The Incorporated Owners of Yan on Mansion 訴 Leung Yun t/a Po Hang Hong Exchange Shop and Others
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2. 案中雙方爭取業權的土地位於九龍觀塘康寧道 23 號仁安大厦大門出入口地舖 ( 後簡稱為「前門地舖」 ) 的所在地。
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DCCJ2223/2004 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2004年第2223號 --------------------
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主審法官 ： 區域法院法官源麗華 聆訊日期 ： 2005年4月6至8日及4月11至13日 判案書頒佈日期 ： 2005年8月17日 -------------------- 判案書 -------------------- 案件簡介 1. 本案是一宗土地業權爭議案。 2. 案中雙方爭取業權的土地位於九龍觀塘康寧道23號仁安大厦大門出入口地舖 (後簡稱為「前門地舖」) 的所在地。 3. 原告是仁安大厦業主立案法團。該大厦的業主立案法團於1972年6月18日在土地註册處獲登記，成為代表大厦業主的法人團體。 4. 據土地登記處的記錄，第二被告自1972年成為大厦3-R單位的聯名登記業主。於1977年第二被告成為3-R單位的個人登記業主。於1987至1992年間第二被告是業主立案法團委員會的成員。 5. 原告提案的簡略因由如下: 原告指「前門地舖」位於大厦的公用地，該地的業權由原告代表大廈全體業主持有。自1980年間第二被告以租客身份租用該「前門地舖」。在1996年第二被告與原告未能在加租幅度上獲得共識，因而未有續约。於同年，原告與第一被告簽訂租用合約，把該「前門地舖」租給第一被告。但第一被告一直未有缴交租金。 6. 第二被告並在1980至1990年代期間向業主立案法團租用在大厦走廊位於「前門地舖」旁，分別為8寸 x 14尺及2尺 x 14尺，的两片小租地(後簡稱為「兩片小租地」)用以安放童裝店的衣服飾櫃。 原告申請 7. 原告於1998年3月6日向法院申請傳票，要求法院頒布以下指令:-
被告答辯 8. 被告們的辯說大致如下:
被告反申索 9. 第二被告的反申索如下:-
10. 第一被告的反申索如下:-
爭議事項 11. 本院須裁決的事項如下:
法院裁决 (I) 誰是「前門地舖」的業主? 12. 辯方律師指「前門地舖」所在地的物業權應屬於大厦地下商舖的業主，原告並無物業權。但被告們的狀詞內並無對此作出事實申述。被告們亦未有知會地下商舖的業主有關第二被告申請的業權聲言。對於此事，本院在庭上開審前曾向辯方律師作出提問。雖經提問，被告們無意申請修改狀書。 縱然原告方敗訴，由於地下商鋪業主未有在本案中獲得發言，第二被告不能向法院申請頒報「前門地舖」的土地業權聲言。 13. 原告指「前門地舖」的所在地原建有三所洗手間。土地註册處的分層圖表(Control card)顯示出大厦只分為219份，大厦的每一個單位分別佔全大厦219份中的1份。可見發展商未有把三所洗手間的所在地分劃為大厦的219份中的1份。分層圖表中亦顯示出各地下商舖只佔大厦219份中的1份。因此，該3所洗手間的所在地應是大厦未被分割的部份。大厦所有業主應共同擁有該地。 14. 原告律師亦指由於該三所地下洗手間未有在土地註册處註明為任何一個單位的專有部份。洗手間屬於香港法例第344章《建築物管理條例》附表I 第7條內列明的建築物部份，因此根據該條例的第2條釋義，該3所洗手間實屬大厦的公用部份。而根據該條例的第8(2)(aa)條及第16條，原告是有權代表大厦所有業主持有及管理該未被分割的公用地。 15. 另一方面，被告代表律師指大厦公契(deed of mutual covenants)未有說明3所洗手間應屬誰人，原告亦未有查閱仁安大廈所有219單位的第一手轉讓契約，原告未能準確地證明該3所洗手間是仁安大廈的公用地。 16. 原告提供土地註册處登記的仁安大廈所有地舖的第一手轉讓契約。根據該12所店舖的第一手轉讓契內的附圖，該3所洗手間均未被劃分给任何一所地舖。指其他仁安大廈樓上業主可能擁有該3所洗手間 ，而該業主於過往的30多年間從未爭取他對3所洗手間應有的權益的可能性不高。雖然大廈分層圖表不能確鑿指出3所洗手間是否已被分割，以相對可能性的衡量基準，本席接納該3所洗手間的所在地極有可能是仁安大厦未被分劃的大厦公用地。 (II) 誰拆建及誰使用「前門地舖」? 17. 雙方無大爭議的事實是「前門地舖」所在地原設有3所洗手間。該3所洗手間於1968年至1969年間被改建為「前門地舖」。「前門地舖」最初被用作經營士多，售賣雜貨。經營者後把士多改為售賣童裝店，其後再改為錢幣找換店。 18. 雙方爭議點在乎誰改建洗手間? 誰是「前門地舖」的營運者? 營運者是否以租客身份租用「前門地舖」，或以侵權者身份霸佔該地。 19. 原告與被告各執一詞。第二被告指自己在1968年至1969年間把洗手間改建為「前門地舖」。他一直佔用該地舖，經營不同類形的店舖，從未間斷，亦不需繳付分文租金。 20. 原告卻指在1968年至1969年間改建洗手間的是一名趙鳳女仕。大廈業主出面干涉，經磋商，雙方同意以HK$200租金租出「前門地舖」給趙女仕。其後趙鳳女仕把店舖轉交給黄慶銳。黃慶銳繼續以租客身份租用「前門地舖」。在80年代黃慶銳把「前門地舖」的生意轉给第二被告。自1980年代至1996年第二被告一直以租客身份租用「前門地舖」。 21. 原告並指第一被告自1994年開始向第二被告分租「前門地舖」，用以經營人民幣找換店。在1996年10月7日第一被告與原告簽訂「前門地舖」租约，成為原告的直接租客。第一被告雖然一直使用「前門地舖」，第一被告卻未有履行租約責任，除於簽約時支付2個月按金及1個月上期租金外，第一被告從未有繳交租金给原告。 22. 由於時日過久，立案法團並未有保存1982年前的租用文件。至於呈堂的租約，原告是在入禀法院後，才向舊有立案法團成員取回他們保留的舊租约。 (III) 原告証供 原告第一証人林維民先生 23. 原告第一証人是仁安大厦的住客。於1966年自仁安大厦入伙後，原告第一証人便入住大廈的6樓Q室。 24. 原告第一証人出庭作供，指在1968至1969年間趙鳳女仕把大厦前門旁的3所洗手間改建為一所商舖。當年業主立案法團還未成立。大厦互助委員會主席羅長均先生曾因此事與趙鳳女仕提出交涉。後雙方妥協，讓趙女仕以$200租金租用該舖位。 25. 原告第一証人指趙鳳女仕於1969年至1970年期間把「前門地舖」的舖位轉交給一名黃慶銳先生。黃慶銳先生繼續以HK$200租金租用該舖位經營士多，售賣汽水雜貨。 26. 原告第一証人指黃慶銳先生於1980年代把他的汽水雜貨店改為售賣童裝，改名為「美高童裝」。 27. 於1985年間由於黃慶銳先生打算移民出國，因而想出讓「美高童裝」。原告第一証人曾有意向黃慶銳先生頂讓「美高童裝」生意。後黃慶銳先生把「美高童装」轉讓給第二被告。 28. 第二被告自1985年接手經營「美高童裝」後，一直以租客身份租用「前門地舖」。 29. 在1987年至1992年間原告第一証人與第二被告均是業主立案法團執委會成員。在1987年的業主立案法團的主席是陳才瑜先生。 30. 原告第一証人提交第二被告於1990年與立案法團簽署的「前門地舖」的租约，以證明第二被告的租客身份。 31. 在1996年間第二被告在租金問題，未能與原告達成協議，雙方因此未有續约。 32. 原告第一証人同意有關趙女仕與黃慶銳先生交租的安排，他只是從羅長均先生口中獲知，他並無第一身資料。羅長均先生現已定居內地。 原告第二証人林燕萍女仕 33. 原告第二証人自1985年居於大厦9樓K室。以她記憶所及，在1994年間「前門地舖」是一所童裝店，並由一位年约30歲的女仕打理。於1994年2月間，該舖位經裝修改為經營人民幣找換店，取名「寶亨行」，經營者是第一被告。自人民幣找换店開張後，童裝店即結業。 原告第三証人邱欣忠先生 34. 原告第三証人自1989年成為仁安大厦業主之後，一直居住於仁安大厦。他自1994年初留意到仁安大厦位於康寧道出入口大門側的童裝店裝修，轉為經營人民幣找換店，店舖改名為「寶亨行」。當時打理找換店的人是第一被告。第一被告並自稱為該找換店的老闆。 35. 業主立案法團在1998年3月到法院申請傳票，向第一被告及第二被告追討欠租並要求交還「前門地舖」。原告第三証人對本案提供的資料，大部份是原告與被告發生糾紛後的事發經過。 36. 原告第三証人自1999年9月份被委任為大厦立案法團主席後一直留任為立案法團主席。原告第三証人指業主們均是義務担當立案法團的工作，法團的運作無規範，無固定寫字樓，無完善的存檔系统。立案法團沒有保留過往的文件。自發出傳票後，原告才向前主席陳才瑜先生取回於1982年及1987年簽署的「前門地舖」租約。至於1990年、1994年及1996年簽訂的「前門地舖」租約，原告一直有保存。 原告第四証人岑鎏先生 37. 原告第四証人是文件鑑証專家。他為原告提供的1982年至1994年的四張租用合約書的書寫文字進行字體與科學鑑證。其証供內容稍後交代。 原告第五証人朱雅琴女仕 38. 原告第五証人現已非仁安大廈的住客或業主。於1990年至1999年間她曾與丈夫方育才先生擁有多個仁安大厦的單位。她的丈夫於2003年身故。 39. 在1990年原告第五証人及丈夫擁有仁安大厦一樓及二樓的多個單位，用以經營會所。於同年，方育才先生加入大廈業主立案法團成為會員。 40. 自1994年原告第五証人也加入仁安大厦業主立案法團成為委員。在1995年至1997年原告第五証人當任該大厦業主立案法團的副主席。於1997年至1999年原告第五証人當大厦業主立案法團的主席。 41. 以原告第五証人記憶所及，第二被告在1990年至1994年間在「前門地舖」的位置營運一所「德屋」童裝店。 42. 原告第五証人於1993年認識第一被告。第一被告當時在觀塘區內的馬蹄徑經營一所「寶亨行」人民幣找換店。 43. 在1994年初原告第五証人見到第一被告在仁安大厦「前門地舖」進行裝修。原告第三証人上前問個究竟，第一被告向原告第五証人說他已向第二被告租得該「前門地舖」。 44. 原告第五証人覺得第二被告不應私自把舖位分租給他人，便找第二被告理論。當原告第五証人找得第二被告理論時，第二被告指原告第五証人沒有資格向第二被告提出質詢。 45. 原告第五証人呈遞業主立案法團於1993年至1998年間的會議記錄。 46. 會議記錄顯示於1993年3月份業主立案法團因懷疑陳才瑜先生以過低租金出租大厦公有舖位及容忍私人佔用大廈公用地等等事情而罷免陳才瑜先生的主席一職。罷免行動引發訴訟。 47. 會議記錄中記載着「前門地舖」童裝店須加租的問題早於14/10/93在會議中進行討論。以原告第五証人記憶所及，1990年的租約本於31/7/93完结。雙方在93年年尾開始商討加租的問題。最初第二被告不願加租。業主立案法團指會考慮收回店舖。經商討後，雙方同意把租金加至HK$9,000。租约的簽訂日期约為1/2/94，租用期由1/8/93至31/7/96止。 48. 在會議記錄中，業主立案法團在1994年3月31月曾在會議中討論「德屋」違反租約的問題，並决議採取法律行動收回「前門地舖」。原告第五証人指出該項記錄是記錄著第二被告分租给第一被告的事件。據原告第五証人的証供，立案法團委員經討論後，基於第二被告有定時交租，業主們不願多花訟費，同意等待租约完結日才終止「前門地舖」的租约。 49. 會議記錄的記載顯示業主立案法團於1996年4月24日决議「前門地舖」的租约於8月到期時，立案法團便會發出终止租約通告。 50. 會議記錄中，業主立案法團在3/9/96再開會議定讓第二被告有優先權向業主立案法團繼續租用「前門地舖」，但須要以月租HK$15,000計算。在24/9/96業主立案法團在會議中通過議案，授權方育才與羅長均負責處理「前門地舖」的租用問題。第一被告在8/11/96 出席業主立案法團的議會。在該會議中原告決議以月租HK$15,000把「前門地舖」租予現用者「寶亨行」，租用期自1996年11月10日開始。 51. 於1997年5月3日「寶亨行」未有交租一事記錄在案，業主立案法團決議採取法律行動。 (IV) 被告証供 第二被告的証供 52. 第二被告指他於1969年代在觀塘區居住，因而熟識仁安大厦的四周環境。第二被告指仁安大厦康寧道出口的3所洗手間是由他拆掉改建為一所小賣店，取名「鵬輝士多」。第二被告指當他把洗手間改建為小賣店時，仁安大厦的業主並無提出反對。當時的「鵬輝士多」是由他的女兒及姪兒協助第二被告看管。 53. 在1982年4月第二被告把「鵬輝士多」改名為「美高童裝」。於1982年4月1日第二被告向仁安大厦業主立案法團租用位於大厦出入口旁的「兩片小租地」，用以擺放童裝店的衣物飾櫃。 54. 自1987年7月第二被告把「美高童裝」改名為「德屋童裝」。「德屋童裝」的業務一直由第二被告女兒掌管。於1990年8月第二被告女兒離開「德屋童裝」。「德屋童裝」的生意自此轉由第二被告的媳婦代為管理。 55. 在1993年8月間第二被告相信人民幣找換生意的利潤較為豐厚，第二被告因此把「德屋童裝」改為人民幣找換店，改名為「德屋保亨行人民幣找換店」。第二被告保持使用「兩片小租地」營運「德屋童裝」，直至1996年8月「兩片小租地」的租約期滿，「德屋童裝」的生意才完結。第二被告同時把「兩片小租地」歸還大厦業主立案法團。 56. 第二被告 指第一被告只是他的同業。由於他與第一被告年紀相約，興趣相投，第一被告不時到他的找換店與第二被告談論找換店生意的動向。 57. 第二被告指他從未有間斷經營「前門地舖」。他從未有把「前門地舖」租給他人。他從未有因佔用「前門地舖」需要交租。在1997年9月業主立案法團突然申請封租，第二被告才獲知業主會意圖把「前門地舖」租給第一被告一事。在聆訊日第二被告還保存着「前門地舖」的鎖匙。 58. 第二被告指原告第一証人呈遞的租約只是他向立案法團租用大厦入口走廊「前門地舖」旁的「两片小租地」的租用契約，並非租用「前門地舖」的合約。於80年代當第二被告在仁安大廈的「前門地舖」經營童裝店時，立案法團主席陳才瑜正在仁安大廈後門經營陳的店舖。 第一被告的証供 59. 第一被告在他的26/10/98証供詞中指他在1996年行經仁安大廈，見到業主立案法團張貼招租啟示，他因此以「寶亨行找換店」的名義與立案法團在7/10/96簽訂租约，租用「前門地舖」。 60. 第一被告指由於代表立案法團的方育才先生未能確定店舖的面積，因此租約未有註明店舖面積。直至1996年12月初，方育才先生確認店舖面積後，於1996年12月中加上舖位面積，雙方才簽署合約再打印花稅。租約為期2年，由10/11/96起生効至9/11/98止，月租HK$15,000。 61. 在12月底業主立案法團仍未能把吉舖交給第一被告，第一被告因而接觸第二被告，弄清情况，第一被告才明白該店舖是第二被告的佔用地。第一被告指他從未有主動找過第二被告商談租約事宜。 62. 第一被告指由於原告未能把舖位交給他，他因而拒絕交租给原告。 63. 第一被告在25/10/04 的証人補充供詞中指第二被告在仁安大廈營運20多年。第一被告在1993至1994年開始認識第二被告。在1994年初他與第二被告達成協議，以每月HK$18,000的承包費，承包第二被告在「前門地舖」的人民幣找換生意。第一被告並承認他在1996年與立案法團簽約時，他在「前門地舖」的店舖已營運了两年。 被告証人陳賢輝 64. 陳賢輝自1966年至1970年在仁安大厦3樓B室居住，在1982年購入3樓A室。陳賢輝於1987年至1993年是仁安大廈業主立案法團的副主席，並有參予大廈的管理。 65. 陳賢輝指黃慶銳與第二被告自1968年已在「前門地舖」經營士多生意。大厦管理公司的員工曾向陳賢輝說第二被告無需為使用「前門地舖」交租。 66. 陳指第二被告在1982年開始租用「前門地舖」两旁擺放貨品陳列車。 67. 陳賢輝指有關1990年的租约，第二被告因租约未有列明租用面積而拒絕交租。其後陳賢輝與立案法團主席陳才瑜及財務林永外商討，隨後依照1982年及1987年的租約，加上出租範圍的面積於1990年的租約內。 被告証人蔡國方 68. 蔡國方先生在1980年度是仁安大廈管理員。他指第二被告從未有為「前門地鋪」交雜費或租金。 被告証人陳錦峰 69. 陳錦峰是第二被告的兒子。他在1990年代父親看管「德屋童裝」，並代父親簽署林永外代表業主立案法團交给他的租约。後父親見到租約無列明租用面積與位置，大感不滿。 (V) 租賃契約的問題 70. 原告與被告各自呈遞自己保存的租用契约，包括1982年、1987年、1990年及1994年的租約。原告指1990年的租約書內並無書寫租用地的範圍及尺吋。原告並提供科學鑑證資料，指契约內的字體、書寫墨水、字體、字形及標點符號的書寫位置顯示出「1987年租約的租用地附註是從1994年租用地附註抄襲過來，而1982年的租約內的租用地附註是從1987租约的資料抄襲過來。」 71.1982年租約的租客是「美高童裝(黄慶銳)」，租用期自1/4/82至31/3/85，月租HK$1,500。租方簽署人是黃慶銳。租約書的日期是1/4/1982。 72. 在原告呈遞的1982年租約書中，租約書內的租用地寫有「前門」二字。「前門」二字下明顯見到有較深色的書寫工具寫上(位置見附註)五字。在租约末端的附註內亦有較深色書寫工具寫上「B: 租予面積: 壁櫃英尺計8寸x 14尺 大厦公共走廊至邊計2尺x 14尺」的字樣。 73. 在被告呈遞的1982年租約書中有同樣的附註，但並無明顯不同顏色的書寫字樣。 74.1987年租約的租客是「德屋童裝」，租用期自1/7/87至1/7/90，月租HK$1,600。租方簽署人是第二被告。租約書日期是1/7/1987。 75.1990年租約的租客是「德屋童裝」，租用期自1/7/90至31/7/93，月租HK$2,600。租方簽署人是第二被告。租约書的日期是1/7/1990。 76. 原告呈遞的1990年租约並無列出租用地的範圍。全文書寫部份用黑色書寫工具寫出。 77. 被告呈交的1990年租约的內文大部份均用黑色書寫工具寫出。租用地的位置是以藍色書寫工具寫上「地下(見附註)」等字樣。在租约末端的附註亦是以藍色書寫工具書寫。附註的內文包括註明「B租方面積壁櫃英尺計8寸x 14尺 大廈公共走廊至邊計2尺x 14尺」的資料。 78. 根據辯方証人陳賢輝的証供，第二被告在1990年因租约未有列明租用面積而拒絕交租。後陳賢輝與立案法團主席陳才瑜及財務林永外商討，同意依照1982年及1987年的租約加上出租範圍的面積。 79.1994年租約的租客是「德屋童裝」，租用期自1/8/93至31/7/96，月租HK$9,000。租方簽署人是第二被告。租約書日期是1/2/1994。 80. 原告並呈交第一被告與原告在1996年簽訂的合约。 81.1996年租約的租客是「寶亨行」，租用期自10/11/96至9/11/98，月租HK$15,000。租用合約書的日期是7/10/96。租方簽署人是代表「寶亨行找換店」的第一被告。合約租用地方列明為「前門側 9尺x 12尺，1尺 x 12尺」。 (VI) 本案實情 82. 根據本案証供，本席接納本案實情如下: -
(A) 本席未能接納第二被告是改建3所洗手間的經手人 83.(i) 第二被告在他於4/11/99撰寫的第一份証人供詞中指自己在1969年發現仁安大廈地下的3所洗手間被荒廢，只用作儲存廢物，他便立下主意，把該3所洗手間改建。對於改建洗手間的意願，第二被告曾向仁安大廈使用者徵詢意見。由於大廈內無人提出反對聲音，第二被告便進行拆卸及改建工程，把3所洗手間改建為「前門地舖」。 第二被告在6/11/04撰寫的第二份証人供詞中卻指在1969年趙鳳女士向他指出他改建的「前門地舖」的所在地本為洗手間及雜物擺放地。如第二被告確是自行改建洗手間為商舖，他應該清楚知道「前門地舖」的前身是3所洗手間，他並不需要趙女仕向他指出該地的位置原是3所洗手間。 (ii) 再者，第二被告在他的第一份証人供詞中，從未提及趙鳳女仕與舅舅黃慶銳二人對於改建「前門地舖」的參與。在他的第一份証人供詞中，第二被告亦從未有提及大厦承建商員工曾先生曾答應他改建3所洗手間後，第二被告可有两年的免租使用期。 但在他5年後提供的第二份証人供詞中，第二被告卻指稱由趙鳳女仕與舅舅黄慶銳介紹他認識大厦承建商的曾先生，並提出兩年免租使用期等說法。如趙女士與黃慶銳先生對洗手間改建工程有如此重要的參與，在正常情況下第二被告在書寫他的第一份証人供詞時應不會忘掉趙、黃兩者的參與或曾先生的承諾。 (iii) 第二被告在1999年的第一份証人供詞中從未提及黃慶銳有參與「前門地舖」的經營運作。於5年後，在2004年書寫的証人供詞中，第二被告卻指他與黃慶銳一同經營位於「前門地舖」的士多，他並從黃慶銳口中獲得更多有關改建洗手間的資料。 (iv) 第二被告在小額錢債法庭案件(SCT-44020/02)中的証人供詞中指他於1968年在仁安大廈經營的士多名叫「鴻發士多」，後改為「美華童裝」，再改為「德屋童裝」。在本案中第二被告卻指士多的名字是「鵬輝士多」及「美高童裝」。顯見第二被告對「德屋童裝」前身店舖的名字實不大清楚。 (v) 有關第二被告的誠信問題，第二被告在他的第一份証人供詞中隱瞞第一被告於1994年初已開始在「前門地舖」營運人民幣找換店的事實。第二被告硬指第一被告只是朋友，指第一被告經常到「德屋」與第二被告傾談及討論人民幣找換生意的前景，顯見第二被告的供詞不盡不實。 84. 根據上述証供，第二被告的言詞不盡不實，第二被告對「德屋童裝」的前身店舖的名稱不大清楚，他對3所洗手間的改建過程須依賴黄慶銳提供，顯見第二被告對改建事情無直接參與。 (B) 本席接納在1990年代第二被告是「前門地舖」的租用人 85. 案中第二被告指自己是佔用人。原告則指第二被告是租用人。雙方傳召不同的仁安大厦業主、住客或管理員，務求支持他俩的各自版本。証人的口述証供，或因事發多年，或基於以訛傳訛的方式獲取資料，或為協助友人而作出偏幫的言詞，部份証供的準確性時有偏差。 86. 根據案中雙方提交的文件，原告與被告於1994年間有不少爭拗。在仁安大廈的立案法團會議記錄中，立案法團成員於開會時提及不少「前門地舖」租約的問題。 87. 根據原告提供的鑑證資料，1982年及1987年租約書內的租用地附註是從1994年的租約抄錄得來。 88. 另一方面，辯方証人陳賢輝先生則指第二被告在1990年曾拒絕交租，並指第二被告拒絕交租的理由是1990年的租約未有列明租用地。陳賢輝因此與主席陳才瑜及財務林永外商討，經商討後他們依照1982年及1987年租約的租用範圍抄寫到1990年的租約。至於陳賢輝先生為何不在原告擁有的租約書上也加上租用地附註，則未有解說。 89. 不少曾参與簽訂租用合約的業主立案法團成員均相繼離港到外地定居或已身故。雙方對租約書指的租用地眾說紛紜。1982年，1987年及1990年的租約是否有事後被篡改，確是一個謎。 90. 本案較為獨立的証供是商業登記處的登記資料。根據商業登記處的登記資料，「德屋童裝」實於1994年3月8日结業。仁安大廈各業主與住客也指出自人民幣找換店啟業後，童裝店再無運作。第二被告硬指「德屋」使用該走廊內的「兩小片租地」經營至1996年7月才結業實為一誤導謊言。 91. 案中原告代表與第二被告雖早於1993年底開始商討加租問題，但從租約書上的日期，雙方達成協議時已是1994年2月1日。第二被告是在1994年3月24日申請登記「德屋寶亨行人民幣找換店」為註册營商字號。「德屋童裝」於1994年3月8日结業。裝修、洽商及籌備運作需時。在簽訂1994年的租用合約時，第二被告定知「前門地舖」將會從童裝店改為錢幣找換店。 92. 自「前門地舖」用作經營錢幣找换生意後，「德屋童裝」過往用作安放童裝飾櫃的「兩片小租地」變得無用途。第一被告亦指出他運作的人民幣找換店並無使用「兩片小租地」。 93. 第二被告當知「德屋童裝」自1994年3月8日後無再運作，人民幣找換店亦無使用該「兩片小租地」，第二被告當不用為「兩片小租地」繳交租金。但第二被告於1994年3月至1996年7月31日的兩年多的日子內一直向業主立案法團繳交每月HK$9,000的租金。明顯地，該每月繳交的HK$9,000租金不是為租用那未被使用的「两片小租地」，而是為租用人民幣找换店使用的「前門地舖」。 94. 本席不打算鑽研原告與第二被告在1982年至1994年的租約書的書寫過程。雙方極有可能是於文字上，未能清晣表達租用範圍是指「前門地舖」及附加的走廊內的「兩片小租地」。 95. 雖然在1994年的租約中，租約書亦只提及「兩片小租地」，但雙方的行為與案中事實卻清楚顯示出於1994年3月至1996年7月31日期間，第一被告運作的人民幣找換店只在「前門地舖」的範圍內運作，第一被告並無使用走廊內的「两片小租地」。如第二被告深信「前門地舖」是他霸佔得來的土地，自1994月3月後第二被告應不須再繳交租金。 96. 再者，第二被告在本案審訊中，堅決指他只與原告簽訂1982年至1994年的租約。而1982年至1994年的租金是HK$1,500至HK$9,000。第二被告被追問為何在小額錢債法庭的証人供詞中指租地的租金本為HK$300。第二被告否認他曾提及HK$300租金一事。再被追問下，他又說他定是弄錯。第二被告未能解釋他為何在小額錢債法庭的証人供詞中指租地的租金本為HK$300，此舉顯示出 (i) 第二被告的言詞不盡不實; (ii) 「前門地舖」曾一度需要繳交HK$300的租金; 及(iii) 第二被告深知使用「前門地舖」者需要交租。 97. 基於上述種種證供，本席深信第二被告確知自己是「前門地舖」的租客。第二被告只是利用租約文書內的混淆租地附註，取巧地强指自己只租用走廊內的「两片小租地」。 (C) 本席接納第一被告自1994年是「前門地舖」的使用者; 而於1996年10月7日至1998年3月6日第一被告是「前門地舖」的租用者。自1998年3月7日至本聆訊日第一被告及第二被告共同佔用「前門地舖」 98. 於本案証供，第一被告明顯是自1994年初已開始使用「前門地舖」運作他的人民幣找換生意。但第一被告在他於1998年書寫的第一份証人供詞中卻隱瞒着他於1994年使用「前門地舖」營運的事實，並指原告未有把舖位的空置管有權交给他。第一被告此說顯然是刻意誤導讀者。 99. 第一被告在1994年初已開始使用「前門地舖」經營人民幣找換生意。店舖租金與店舖業主的身份當是行商經營者關注的事項之一。第一被告指他完全不知誰是「前門地舖」的業主，實為牽強之言。 100. 第一被告在2002年於小額錢債審裁處申請傳票(SCTC-44020/2002)，向大厦立案法團追索HK$45,000的按金與租金。被一被告指立案法團自簽约後未有把店舖的管有權交給他，他從未有在「前門地舖」經營業務，租約因此應被撤銷解除。審裁官經考慮案中証供，在2003年11月27日，裁定本案的第一被告自1994年從陳龍先生(即本案第二被告)分租了「前門地舖」，管有該店舖，裁定大厦立案法團並無違反租約，判本案第一被告敗訴，撤銷申索人的申索。 101. 在小額錢債案中第一被告指自己獨資經營「寶亨行」，而陳龍(即本案第二被告人)則一直獨資經營「德屋寶亨行地產人民幣找換店」。 102. 自小額錢債案件審結後，第一被告於2004年10月書寫的第二份證人供詞中承認他確於1994年初開始使用「前門地舖」，經營人民幣找換店。在他的第二份的証人供詞中第一被告指他是以承包形式，以每月HK$18,000承包費，承辦第二被告的「德屋」人民幣找換店。 103. 本案餘下文件顯示第一被告在2003年5月26日及2004年8月21日均因裝修「前門地舖」與業主會立案法團的成員發生爭拗繼而發生打鬭。在2004年8月的毆打案件中，第一被告向警方說出他自1994年至2002年在「前門地舖」運作錢幣找換生意，並指於2004年8月他重新裝修「前門地舖」改為經營手袋買賣生意。在本案審訊日第一被告直言他仍擁有「前門地舖」的鎖匙。 104. 本席接納自1994年3月8日「德屋童裝」結業後至本案審訊時第一被告一直管有「前門地舖」。第一被告自1994年2月把「德屋童裝」改裝為人民幣找換店後，一直在「前門地舖」營運。自第一被告接手營運錢幣找換生意後，第二被告對於該錢幣找換生意並無實質的參與。第一被告及第二被告在本聆訊日還擁有「前門地舖」的鎖匙，自第一被告租約終止日（即本案發票日）至本聆訊日，第一被告與第二被告共同佔用「前門地舖」。 (VII) 第二被告有否逆權佔有該「前門地鋪」? 105. 逆權管有的概念是指一名土地侵佔使用者，由於長期獨自操控管有該地，原有業主未有及時收回土地，因而喪失該土地的物業權。逆權管有者必須證明他確實管有該土地。他並須證明他有意圖逆權管有該地。(可參考終審法院首席法官李國能法官於Wong Tak Yue (1997-98) 1 HKCFAR 55一案中對逆權管有概念的演譯。) 106. 由於本席接納第二被告是「前門地舖」的租客，第二被告亦深知自己是以租客身份租用該店舖，逆權佔有(adverse possession)或不容否認(proprietary estoppel) 的概念並不適用。 法院指令 107. 本席判两被告敗訴，原告得值。法院指令如下:-
108. 有關第一被告向法院要求原告退還按金及一個月租金(合共HK$45,000繳款)的請求，由於該請求早於小額錢債案件 SCTC-44020/2002中已有定案，基於案件不容再審(res judicata)的法律原則，該請求不應受理。 109. 兩被告的反申索均敗訴。 訟費指令 110. 两被告應有共同不可分割的責任向原告支付本案的訟費。如雙方於訟費金額的多寡未能獲得共識，可向聆案官申請評核。對於本聆訊，本席批發大律師証書。本訟費指令為一臨時指令，如原告或兩被告未有在本指令頒報後的14天內向法院申請修改，則本臨時訟費指令會自動引進為最终的訟費指令。
原告人 : 由馮霄馮國基律師行轉聘梁耀輝大律師代表 第一及第二被告人 : 由劉大潛律師行轉聘劉偉民大律師代表 |
Further hearings and rulings under DCCJ 2223/2004