自1976年被告人的租客把該處的鐵絲網拆去之後，爭議地便沒有被圍封了。這亦即是說任何人能夠在該處進出。如果被告人有意阻止外人從該處進入爭議地，她應把該部份的土地圍封，她沒有那樣做顯示她沒有阻止外人從該處進入爭議地的意圖，這表示她沒有霸佔爭議地的意圖。

8.一向以來，被告人認為爭議地是她的土地。她說，基督徒的心態是不會覇地的，如果她知道爭議地不是她的土地，她便不會把它覇佔，如果她知道有關爭議的地業權的真相，她會購買或租用爭議地，這表示她沒有佔用爭議地的意圖。

被告人的儲物室是否佔去部份爭議地？

9.根據原告人專家的証據，被告人的儲物室的邊緣並無越界，以致佔去1092A地段部份的地方。被告人指在2002年3月11日邊界測量進行時，原告人的專家不在現場，因此質疑他的証供的可信性。政府的繪圖顯示原告人的儲物室佔去部份爭議地。原告人的專家說確定土地邊界目的之一是避免發生與土地有關連的爭執，2002年3月11日的活動是搜集數據，以便定出準確的地界。上述地界是在參考該些資料、政府的有關丈量約份121的繪圖和分段指數圖（Lot Index Plan）等資料後才作出確定的。

10.政府的繪圖（証物P3）祇是用作顯示棉花廠的位置，該繪圖是沒有經過測量確定的。另一張政府繪圖（証物P1）顯示被告人的儲物室並無侵佔爭議地。証物P3及P1祇是作參考之用，不可以把它們視為準確的繪圖。雖然原告人的專家說在確定地界時會考慮平息土地爭議的因素，但他所說的祇是概括性的說法，本案並無証據顯示在確定地界時他把這因素考慮在內，以致有關地界的測定不準確。被告人並無傳召專家証人作証，証明原告人的專家証人的地界的測定是不準確的。本席接納原告人專家的証供。

11.本庭裁定即使儲物室是佔去原告人部份的土地，這亦不會構成該部份土地的逆權佔有，因為原告人同意該佔據。原告人的証人黃福隆在1976年容忍被告人這樣做，他的容忍否定任何逆權佔有的構成。

12.1976年，爭議地的部份鐵絲網被拆去，從此它再不是被圍封着，而被告人從來沒有覇佔爭議地的意圖，因此本席沒有逆權佔有的原素存在，所以Powell v McFarlane & Anor.一案所闡釋有關逆權佔有的原則不適用於本案。基於上述的理由，本席裁定被告人的逆權佔有的反申索不能成立。本席撤銷該反申索。被告人在沒有得到原告人的同意下在她的土地上進行工程，因此本庭裁定申索書內第（1）、（3）、（4）及（6）項的申索成立。被告人須於60日之內自費移走在爭議地建造的結構物。原告人並無提出証據証明第（2）項關於中間收益和第（5）項申索關於提出賠償損失的數據，因此本庭撤銷該兩項申索以及第（7）項申索的申請。

訟費

13.本席頒下臨時訟費的命令。被告人須支付原告人本案的訟費（包括聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能達成協議，該費的款額由訟費評定官評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，此項臨時訟費的命令作實。

原告人  ： 由M/S Tsang, Chan & Wong律師事務所轉聘Doris To大律師代表

被告人  ： 由M/S Cham & Co. 律師事務所轉聘Sher Hon Piu大律師代表