Kong Shum Union Property Management Co Ltd 訴 the Incorporated Owners of Yee on Mansion

DCCJ 4028/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2004年第4028號

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主審法官 ： 陸啟康法官（在公開法庭審理）

審訊日期 ： 2005年10月14日

判決日期 ： 2005年10月14日

發出判案理由書日期 ： 2005年10月21日

判案理由書

1.被告人是北角春秧街宜安大廈的業主立案法團。由1999年開始至2004年5月31日為止，原告人是宜安大廈的物業管理公司。因為被告人沒有繳付原告人在任內的一些管理費用及所墊支的費用，原告人入禀法院追討合共175,254.60元的款項。在審訊中，本席裁定原告人勝訴，在扣除按金後，原告人可取得115,254.60元的款項，而這是此裁決的判案理由書。

2.在被告人所存檔的証人供詞中，被告人提出了不少在狀書中沒有陳述的抗辯理由。當然，原告人反對法庭考慮這些新的抗辯理由。在案件開審前，雙方同意被告人只可提出以下三項抗辯理由：

(一)	原告人墊支的帳目有不清楚的地方，特別是支帳通知單編號DR016177內15,000元的清潔用品開支；
(二)	原告人違反管理合約第2.5條的規定，在沒有取得被告人的批准下，私下與兩間公司分別簽訂兩份超過1,000元的工程合約；
(三)	原告人違反管理合約第4.10條的規定，在2003年宜安大廈進行維修工程時，沒有履行監督及審批工程帳目的責任。

3.本案的關鍵是這些抗辯理由能否成立。

墊支帳目的問題

4.被告人主要關注帳單內15,000元清潔用品的開支。這項開支在其後數個月的支帳通知單中沒有出現，故此被告人懷疑原告人是否真的墊支此筆款項。在審訊中，原告人的助理帳目經理鄭先生解釋，此筆款項實為每用支付清潔公司的服務費。原告人一直代被告人墊支這筆款項，可是由2004年1月開始，被告人表示它會直接支付這筆款項給清潔公司。故此，此項費用沒有在其後的支帳通知單出現，而支帳通知單編號DR016177上15,000元的開支，實為2003年12月的清潔服務費。

5.經解釋後，被告人管理委員會的秘書郭先生同意被告人應繳付此筆款項，而被告人亦沒有爭議其他的開支事項。在此情況下，本席沒有理由懷疑原告人鄭先生證供的可信性，並裁定被告人在扣除按金後，應繳付5張支帳通知單的欠款。

原告人被指私下簽訂合約的問題

6.管理合約第2.5條規定，如超過1,000元的日常維修工程，原告人必須事前得到被告人批准方能支付。被告人投訴原告人違反此條文，在未經許可下簽訂以下兩份工程合約：

(一)	與祥興電子電器工程有限公司（“祥興”）簽訂，關於加裝衞星接收系統及增加天線傳輸訊號工程的合約，工程總額63,000元（“祥興合約”）。
(二)	與新麗公司簽訂，關於更換宜安大廈後巷總電錶房屋頂簷蓬的合約，工程總額6,000元（“新麗合約”）。

7.被告人已經通過原告人繳付了祥興合約的訂金18,900元及新麗合約的全數工程費用6,000元，故此被告人要求這些款項應從原告人的索償金額中扣除。再者，祥興已經向被告人追討工程的尾數44,100元，如果被告人敗訴，被告人要求原告人補償它此筆款項。

8.根據原告人鄭先生的證供，這些合約均得到被告人代表的批准，否則被告人不會自己支付工程的費用及訂金。再者，被告人的主席親自簽署祥興合約，所以原告人沒有違反管理合約第2.5條的規定。

9.考慮過本案的證供後，本席認為被告人這方面的理據完全不能成立。首先，雖然祥興起初把報價單發送給原告人，可是正式的合約卻是由被告人的代表所簽署的。合約上的簽字樣本與被告人前任主席的簽字相同，而合約上亦有被告人的蓋章。被告人根本不知道誰代表宜安大廈簽署有關的合約，故此本席沒有任何理由懷疑鄭先生證供的真確性。再者，原告人沒有理由需要代表宜安大廈簽訂工程金額不少的祥興合約。畢竟，被告人最終需要負責支付有關的工程費用，所以原告人應該要求被告人自己簽署有關的合約。既然被告人本身是立約的一方，原告人當然沒有違反第2.5條的規定。

10.第二個重要的理由是被告人已經支付了這些工程的全部或部份費用，這足以證明這些合約是在被告人同意下才簽訂的，否則被告人不會願意支付有關的款項。即使原告人真的沒有在事前取得被告人的同意，被告人其後的舉動，包括支付工程的費用及繼續使用有關的設施，亦構成追認合約的行為(ratification of contract)。在此情況下，被告人應在法理上負責繳付工程的費用，而這些款項亦不應從原告人的索償金額中扣除。

原告人被指沒有監督工程帳目的問題

11.宜安大廈在2003年進行較大規模的大廈維修工程，被告人指原告人在工程中沒有負上監督及審批工程帳目的責任，故此違反管理合約第4.10條的規定。

12.第4.10條是這樣寫的：

“遇有大型維修工程或需外判工序，經理人免費提供專業顧問工程人員協助委託人進行外判程序。而被委任之顧問公司負責草議投標章程、招標、分析及篩選，監督聯絡及安排承判商在大廈屋苑內妥善進行工程，避免引起居民不便。監督及確保承判商按照工程合約內容施工，審批每期工程賬目，接收準時完成工作。”

13.雙方爭論第4.10條中最後一句所列出的工作責任誰屬。在本案中，被告人已經與一間建築師事務所簽訂了一份大廈維修工程的顧問合約，由後者監督工程的進度，並負責發放糧單及款項予承建商。故此，原告人指監督工程帳目的工作應由顧問建築師負責，與它們無關。

14.本席認為第4.10條的內容應分為兩部份：第一部份列出原告人在大型維修工程進行時的工作，而第二部份則列出顧問公司的責任。因為最後一句中的責任屬於第二部份，故此應由顧問公司承擔。顯然，這些工作需要頗具專業知識的人士負責，並非一般的管理公司能夠勝任，故此在情理上及條文的解釋上都應該由顧問公司負責。

15.可是，本席認為這項反申索最大的問題，是被告人沒有舉證它因原告人這“失職”而有任何的損失。本席只知道工程費用的問題未有完全解決，可是本席不知道被告人因此而承受甚麼的損失。試問在這情況下，被告人這項反申索怎樣能夠成功呢？

結論

16.基於被告人的抗辯理由及反申索完全不能成立，原告人勝訴。扣除60,000元的按金後，被告人須向原告人繳付115,254.60元的款項。原告人兼得利息，而被告人的反申索亦被撤銷。因為原告人勝訴，被告人須向原告人繳付本訴訟的訟費。

後話

17.本席認為這宗訴訟是可以避免的。被告人堅持原告人沒有清楚交代待大廈管理的帳目，可是，原告人指它們已經清楚向被告人上一任的管理委員會交待有關的帳目，而被告人根本不能傳召證供反駁原告人的說法。被告人新任的委員可能不滿前任委員的做法，可是這並不相等於原告人犯錯。再者，被告人沒有委任專業會計師提交報告，舉證它們有否因為原告人的失職而有任何的損失。這些欠缺實質的指控是沒有作用的，最後被告人亦須因此而負責原告人的訟費。對我來說，這是無謂的損失。